감정가 35.84%까지 내려왔지만, 미상 점유와 근저당 변경 확인이 먼저 — 광주역한국아델리움 908호

광주지방법원 2024타경88670. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 광주역 인근 신안동의 광주역한국아델리움 9층 908호로, 2022년 9월 사용승인된 20층 철근콘크리트 구조 건물에 속합니다. 최저가는 감정가 245,000,000원의 35.84%인 87,808,000원까지 낮아졌지만, 동일 건물이나 유사 호실의 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 낮은 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

권리의 기준점은 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 한국건설주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 같은 날 1번 근저당권에 대해 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제 변경등기가 함께 존재하는 반면, 배당 시나리오는 우리은행 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 현재 유효한 담보 범위와 공동담보 관계를 등기 원문에서 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 권리는 소멸형, 선행 등기는 별도 확인

2022.12.22. 설정된 한국건설주식회사 근저당권 12,000,000,000원은 2023.11.09. 해지로 말소됐고, 2023.12.28. 다시 설정된 한국건설주식회사 근저당권 13,000,000,000원과 2024.12.19. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 소유권보존 직후 기재된 민간임대주택등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 포함된 선행 등기입니다. 매각 후 처리와 효력 여부를 매각물건명세서 및 등기 원문에서 확인해야 합니다.

임차인·점유 조사 — 실제 임차인 항목 3명

조선진과 오유란의 전입일은 말소기준권리인 2022.09.16. 이후이므로 대항력이 없습니다. 한국건설 주식회사는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 세 항목 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으며, 보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 항목은 없습니다.

② 가격·회차 분석 — 할인율은 크지만 시세 검증은 별개

현재 최저가는 87,808,000원으로 감정가 245,000,000원의 35.84%입니다. 감정가 대비 하락 폭은 크지만, 최근 12개월 평균이나 최신 거래 등 직접 비교할 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다. 네 차례 유찰된 사실 자체도 시장이 앞선 회차 가격에 응찰하지 않았다는 신호이므로, 용도와 점유상태를 확인한 뒤 실제 매매 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.

모든 시나리오에서 선순위 우리은행 채권이 매각대금을 흡수해 신청채권자의 청구액 6,000,000,000원에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다. 유찰이 추가될수록 매각대금과 채권자 총배당은 줄고, 전체 미배당액은 증가합니다.

③ 예상배당표 (매각가 87,808,000원 가정)

총 채권액 48,047,920,000원 중 예상배당은 85,827,456원이며, 미배당액은 47,962,092,544원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근으로, 주변은 업무·상업시설과 편의시설, 교통시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 사건상 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 건물. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트 구조 20층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기· 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 장방형 평탄지이며 광대로·중로·소로의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지면적은 3,026.1㎡이고 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 환금성. 오피스텔(주거용) 이용과 근린시설 사건 분류가 함께 존재하고 실제 임대관계도 미상입니다. 네 차례 유찰된 점을 고려해 용도별 대출·임대·매매 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당 원문 대조. 우리은행 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기 56,520,000원, 공동담보 해제 범위를 등기 원문에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 선행 등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 한국건설 주식회사 점유. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 점유관계와 계약서를 확인하세요.
• 후순위 전입자. 조선진과 오유란은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유와 명도 대상 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가는 감정가의 35.84%이지만 실거래 비교 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 말고 주변 오피스텔 거래와 임대료를 직접 조사하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정 이용상태인 오피스텔(주거용)의 차이가 대출·세금· 임대·전입 가능 여부에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 직접 확인하고, 당해세·최우선변제·미납 관리비를 추가 조사하세요.

맺으며 — 낮은 최저가보다 미상 항목 해소가 먼저

최저가 87,808,000원은 감정가 245,000,000원의 35.84%이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격과 권리가 모두 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가 없어 시장가격 대비 수준을 알 수 없고, 민간임대주택등기와 한국건설 주식회사의 전입일·보증금 미상, 우리은행 근저당권 변경등기가 남아 있습니다. 조선진·오유란은 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 문제는 별도입니다. 가격은 검증 전 보류, 권리는 원본 확인 전 보수적 접근. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 미상 점유와 등기 변경 내용을 입찰 전에 얼마나 명확히 해소하느냐입니다.