의정부지방법원 2024타경77654. 고양시 일산동구 풍동 동산빌라 에이동 지층 비02호, 주거용으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 142,000,000원인데 8회 유찰되어 최저매각가는 34,094,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만 보고 싸다고 판단하면 위험합니다. 임차인 김란아의 보증금 150,000,000원이 있고, 전입일 2021.10.12가 말소기준인 2023.01.20 국 압류보다 앞서기 때문입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 원칙적으로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 매수인의 실질취득액은 보증금 안팎으로 고정됩니다. 이 사건도 데이터상 현 회차 배당표는 김란아 보증금 부족분 116,919,692원을 매수인 인수로 계산합니다. 그런데 이 사건에는 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2025.12.15자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했다는 비고가 있습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 실질 인수 0원*으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경77654 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 3-1, 에이동 지층비02호 (풍동, 동산빌라) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 주거용(방2, 거실 및 주방, 욕실 등) · 지층 비02호 |
| 소유자 | 송자영 (2021.10.13. 매매, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 34,094,000원 (8회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,705,492원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인, 그러나 확약 존재
말소기준은 2023.01.20 갑구 19번 국 압류입니다. 임차인 김란아는 2021.10.12 주민등록, 2021.09.08 확정일자, 2021.10.08 점유개시로 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 표시되어 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계·대위 중복신고가 아닙니다.
② 임차인 표 — 대항력/우선변제/승계 배지
| 임차인 | 범위·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김란아 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.10.12 / 2021.09.08 | 150,000,000원 | 2023.06.26 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 확약 |
* 확약은 김란아 임차인에게만 적용됩니다. 현재 제공 데이터상 다른 임차인이나 보증금·확정일자 미상 점유자는 제시되지 않았습니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 신청채권자 배당 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 24%) | 34,094,000원 | 116,919,692원 | 0원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 9회 유찰 시 (감정가 19%) | 27,275,200원 | 123,615,754원 | 0원 | 확약 없으면 인수 증가 |
| 10회 유찰 시 (감정가 15%) | 21,820,160원 | 128,972,603원 | 0원 | 확약 없으면 인수 증가 |
④ 실거래 비교 — 표본은 1건, 확약 반영 시에만 가격 의미가 있다
제공 데이터의 동일 단지 실거래 표본은 2021.10 거래 1건뿐입니다. 대상면적은 39.08㎡, 지층 거래가 150,000,000원입니다. 실거래 표본이 1건이라 시세 신뢰도는 제한적이지만, 확약 반영 실질취득 34,094,000원은 이 거래가의 22.7%로 표시됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 39.08㎡ | -1 | 150,000,000원 |
| 평균 | 39.08㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
가격만 놓고 보면 확약 반영 후의 실질취득은 낮습니다. 그러나 이 낮은 가격은 권리 리스크가 해소된다는 전제에서만 의미가 있습니다. 확약 원본과 매각물건명세서 비고를 확인하지 못하면, 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금 150,000,000원 쪽으로 돌아갑니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 34,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,013,692원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 김란아 보증금 (우선변제) | 150,000,000원 | 33,080,308원 | 부족분 116,919,692원 룰상 매수인 인수 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 송규영 | 450,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 32,500,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 57,200,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 21번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,705,492원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표상 룰상 인수는 116,919,692원입니다. 단, 2025.12.15 확약서 비고를 반영하면 김란아 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 경의중앙선 풍산역 동측, 통칭 애니골 입구에 위치합니다. 주위는 음식점과 다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 근거리에 경의로 및 경의중앙선 풍산역이 있고, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 3층 건물 중 지층 비02호입니다. 도시가스보일러에 의한 개별난방설비와 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다. 토지는 부정형이며 다세대주택 부지로 이용 중이고 남측으로 세로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.12.15 주택도시보증공사 확약서의 문구, 제출 주체, 적용 대상이 김란아 임차권에 정확히 대응하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 배제. 확약을 확인하기 전에는 실질취득을 34,094,000원으로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금 150,000,000원과 룰상 인수 116,919,692원을 함께 봐야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 데이터상 국세·지방세 압류 7건 관련 주의가 있습니다. 당해세 해당 시 0순위로 차감되어 배당과 권리 정리가 달라질 수 있습니다.
- 지층 다세대 환금성. 11세대 소규모, 지층, 실거래 표본 1건이라는 한계가 있습니다. 매도기간과 임대수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약이 있어도 실제 말소·명도·점유 이전이 매끄럽게 진행되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서 비고·현황조사·감정요항표·실거래 데이터 기준입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기부 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — “싸다”가 아니라 “확약이 성립하면 싸다”
이 사건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 142,000,000원짜리 다세대가 8회 유찰되어 최저가 34,094,000원입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 최저가가 아니라 임차인입니다. 김란아의 보증금 150,000,000원, 전입 2021.10.12, 확정 2021.09.08 — 이 조건이면 원칙적으로 대항력 있는 보증금 물건입니다.
그럼에도 이 물건이 검토 대상이 되는 이유는 단 하나, 2025.12.15 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 이 확약이 원본상 유효하게 확인되면 매수인 실질 인수는 0원*으로 조정되고, 실질취득은 34,094,000원으로 낮아집니다. 반대로 확약 확인이 흔들리면 이 물건은 다시 보증금 150,000,000원 안팎의 물건으로 바뀝니다. 권리의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 유효성, 가격의 승부처는 지층 다세대의 환금성을 감당할 수 있느냐입니다.
