수원지방법원 2025타경55929. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 5층 506호로, 건축물대장상 근린생활시설이며 전유부에는 제1종근린생활시설(의원)으로 표시된 물건입니다. 소유자 박수미 씨가 2021년 거래가 538,480,000원에 소유권을 취득한 날, 의왕신용협동조합 앞으로 채권최고액 2,700,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 세무서 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김도윤 씨의 보증금은 400,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입일이 2024.06.26로 말소기준일인 2021.03.12보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크므로 실질취득액이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형’이 아닙니다. 조사 결과에 따른 매수인 인수액은 0원이며, 보증금 400,000,000원을 최저가에 더해 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층 506호 도로명: 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-30 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 제1종근린생활시설(의원) · 감정평가 대상 기호 1~7 전체 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층/지상 9층 · 사용승인 2020.04.13 |
| 소유자 | 박수미 (2021.01.18 매매, 거래가액 538,480,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 148,862,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 2,377,579,140원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2021.03.12 설정된 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025년에 등기된 동안양세무서장·기흥세무서장·동화성세무서장 관련 압류와 의왕신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2021-729호가 기재되어 있으며, 현재 최저가 기준 예상배당액은 145,977,932원, 채권최고액 기준 미배당액은 2,554,022,068원입니다. 이 미배당 채권은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 4억이지만 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 임차 범위는 5층 503~506호 332.1600㎡로 조사됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 5층 503~506호 332.1600㎡ | 2024.06.26 | 400,000,000원 10,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 해당 없음 |
보증금 400,000,000원이 최저가 148,862,000원을 초과하더라도, 대항력이 없으므로 매수인의 실질취득액이 보증금으로 고정되지 않습니다. 현재 계산상 실질취득액은 최저가 148,862,000원 + 인수 0원 = 148,862,000원입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 434,000,000원의 34.3%인 148,862,000원입니다. 다만 동일 또는 유사한 근린시설 호실의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 여부는 판단을 보류해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 148,862,000원 | 145,977,932원 | 2,554,022,068원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 104,203,400원 | 101,944,552원 | 2,598,055,448원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 72,942,380원 | 71,229,417원 | 2,628,770,583원 | 0원 |
유찰이 늘수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이 사건에서 그 금액이 낙찰자에게 이전되지는 않습니다. 입찰자의 핵심 판단 대상은 채권자 미회수액이 아니라 근린시설의 실제 매매가·임대수요, 공실 해소 비용, 용도 적합성과 별도등기 내용입니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,862,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,884,068원 |
| 2. 근저당 · 의왕신용협동조합 | 2,700,000,000원 | 145,977,932원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 의왕신용협동조합 근저당에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대에 위치하며, 주변은 대단지 아파트, 상가주택, 상업·업무시설, 근린생활시설, 공공시설과 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 기호 1~7호 전체가 공실이며, 종전에는 의원 부설 아동발달센터로 이용됐습니다.
- 용도 차이. 집합건축물대장 표제부에는 제2종근린생활시설, 전유부에는 제1종근린생활시설(의원)으로 표시되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역이며, 동측과 남측으로 포장된 중로에 접합니다. 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기 내용과 매각 후 처리 조건을 토지 등기사항 및 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 당해세 확인. 세무서 압류 3건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당과 실제 권리관계를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 임차·점유 재조사. 임차인 기록과 감정평가 당시 전체 공실 기재가 함께 존재하므로, 506호의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 김도윤 씨의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당요구종기 관련 서류를 원문 대조하세요.
- 용도 적합성 확인. 표제부와 전유부의 용도 표기가 다르므로, 예정 업종이 제1종 근린생활시설(의원) 용도에 맞는지 확인하세요.
- 공실 비용 산정. 감정평가 당시 공실이고 종전 이용시설이 특정되어 있으므로, 내부 상태·원상복구·재임대에 필요한 조건을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 공동담보 배당 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2021-729호가 기재되어 있으므로, 공동담보 물건과 배당관계도 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 매수”는 별개다
이 사건은 조사된 임차인의 보증금이 400,000,000원으로 크지만 대항력이 없어, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 계산상 148,862,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 입찰 적격 판정을 끝낼 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 이미 3회 유찰된 공실 근린시설이며, 토지 별도등기와 세무서 압류 3건, 용도 표기 차이까지 확인해야 합니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만 가격과 환금성 판단은 보수적으로 접근할 물건입니다. 최저가 34.3%라는 할인율보다 원문 권리와 실제 임대·매매 가능성을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.