수원지방법원 2025타경56215. 오산시 부산동 588에 있는 5층 다세대주택 중 2동 4층 401호입니다. 전용면적 비교 대상은 47.315㎡이고, 소유자는 문융희입니다. 표면상 최저가는 감정가 224,000,000원의 49%인 109,760,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 선순위 임차권과 미상 점유자입니다.
문태성은 2022년 7월 6일 임대차계약을 체결하고, 2022년 7월 26일 확정일자를 받았으며, 2022년 8월 11일 점유를 시작하고 2022년 8월 12일 주민등록을 마쳤습니다. 보증금은 190,000,000원이고, 2024년 8월 19일 전유부분 전부에 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후인 2025년 5월 29일 본인이 신청채권자가 되어 강제경매를 개시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 부산동 588, 2동 4층 401호 도로명주소: 경기도 오산시 부산동길 41-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택 · 전용 비교면적 47.315㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 문융희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문태성 / 205,965,205원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 규모 / 사용승인 | 24세대 · 2019.12.20 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권
현재 최저가 109,760,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,336,640원을 뺀 107,423,360원이 신청채권자 문태성에게 배당됩니다. 이를 보증금 190,000,000원에 대입한 미배당 잔액은 82,576,640원입니다. 따라서 문태성 임차권만 반영해도 매수인의 실질취득은 109,760,000원에 82,576,640원을 더한 192,336,640원입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 3명, 2명은 보증금 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 실제 임차인·점유자는 이훈희·박기호·문태성 3명입니다. 문태성 외 두 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이훈희 | 2020.11.27 전입 | 미상 | 2025.06.25 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 박기호 | 2023.06.07 전입 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 문태성 | 점유 2022.08.11 전입 2022.08.12 임차권등기 2024.08.19 | 190,000,000원 | 신청채권자 2024.08.19 | 있음 | 확정일자 2022.07.26 | 미배당 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
비교 가능한 거래는 총 7건으로, 거래금액은 200,000,000원에서 240,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 221,428,571원, 최근 구간 5건 평균은 222,000,000원이며, 최신 거래는 2022년 12월 240,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 차이는 +0.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 50.81㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2022.11 | 42.93㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 42.93㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 47.32㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 50.81㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.11 | 42.93㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2021.11 | 50.81㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 최근 구간 평균 | — | 5건 | 222,000,000원 |
최저가 109,760,000원만 시세와 비교하면 최근 구간 평균의 49.4%로 보이지만, 이는 선순위 임차보증금 인수를 빼놓은 착시입니다. 문태성만 반영한 최소 실질취득 192,336,640원은 222,000,000원의 86.6%, 최신 거래 240,000,000원의 80.1%입니다.
다만 최신 거래가 2022년 12월로 매각기일보다 오래전 거래이고, 별도 점유자 2명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 명목상 13.4% 차이를 근거로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당과 회차별 실질취득
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.1% 추정) | - | 2,336,640원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 문태성 | 205,965,205원 | 107,423,360원 |
| 신청채권 미배당 | - | 98,541,845원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,760,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 문태성 배당 | 보증금 미배당 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 82,576,640원 | 192,336,640원+α |
| 3회 유찰 시 34.3% | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 114,950,976원 | 191,782,976원+α |
| 4회 유찰 시 24.01% | 53,782,400원 | 52,414,317원 | 137,585,683원 | 191,368,083원+α |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장 현황도면상 공동주택이며, 토지는 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 다온초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·단독주택이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 경부고속도로와 성호대로가 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 승강기·위생·급배수·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 북동측과 북측으로 폭 약 5m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 901㎡의 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 727,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 확인된 거래는 7건입니다. 최신 거래가 2022.12이므로 현재 시세 판단에는 시간차가 있습니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문. 문태성의 미배당 보증금 잔액 인수 문구와 소멸·인수 범위를 최종 대조해야 합니다.
- 보증금 자금흐름. 문태성의 계약서, 계좌이체 내역, 보증금 반환채권과 청구액 205,965,205원의 구성 내역을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 이훈희·박기호가 독립 임차인인지, 동거인·전입자·관계인인지 확인하고 실제 점유 부분을 특정해야 합니다.
- 미상 보증금. 이훈희·박기호의 계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되기 전에는 추가 인수액을 0원으로 잡지 마십시오.
- 실질취득 기준. 입찰가는 109,760,000원이 아니라 최소 실질취득 192,336,640원+α를 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 시세 재확인. 최신 거래가 2022.12이므로 2026년 현재 매물 호가와 인근 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 금액은 배당표에 반영되지 않았으므로 별도로 조사해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 및 비행안전구역 등 이용 제한의 적용 범위를 관할기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가가 아니라 1.92억+α짜리 권리구조”
이 물건을 109,760,000원짜리 다세대로 보면 판단이 틀어집니다. 문태성에게 예상되는 배당액을 보증금에서 빼면 매수인이 인수할 잔액은 82,576,640원이고, 낙찰대금과 합친 최소 실질취득은 192,336,640원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 총액은 약 1.91억~1.92억에서 거의 고정됩니다.
그마저도 문태성 한 명만 계산한 값입니다. 이훈희와 박기호의 보증금·확정일자·독립 임대차 여부가 확인되지 않아 추가 인수액이 남을 수 있습니다. 확인 가능한 최소 총액은 실거래 평균보다 낮지만, 비교 거래의 최신 시점이 2022년 12월이고 인수액 상한도 알 수 없습니다. 최저가는 매력적으로 보이지만 권리 확인 전에는 가격을 확정할 수 없는 사건입니다. 결론은 권리 고위험, 가격 판단 보류입니다.
