137,200,000원
수원지방법원 2025타경56160. 용인시 처인구 이동읍 에이스카운티아파트 107동 1104호, 전용 64.535㎡ 아파트입니다. 겉으로는 감정가 280,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 137,200,000원까지 낮아진 고할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 김종인의 대항력 있는 임차보증금 260,000,000원입니다.
김종인은 임대차계약과 점유·전입·확정일자를 갖춘 임차권자이면서 이번 강제경매의 신청채권자입니다. 최초 점유개시일은 2020.02.10, 경정된 주민등록일자는 2020.02.24이고, 말소기준인 2025.05.26 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 260,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 1142 에이스카운티아파트 제107동 제11층 제1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 64.535㎡ · 방3·주방·거실·욕실2·다용도실·현관·발코니 · 15층 중 11층 |
| 단지 | 에이스카운티아파트 · 430세대 · 사용승인 2016.08.08 |
| 등기상 소유자 | 이수자 (2021.01.06. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 137,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김종인 / 24,583,455원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 남는다
2016년 설정된 안양농업협동조합 근저당권 120,000,000원은 2020.02.13 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 말소기준은 2025.05.26의 강제경매개시결정입니다. 문제는 임차인 김종인의 점유와 전입이 그보다 약 5년 앞선다는 점입니다. 임차권등기는 2024.08.26 접수됐지만, 경정등기를 통해 주민등록일 2020.02.24, 점유개시일 2020.02.10, 최초 계약일 2019.11.14가 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 점유·전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종인 주거 · 임차권등기 | 260,000,000원 1차 140,000,000원 · 증액 120,000,000원 | 점유 2020.02.10 전입 2020.02.24 | 2020.01.13 2021.10.29 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
임차권 관련 등기와 경정등기가 여러 줄로 나타나지만 별도 임차인이나 보증기관의 중복신고가 아닙니다. 실제 임차인은 김종인 1명이며, 보증금은 1차 140,000,000원에서 120,000,000원이 증액된 최종 260,000,000원입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인이므로 실질취득 판단에서는 명세서의 임차보증금 인수 문구를 우선 적용합니다.
③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 약 2.60억
| 현재 최저가 | 137,200,000원 |
|---|---|
| 대항력 임차보증금 | 260,000,000원 |
| 단순 미배당 차액 | 122,800,000원 |
| 실질취득 | 약 260,000,000원 (낙찰가 + 미배당 보증금 인수) |
최저가 137,200,000원만 보더라도 임차보증금과의 차액은 122,800,000원입니다. 집행비용 등으로 임차인에게 실제 배당되는 금액이 줄어들면 인수잔액은 이 단순 차액보다 커질 수 있습니다. 결과적으로 낙찰가는 싸 보이지만, 낙찰가와 인수금액을 합친 경제적 취득원가는 260,000,000원 안팎에 머뭅니다.
④ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
에이스카운티아파트 동일 면적 64.54㎡의 실거래 12건은 255,000,000원에서 288,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 273,750,000원, 최근 12개월 11건 평균은 274,090,909원이며 최근 구간은 이전 구간보다 1.5% 높은 흐름입니다. 다만 최신 2026년 7월 거래는 255,000,000원과 257,000,000원으로 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 64.54㎡ | 15 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 64.54㎡ | 13 | 257,000,000원 |
| 2026.06 | 64.54㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 64.54㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 64.54㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 64.54㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 64.54㎡ | 14 | 282,500,000원 |
| 2026.01 | 64.54㎡ | 14 | 282,500,000원 |
| 2025.12 | 64.54㎡ | 4 | 288,000,000원 |
| 2025.12 | 64.54㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2025.08 | 64.54㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 64.54㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.54㎡ | 11건 | 274,090,909원 |
실질취득 약 260,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 94.9%로 평균 대비 약 14,090,909원 낮습니다. 그러나 최신 거래 255,000,000원보다는 약 5,000,000원 높아 최신 거래 대비 약 102.0%입니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 50.1%라는 수치만으로 “반값” 또는 “매우 저렴”하다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 제시 배당 시뮬레이션 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 김종인 | 24,583,455원 | 24,583,455원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,895,745원 |
위 표는 신청채권 24,583,455원을 기준으로 작성된 배당선입니다. 그러나 매각물건명세서에는 동일인 김종인의 대항력 있는 임차보증금 260,000,000원 중 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 따라서 소유자 잔여액이나 매수인 인수 0원이라는 기계적 결과를 실질취득 판단에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 방3·주방·거실·욕실2·다용도실·현관·발코니로 구성된 아파트이며, 철근콘크리트구조 15층 중 11층입니다.
- 입지. 이동읍 천리삼거리 북측에 위치하고, 주변에는 단독주택·다세대주택·창고·근린생활시설· 아파트·농경지·임야가 혼재합니다. 인근에 용천초등학교·이동초등학교와 골프장이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다. 중로1류와 소로3류에 접하며 도로 상태도 양호합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,067,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 위생·급배수· 도시가스·난방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래가 12건 확인되지만 최근 거래가는 255,000,000원부터 288,000,000원까지 편차가 있습니다. 실질취득액이 최신 거래 수준이므로 재매각 가격을 보수적으로 설정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총액으로 판단. 입찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 배당액 원본 확인. 김종인의 임차보증금 260,000,000원에 대한 실제 배당예상액을 확인해야 최종 인수잔액을 산정할 수 있습니다.
- 임차권 경정 내용 대조. 최초 계약 2019.11.14, 점유 2020.02.10, 전입 2020.02.24, 확정일자 2020.01.13 및 2021.10.29의 효력과 보증금 증액 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 최저가가 96,040,000원 또는 67,228,000원으로 내려가도 인수잔액이 늘어 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유·퇴거 여부와 명도 상대방을 현황조사 및 현장방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.372억”만 보면 안 된다
이 물건은 감정가의 49%까지 내려온 외형만 보면 강한 가격 매력이 있어 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김종인의 보증금은 260,000,000원이고, 매각대금에서 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수합니다. 최저가 137,200,000원에 낙찰받더라도 단순 차액만 122,800,000원이며, 실질취득은 약 260,000,000원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 274,090,909원보다 낮지만 최신 거래 255,000,000원보다는 높습니다. 두 차례 유찰이라는 숫자와 50.1%라는 표면 할인율을 가격 메리트로 볼 수 없는 이유입니다. 권리는 인수형, 가격은 최신 시세 수준. 임차보증금의 실제 배당액과 최종 인수잔액을 확정하기 전에는 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
