수원지방법원 2025타경55819. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천의 1층 L133호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층에 위치하며, 주변에는 아파트단지와 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재합니다.

소유자 황태건은 2022년 11월 30일 거래가액 953,399,328원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 의왕농업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세·지방세 압류가 이어졌고, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 결국 2025년 5월 2일 임의경매가 개시됐습니다.

핵심은 단순합니다. 등기상 인수 위험과 투자 가격 위험은 별개의 문제입니다. 근저당과 후순위 압류가 매각으로 말소될 예정이라는 점은 긍정적이지만, 6회 유찰을 거친 1층 근린생활시설이 실제 얼마에 거래되고 다시 매각될 수 있는지는 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류는 소멸 예정

말소기준권리는 2022년 11월 30일 설정된 의왕농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025년 4월 15일 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 기존 근저당권의 순위가 유지되는 구조입니다. 경매 매각 시 근저당권과 후순위 압류·경매개시결정 등은 말소될 예정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 키움주식회사 (김정균) 1명입니다. 조사된 보증금은 10,000,000원이고, 전입일은 2023년 7월 17일입니다. 이는 말소기준 근저당 설정일인 2022년 11월 30일보다 늦습니다.

대항력 판정: 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦고, 조사상 대항력도 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 추가 확인이 필요하며, 우선변제권이 확정된 것으로 볼 수 없습니다.

상가의 실제 임대차관계와 점유 범위는 전입 기록만으로 모두 판단할 수 없습니다. 임대차계약서, 사업자등록 관련 사항, 상가건물임대차 현황과 현장 점유를 원본으로 대조할 필요가 있습니다. 인수 보증금 0원과 명도 부담 0원은 같은 의미가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 118,001,947원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 2,452,027원이며, 남은 115,549,920원이 선순위 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 780,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 664,450,080원입니다. 이는 채권최고액 기준의 시뮬레이션으로 실제 확정 채권액과는 다를 수 있습니다.

중요한 점은 미배당액 664,450,080원이 매수인의 인수액을 뜻하지 않는다는 사실입니다. 근저당권은 매각으로 말소될 예정이며, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당에서는 국세·지방세, 당해세, 집행비용 및 법정 우선변제 순위에 따라 채권자별 배당이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 싸졌다는 사실과 싸다는 판단은 다르다

이 물건은 이미 6회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 약 11.76%에 도달했습니다. 추가 유찰 시 최저매각가는 더 내려갈 수 있지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

추가 유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각기일·최저매각가 변경을 확정하는 것은 아닙니다. 배당 추정에는 조세 우선배당 등 변동 요인이 남아 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 판단됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 1층 L133호입니다. 위생·급배수설비와 승강기·화물용 승강기, 지하주차장, 스프링클러 및 화재경보설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 농서동 455·455-1·455-2 일단의 사다리형 평지이며 공장·지식산업센터 및 근린생활시설·기숙사 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 서측 약 35m, 북·동·남측 각 약 15m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실제 이용상태는 근린생활시설입니다.
• 환금성. 지식산업센터 및 지원시설이 혼재한 상업용 부동산으로, 향후 매도 수요와 임대수익을 별도로 평가해야 합니다. 특히 6회 유찰 이력은 보수적인 접근이 필요한 신호입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 낮은 최저가만 보고 응찰하지 않기. 감정가 1,003,000,000원 대비 최저가 118,001,947원이라는 숫자보다 실제 거래 가능한 가격과 임대수익을 우선 확인하세요.
• 반복 유찰 사유 확인. 6회 유찰의 배경이 가격, 수요, 내부 상태, 점유, 임대수익성 또는 다른 사유인지 매각기록과 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차인 점유 조사. 키움주식회사 (김정균)의 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 사업자등록 및 명도 가능성을 확인하세요. 확인된 보증금은 10,000,000원이며 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 동안양·화성·동화성세무서 및 용인시 관련 압류 4건의 세목, 법정기일, 당해세 여부와 실제 배당순위를 점검하세요.
• 근저당권 이전 확인. 의왕농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 권리관계와 신청채권액 714,062,314원을 원본과 대조하세요.
• 상업용 부동산 비용 검토. 취득 관련 세금, 관리비 체납, 공용관리비, 원상복구, 시설관리비, 공실 유지비와 명도비용을 별도로 계산하세요.
• 허가 및 실제 사용 가능성. 근린생활시설의 세부 용도, 건축물대장, 집합건물 관리규약, 업종 제한, 토지거래허가 관련 사항을 확인하세요.
• 시세·임대료 검증. 동일 건물과 인근 유사한 1층 근린생활시설의 실거래가, 실제 임대료, 공실 수준, 관리비 및 매각 소요기간을 조사하세요.
• 매각서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 12%”는 수익률이 아니다

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 1,003,000,000원에서 118,001,947원까지 내려온 최저매각가입니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하고 확인된 임차보증금 인수액도 0원입니다. 따라서 단순한 선순위 임차보증금 승계 위험이 투자 판단을 좌우하는 유형은 아닙니다.

하지만 진짜 난도는 권리보다 시장성과 자산 자체의 가치 평가에 있습니다. 근린생활시설이 6회 연속 유찰됐다는 사실은 현재 감정가 수준에서의 매수 수요를 보수적으로 평가해야 한다는 신호입니다. 더구나 국세·지방세 압류와 임대차·점유 확인 문제도 남아 있습니다.

결론은 권리 인수는 양호하나, 가격과 환금성은 보류입니다. 현재 최저가를 시세보다 싸다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다. 동일·유사 물건의 실거래가와 임대수익, 현장 상태, 실제 점유 및 조세배당 관계를 확인한 후에야 입찰 상한과 기대수익을 판단할 수 있습니다. 낙찰가가 얼마나 낮아졌는지가 아니라, 실제로 얼마의 가치가 있고 다시 얼마에 팔 수 있는지가 핵심입니다.