6,225,984원
수원지방법원 2025타경56203. 권선동 958-11의 2층 201호, 감정평가상 도시형생활주택원룸형으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 박철호이며 2022.03.17. 매매로 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 128,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 5.76%까지 떨어진 최저가격이 아니라, 그보다 앞서 대항력을 갖춘 128,000,000원 임차보증금입니다.
이성현은 임대차계약일 2021.12.24., 확정일자 2021.12.27., 점유개시일 2022.01.27., 주민등록일 2022.03.21.이며 2024.01.31. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 살아 있는 말소기준은 2025.06.04. 강제경매개시결정이고, 임차인의 대항요건은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 958-11 2층 201호 · 경수대로381번길 14-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택원룸형 · 지상 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 박철호 · 2022.03.17. 매매 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 6,225,984원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이성현 / 128,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 먼저 온 임차권이 남는다
2017년 서수원신용협동조합 근저당권 2건은 2022.01.17. 이미 등기부상 말소되었습니다. 따라서 현재 매각에서 실질적으로 기준이 되는 권리는 2025.06.04.의 강제경매개시결정입니다. 반면 이성현의 임대차는 계약·확정일자·점유·전입 모두 그보다 앞서고, 2024.01.31. 임차권등기까지 되어 있어 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권으로 남습니다.
| 임차인 | 보증금 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성현 임차권등기 | 128,000,000원 | 2022.01.27. / 2022.03.21. | 2021.12.27. | 2024.01.31. 우선변제 | 대항력 있음 미배당 잔액 인수 |
② 최저가 함정 — 622만원이 실질취득가가 아니다
현재 최저매각가는 6,225,984원으로 감정가의 5.76%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차보증금 128,000,000원 가운데 현재 매각대금에서 실제 배당되는 금액은 5,713,916원이고, 부족분 122,286,084원은 매수인이 인수합니다. 이 유형은 낙찰가가 더 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어나는 구조여서, 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 6,225,984원 | 122,286,084원 | 감정가 5.76% |
| 9회 유찰 시 | 4,358,188원 | 124,120,259원 | 감정가 4.04% |
| 10회 유찰 시 | 3,050,731원 | 125,404,182원 | 감정가 2.82% |
9회, 10회 유찰 시 최저가는 각각 4,358,188원, 3,050,731원으로 더 낮아지지만, 인수액은 124,120,259원, 125,404,182원으로 오히려 증가합니다. 즉 이 사건은 유찰 횟수가 늘어난다는 사실만으로 실질취득 부담이 크게 낮아지는 물건이 아닙니다. 실질취득 판단의 기준은 최저가가 아니라 보증금 128,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,225,984원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 512,068원 |
| 1. 임차인 이성현 보증금 | 128,000,000원 | 5,713,916원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 이성현 | 128,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 512,068원을 제외한 5,713,916원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 122,286,084원은 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 남동측 인근. 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하고 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택원룸형으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 6,225,984원만 보고 저가 매수로 판단하지 말고, 현재 회차 인수액 122,286,084원을 함께 보아야 합니다.
- 임차보증금 기준으로 계산. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크므로 실질취득은 약 128,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 이성현이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 표시되므로 임대차계약서·임차권등기명령·집행권원·배당요구 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 감정가 108,000,000원에서 현재 6,225,984원까지 내려온 상태이므로 권리구조 외에 원룸형 수요·건물상태·점유와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최저가가 아니라 약 128,000,000원의 실질취득 기준으로 인근 도시형생활주택원룸형 매매 시세와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 및 임차권등기 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “622만원짜리 경매”가 아니다
표면상으로는 감정가 108,000,000원이 8회 유찰되어 6,225,984원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건을 최저가만으로 보면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 이성현의 보증금은 128,000,000원, 현재 배당 후 매수인 인수 예상액은 122,286,084원입니다. 9회·10회 유찰 시에도 최저가는 더 내려가지만 인수액은 각각 124,120,259원, 125,404,182원으로 늘어납니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”가 아니라 “보증금 약 1.28억을 실질취득가로 봤을 때 주변 시세와 맞는가”가 판단 기준입니다. 최근 비교 시세가 없는 상태에서는 가격 메리트를 단정할 수 없고, 8회 유찰과 선순위 대항력 임차권 인수 구조까지 감안하면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
