의정부지방법원 2024타경77654. 고양시 일산동구 풍동 동산빌라 에이동 지층 비02호, 전용 39.08㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 142,000,000원이지만 8회 유찰돼 현재 최저매각가격은 34,094,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2021.10.12 전입한 임차인 김란아가 2023.01.20 말소기준 압류보다 먼저 대항요건을 갖춰 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 150,000,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돕니다.
이 사건의 결론을 가르는 것은 바로 2025.12.15 확약서입니다. 배당계산상 현재 매각가 34,094,000원에서 집행비용 1,013,692원을 제외하면 임차인에게 33,080,308원만 배당되어 116,919,692원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인 부담이 되어 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 150,000,000원에 가까워지는 구조입니다. 하지만 이 사건에서는 해당 임차인에 관해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어 그 미배당액을 실질 인수액으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경77654 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 3-1, 에이동 지층비02호 (풍동, 동산빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.08㎡ · 지층 비02호 · 방2·거실 및 주방·욕실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층·지상3층 · 2003.04.16 사용승인 |
| 소유자 | 송자영 · 2021.10.13 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 34,094,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,705,492원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.01.20 국의 압류입니다. 그보다 앞서 김란아는 2021.09.08 확정일자, 2021.10.08 점유개시, 2021.10.12 주민등록을 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 확인됩니다. 2023.06.26에는 임차보증금 150,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김란아 | 건물전부 · 주거 | 150,000,000원 | 2021.10.12 / 2021.09.08 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김란아는 보증기관의 중복 승계신고자가 아니라 등기부상 주택임차권자입니다.
② 가격 비교 — 실질취득 3,409만원 vs 거래 1.5억원
동산빌라A동은 11세대이고, 비교면적 39.08㎡의 확인된 거래는 1건입니다. 거래금액은 150,000,000원이며 현재 최저가 34,094,000원은 그 금액의 22.7%입니다. 확약으로 인수액이 실질 0원이므로 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 34,094,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 39.08㎡ | -1 | 150,000,000원 |
| 평균 | 39.08㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 34,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,013,692원 |
| 1. 임차인 김란아 보증금 | 150,000,000원 | 33,080,308원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,705,492원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산술상 김란아의 보증금 부족분은 116,919,692원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 인수로 연결되지만, 본건은 2025.12.15 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득액이 보증금으로 고정되지 않는다
| 회차 | 최저가 | 산술상 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 34,094,000원 | 116,919,692원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 27,275,200원 | 123,615,754원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 21,820,160원 | 128,972,603원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 150,000,000원에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 본건은 해당 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 낙찰가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 풍동, 경의중앙선 풍산역 동측 애니골 입구에 위치하며 주위는 음식점과 다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 근거리에 경의로와 경의중앙선 풍산역이 있고 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 주거용으로 이용 중이며 내부는 방2, 거실 및 주방, 욕실 등으로 구성됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상3층 건물의 지층 비02호이며 도시가스보일러 개별난방과 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 511.0㎡, 부정형 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중이고 남측 세로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,227,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동산빌라A동은 11세대이며 확인된 동일 면적 거래는 1건, 경매 평균 유찰은 8.0회, 매각률은 11.11%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.12.15 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 임차권 말소 확인. 김란아의 주택임차권등기와 확약에 따른 말소 절차를 매각물건명세서 및 관련 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 지층 특성 확인. 지층 비02호이므로 현장 상태와 실제 주거환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 환금성 보수적으로 판단. 8회 유찰, 평균 유찰 8.0회, 매각률 11.11%, 거래 1건이라는 수치를 가격 할인과 별도로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 가격형으로 바뀐 사건”
이 물건을 최저가 34,094,000원만 보고 판단하면 안 됩니다. 김란아의 보증금은 150,000,000원이고 전입도 말소기준보다 빨라 원래는 대항력 인수형입니다. 현재 배당만 놓고 보면 116,919,692원이 미배당되어 통상 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
그러나 2025.12.15 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 기준 실질취득은 34,094,000원, 거래금액 150,000,000원의 22.7% 수준입니다.
그럼에도 8회 유찰이라는 사실은 무겁습니다. 지층 다세대, 11세대 규모, 거래표본 1건, 경매 평균 8.0회 유찰과 11.11% 매각률까지 겹칩니다. 권리위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 환금성 위험은 그대로 남아 있는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 ‘인수금’이 아니라 확약의 확실한 효력 확인과 지층 다세대의 재매각 가능성을 얼마나 보수적으로 평가하느냐입니다.
