인수 0원이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 3회 유찰된 공실 근린시설

수원지방법원 2025타경55929. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 5층 504호로, 건축물대장 전유부상 제1종근린생활시설(의원)인 집합건물입니다. 감정평가 당시 제501호부터 제507호 전체가 공실이었고, 종전에는 ‘365 더즐거운의원’ 부설 아동발달센터로 이용됐습니다. 감정가 347,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 119,021,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 12일 설정된 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 임차인 김도윤의 전입일은 2024년 6월 26일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 400,000,000원은 최저가보다 크지만, 대항력 없는 후순위 임차인이므로 배당받지 못한 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리 인수 0원과 가격 경쟁력은 별개입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 공실 상태의 의원 용도 근린시설이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 동일 호실 또는 동일 용도의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 별도등기 확인 필요

말소기준은 2021.03.12. 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,700,000,000원이며 공동담보목록 제2021-729호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 세금 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 점유 범위는 제503호부터 제506호까지 총 332.1600㎡로 조사됐으며 본건 504호를 포함합니다. 보증금 400,000,000원과 차임 10,000,000원이 신고돼 있으나, 전입일이 말소기준일보다 3년 이상 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 임차인의 실제 배당 순위와 회수액은 확정할 수 없습니다. 다만 임차인이 배당을 전혀 받지 못하더라도 대항력이 없으므로 낙찰자에게 미배당 보증금을 청구할 수는 없습니다. 명도 과정에서는 보증금 미회수로 인한 협상 지연 가능성을 별도로 고려해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가의 34.3%지만 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가 119,021,000원은 감정가 347,000,000원의 34.3%입니다. 소유자 박수미의 2021년 등기상 거래가액 474,880,000원과 비교하면 약 25.1% 수준입니다. 다만 2021년의 취득가액은 현재 시세가 아니며, 여러 호실을 함께 사용한 의원 시설의 내부 상태와 공실 기간, 상가 수요를 반영하지 못합니다.

다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오의 최저가는 83,314,700원, 그다음은 58,320,290원입니다. 어느 회차에서도 산정된 매수인 인수액은 0원이지만, 매각가가 내려갈수록 의왕신용협동조합의 미배당액은 오히려 커집니다. 이는 낙찰자의 추가 인수액이 아니라 채권자의 회수 부족분입니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,021,000원 가정)

집행비용을 우선 차감한 뒤 남은 116,554,706원이 의왕신용협동조합에 배당되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 낙찰자 인수액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장 표제부에는 제2종근린생활시설, 전유부에는 제1종근린생활시설(의원)로 표기돼 있습니다. 실제 용도 검토는 전유부와 인허가 상태를 기준으로 대조해야 합니다.
• 현황. 제501호부터 제507호 전체가 공실이며, 종전에는 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용됐습니다.
• 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대에 위치하며, 주변에는 대단지 아파트·상가주택·상업 및 업무시설·근린생활시설·공공시설·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 평지의 상업업무용 부지로 이용 중이며 동측과 남측으로 각각 포장된 중로에 접합니다.
• 설비. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역·성장관리권역이며 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
• 환금성. 공실 근린시설은 주거용보다 매수층과 금융 조달 범위가 제한될 수 있고, 의료·발달센터 시설을 다른 업종으로 사용할 때 내부 공사와 용도 적합성 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본 확인. 대지권 목적인 토지의 등기부를 발급해 별도등기의 종류·순위·매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 세금 우선배당 확인. 압류 3건의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당 순서를 판단할 수 있습니다.
• 임차인 점유 범위 확인. 김도윤의 점유 범위가 503~506호로 넓게 신고돼 있으므로 504호의 실제 인도 상태와 열쇠·집기·시설물 점유를 현장에서 확인하세요.
• 명도 협상 대비. 법률상 보증금 승계는 없지만, 보증금 400,000,000원을 회수하지 못하는 임차인이 명도에 협조하지 않을 가능성은 별개로 검토해야 합니다.
• 공실 관리비 확인. 공실 기간 중 체납된 공용부분 관리비와 전기·수도 등 미납 내역을 관리사무소에 확인하세요.
• 의원 용도 확인. 제1종근린생활시설(의원)로 재사용할지 다른 업종으로 변경할지에 따라 인허가·소방·주차·내부공사 비용이 달라집니다.
• 임대수요 조사. 엘-타워 내 공실률, 동일 층 임대료, 의원·학원·사무실 수요와 예상 공실 기간을 현장 중개업소에서 확인하세요.
• 시세 검증. 과거 거래가액 474,880,000원과 감정가 할인율만 사용하지 말고, 인근 근린시설의 최근 매매·임대 사례로 낙찰가 상한을 정하세요.
• 회차 시나리오. 현재 최저가 119,021,000원, 4회 유찰 시 83,314,700원, 5회 유찰 시 58,320,290원의 자금 계획을 비교하되 유찰 횟수만으로 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·토지 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”

이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2021년 의왕신용협동조합 근저당권이고, 임차인 김도윤은 2024년에 전입해 대항력이 없습니다. 보증금 400,000,000원이 최저가보다 커도 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하지 않으므로 산정 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 공실 근린시설의 실제 가치와 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐고, 동일 용도의 최신 실거래 기준이 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 여기에 토지 별도등기, 세금 압류 3건, 넓은 범위를 점유한 임차인의 명도 가능성까지 확인해야 합니다.

권리상 인수는 낮지만 가격과 출구전략의 불확실성은 높습니다. 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 임대수익을 낼 수 있는 업종과 예상 공실 기간, 명도·원상복구·관리비를 합친 총투입액으로 판단해야 합니다.