수원지방법원 2025타경55819. 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘133호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 황태건이 2022.11.30. 거래가액 953,399,328원에 소유권을 취득한 날 의왕농업협동조합 명의의 채권최고액 780,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 국세·지방세 압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
근저당권은 2025.04.15. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 청구액 714,062,314원으로 경매를 신청했습니다. 권리의 외형은 단순하지만, 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 가격 메리트의 증명이라기보다 시장이 반복해서 응찰을 보류했다는 결과이기도 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55819 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘133호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 황태건 (2022.11.30. 거래가액 953,399,328원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,003,000,000원 / 344,029,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 714,062,314원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.30. 의왕농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년과 2022년의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.11.30. 황태건 명의 소유권이전과 동시에 설정된 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 동안양세무서·화성세무서·동화성세무서·용인시의 압류와 2025.05.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 키움주식회사 (김정균) L133호 53.3000㎡ | 2023.07.17 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인은 키움주식회사 1명입니다. 전입일 2023.07.17.은 말소기준권리인 2022.11.30. 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원이 배당에서 회수되지 않더라도 매수인이 이를 승계하는 구조는 아니며, 현재 예상 인수액은 0원입니다.
다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 대항력이 없다는 것은 보증금 승계 위험이 없다는 뜻이지, 점유자가 자동으로 퇴거한다는 뜻은 아닙니다. 현장 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 대비 34.3%지만 시세 판단은 별개
감정가 1,003,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 344,029,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 240,820,299원, 그다음은 168,574,209원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 344,029,000원 | 34.3% | 441,587,406원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 240,820,299원 | 24.01% | 543,351,185원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 168,574,209원 | 16.81% | 614,585,830원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 증가하지만, 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 동일 용도·유사 면적의 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만 보고 “시세보다 싸다”라고 결론 내릴 수는 없습니다. 3회 유찰의 원인이 가격, 점유, 업종 적합성, 관리 상태, 환금성 가운데 어디에 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 344,029,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,616,406원 |
| 1. 근저당권 · 의왕농업협동조합 설정 농업협동조합자산관리회사로 이전 | 780,000,000원 | 338,412,594원 |
| 근저당 미배당 | - | 441,587,406원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 344,029,000원에서는 집행비용 5,616,406원을 제외한 338,412,594원이 근저당권에 배당되고, 근저당 미배당은 441,587,406원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 프리미엄원희캐슬기흥서천 10층 건물 중 1층 엘133호입니다.
- 주위환경. 서천고등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 35미터, 북측·동측·남측 각 약 15미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 농서동 455·455-1·455-2의 3필지 일단 사다리형 평지로, 공장과 지식산업센터 및 지원시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,554,000원/㎡이며 전체 토지면적은 5,785.4㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·화물용 승강기·지하주차장·스프링클러·화재탐지 및 경보설비가 구비돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 키움주식회사(김정균)가 L133호 53.3000㎡를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 실제 영업 여부와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 임차서류 대조. 보증금 10,000,000원, 전입일 2023.07.17.을 기준으로 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부는 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 동안양세무서·화성세무서·동화성세무서·용인시 압류의 체납세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 34.3%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 유사 근린생활시설의 매매가·임대료·공실을 비교해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 공용관리비와 전용부 관리 상태, 승강기·주차장 이용 조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 업종 적합성. 지식산업센터 및 지원시설 부지의 근린생활시설인 만큼 입점 가능 업종과 건축물대장상 용도를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
권리분석의 핵심 결론은 명확합니다. 말소기준권리보다 늦은 임차인 1명으로 임차보증금 승계는 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 이후의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 감정가 1,003,000,000원에서 3회 유찰돼 344,029,000원이 됐다는 사실만으로 가격이 안전하다고 보기는 어렵습니다. 근린생활시설은 주거용보다 업종·임대료·공실·명도·환금성의 영향을 크게 받고, 세금 압류 4건의 실제 배당 순위도 확인해야 합니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 입찰 판단은 현장 점유와 세금, 유사 호실 시세를 확인한 뒤 내려야 합니다.
