수원지방법원 2025타경55745. 수원시청 북동측 인근의 ‘아임홈’ 3층 303호로, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 다세대 물건입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.06.27. 접수된 국의 압류입니다. 그 뒤 접수된 이윤주의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 이윤주는 말소기준보다 앞선 2021.09.17. 전입·점유를 갖춰, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

현재 최저가 111,000,000원에서 집행비용 2,354,000원을 먼저 공제하면 이윤주에게 배당되는 금액은 108,646,000원이고, 보증금 112,000,000원 중 3,354,000원이 남습니다. 그러나 신청채권자이자 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.11. 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약의 진정성과 적용 조건이 원문대로 확인되면, 이윤주 승계분의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소

2015년 설정된 근저당권들과 가압류·종전 경매등기는 2017.05.22. 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2023.06.27. 국의 압류입니다. 이윤주의 주택임차권등기는 말소기준 이후인 2023.09.19. 접수됐지만, 전입·점유개시일은 2021.09.17.이므로 대항력 판단은 임차권등기 접수일이 아니라 전입·점유 시점을 기준으로 해야 합니다.

② 임차인 분석 — 승계분은 중복 합산하지 않는다

임차 관계자는 이윤주와 구자경으로 정리됩니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 이윤주의 보증금 채권 승계인이므로 이윤주 보증금 112,000,000원과 별도로 합산하면 안 됩니다. 구자경은 말소기준일인 2023.06.27.보다 늦은 2024.09.03. 전입이므로 대항력은 없지만, 현재 점유 여부와 인도 협의는 보증금 인수 문제와 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰인데도 최저가가 감정가 100%

현재 회차는 4회 유찰로 표시돼 있지만, 최저매각가는 감정가와 동일한 111,000,000원입니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 가격이 크게 내려왔다고 판단하면 안 됩니다. 등기부에 확인되는 거래가액은 2021.09.17. 권영만 취득과 2022.01.14. 박일성 취득 모두 112,000,000원입니다. 이 거래들은 권리변동 과정에서 확인되는 과거 거래가액으로, 현재 시세를 단정하는 근거로 확대해석하지 않는 것이 안전합니다.

최근 거래와의 직접 비교 없이 최저가 111,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 도시형생활주택 원룸형은 일반 아파트와 수요층·임대수익·환금성이 다르므로 같은 팔달구 주택의 평균가격을 단순 적용해서도 안 됩니다.

* 실질취득은 매각가와 매수인이 승계하는 임차보증금을 합산한 권리분석상 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납관리비 등은 별도입니다. 확약 원본의 효력과 적용 조건이 확인되지 않으면 표의 ‘확약 전 규칙상 인수’ 금액을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)

배당 계산상 이윤주 보증금의 미배당액은 3,354,000원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수 대상이지만, 2026.06.11. 제출된 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 북동측 인근이며 상업시설·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물의 3층 303호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 토지는 대체로 평탄한 세장형이며 건물 남측으로 폭 약 10m 도로에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역·비행안전제6구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 원룸형 다세대이고 4회 유찰 이력이 있으므로 일반 아파트와 동일한 매수층과 환금성을 전제하지 않는 것이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.11. 제출된 문서의 제출 주체, 대상 임차권, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 확인하세요.
• 확약 적용 범위 확인. 확약은 이윤주 보증금 채권 승계분에만 적용됩니다. 구자경의 점유와 명도 문제는 별도로 조사해야 합니다.
• 구자경 점유 조사. 전입일은 2024.09.03.으로 대항력은 없지만, 실제 점유 여부·계약 상대방·보증금·퇴거 협의 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 4회 유찰에도 최저가가 감정가 111,000,000원과 같습니다. 인계동 원룸형 도시형생활주택의 최근 매매·전월세와 공실 상태를 대조하세요.
• 세금·배당 재검토. 말소기준권리가 국의 압류이므로 체납세액과 법정기일, 당해세 여부를 원문 서류에서 확인하세요.
• 관리비·명도비용. 공용부분 체납관리비와 점유자 인도 비용은 실질취득액과 별도로 반영하세요.
• 매각 진행 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.10.입니다. 변경·연기·취하·매각결과를 법원 기록과 대조하세요.

맺으며 — “확약은 권리를 바꾸지만, 가격까지 보증하지 않는다”

이 사건의 핵심은 대항력 있는 보증금 112,000,000원 자체가 아니라, 그 보증금 채권을 승계한 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서입니다. 확약이 유효하면 현재 회차에서 규칙상 남는 3,354,000원을 매수인이 떠안지 않아 실질 인수는 0원*, 실질취득은 111,000,000원*입니다.

다만 확약은 이윤주 승계분만 정리합니다. 구자경의 점유·명도는 별도 확인 대상이고, 국의 압류가 말소기준인 만큼 조세채권의 법정기일과 실제 배당도 다시 봐야 합니다. 더 중요한 것은 4회 유찰에도 최저가가 감정가 100%라는 점입니다. 권리 인수가 해소됐다는 이유만으로 111,000,000원이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 확약 확인을 조건으로 통과, 가격과 환금성은 보류. 이 물건은 확약서 원문과 최근 원룸형 거래·임대수익을 함께 검증한 뒤 응찰 여부를 정해야 합니다.