수원지방법원 2025타경56401. 경기도 화성시 영천동 서영아너시티 1층 103호입니다. 공부상 대지 관련 정보가 포함되어 있으나, 감정평가상 해당 호실은 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용되고 있습니다. 감정가는 2,946,000,000원이며 6회 유찰 끝에 최저매각가가 346,593,000원으로 낮아졌습니다.
가격이 크게 내려갔다는 사실만으로 저평가 물건이라고 볼 수는 없습니다. 이 물건에는 임차인 김미경의 권리관계 미확정과 인접 호실과의 물리적 통합사용이라는 쟁점이 동시에 존재합니다. 특히 매각물건명세서에 기재된 일괄매각 조건과 실제 사용 상태를 정확히 대조해야 독립적인 점유·명도 가능성을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56401 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층 103호 도로명주소: 경기도 화성시 동탄영천로 101 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 / 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 이용상태 | 102호·103호가 벽체 구분 없이 일체로 사용 중. 매각물건명세서에는 102·103·104·105호 일체 사용 기재 |
| 소유자 | 주식회사뉴세현 (주식회사세현에서 상호변경) |
| 감정가 | 2,946,000,000원 |
| 최저매각가 | 346,593,000원 · 6회 유찰 |
| 말소기준권리 | 2021.10.07. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,134,660,000원 |
| 경매신청 채권자 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 1,134,660,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 권리는 미확정
말소기준권리는 2021.10.07. 설정된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,134,660,000원이며, 공동담보로 서영아너시티 102호·1302호·818호가 기재되어 있습니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸할 예정이고, 그 이후 등기된 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다.
2021년 신탁등기는 이미 말소되었으며, 소유자 주식회사세현은 이후 주식회사뉴세현으로 상호를 변경했습니다. 신탁등기를 현재 존속하는 인수 권리로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 김미경의 대항력과 보증금 확인이 최우선
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미경 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미확정 |
매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인은 김미경 1명입니다. 사용 용도는 주거로 기재되어 있으나 전입신고일, 확정일자, 보증금과 월차임은 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 급락과 시세 할인은 다르다
감정가 2,946,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 346,593,000원입니다. 감정가의 약 12% 수준까지 내려온 가격 변화는 분명하지만, 이를 곧바로 적정 시세 대비 할인이라고 해석할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 12% 수준 | 346,593,000원 | 시세 비교 불가 |
| 7회 유찰 시 | 8% 수준 | 242,615,099원 | 인수 위험 확인 필요 |
| 8회 유찰 시 | 6% 수준 | 169,830,569원 | 가격 하락만으로 판단 불가 |
향후 회차는 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 346,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,652,302원 |
| 1. 을구 1번 · 우리은행 근저당 | 1,134,660,000원 | 340,940,698원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 793,719,302원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 5,652,302원을 제외하면 근저당권에 배당되는 금액은 340,940,698원입니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 793,719,302원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.
이는 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션이지 실제 확정 채무액이나 배당표가 아닙니다. 우리은행 근저당은 공동담보로 설정되어 있으므로 다른 담보물의 처분·배당 관계에 따라서도 실제 채권 회수액이 달라질 수 있습니다. 경매신청 채권자인 에프더블유2503유동화전문유한회사를 별도의 추가 채권으로 중복 합산하거나, 시뮬레이션상 미배당액을 매수인 인수 채무로 처리해서는 안 됩니다.
집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인 보증금이 확인되지 않아 매수인 실제 인수액도 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 영천동 다원중학교 북서측 인근. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 지식산업센터, 오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 해당 호실은 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중이며, 102호와 벽체 없이 일체로 사용되는 상태가 확인됩니다.
- 통합사용. 매각물건명세서에는 102·103·104·105호가 일체로 사용된다고 기재되어 있어 점유·경계·독립사용 가능성 확인이 필요합니다.
- 도로. 동측 폭 약 30m, 남측 폭 약 12m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 지목은 공장용지입니다. 토지면적 2,847.5㎡와 공시지가 1,897,000원/㎡는 해당 토지 정보로서 103호 단독 전용면적이나 단독 대지지분을 뜻하지 않습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 급배수·위생·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 6회 유찰 이력이 있고 독립사용 및 실제 임대관계가 확인되지 않았습니다. 적정 매매가격과 예상 임대수익을 확인하기 전에는 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각목록 확인. 일괄매각 대상이 되는 목록3·4·5·6의 정확한 범위와 호실별 소유권·대지권을 확인합니다. 전체 감정가와 특정 호실의 가치를 혼동하지 않아야 합니다.
- 김미경의 권리 확인. 실제 점유 위치, 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인하고 대항력 및 우선변제 가능성을 검토합니다.
- 실질취득금액 재계산. 대항력 있는 보증금의 미배당 잔액을 확인한 뒤 낙찰가와 합산해야 합니다. 현재 시뮬레이션상 0원이라는 이유로 인수를 배제하지 않습니다.
- 통합사용 실사. 102·103·104·105호의 벽체, 출입구, 설비, 임대차 범위를 확인하고 독립적인 점유·사용 및 원상복구 가능성을 검토합니다.
- 실거래 확인. 유사 입지·용도·규모의 거래와 임대수익을 확인하여 감정가가 아닌 현재 시장가치로 입찰 상한을 판단합니다.
- 공동담보 및 배당 확인. 우리은행 근저당의 공동담보 목록과 경매신청 채권자의 권리승계·배당관계를 확인합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자와 영업 주체, 호실 간 임대차 범위를 확인하고 인도 및 점유 이전에 필요한 절차를 검토합니다.
- 관리비·부담금 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분과 일괄사용 설비 관련 부담을 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 법원 공고를 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — 감정가 12%보다 중요한 것은 실제 취득 부담
이 물건은 감정가 2,946,000,000원에서 최저가 346,593,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준 근저당과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이지만, 그 사실만으로 매수인의 모든 권리 위험이 해소되지는 않습니다.
실제 임차인 김미경의 대항력과 보증금이 미상이고, 103호가 102·104·105호와 통합사용되는 문제가 존재합니다. 여기에 적정 시세를 검증할 실거래 자료도 확인되지 않아 현재 최저가의 가격 메리트를 판정하기 어렵습니다.
결론은 권리·가격 모두 확인 전 단계입니다. 임차인의 미배당 보증금 인수 여부, 일괄매각의 정확한 범위, 호실별 독립사용 가능성, 실제 시장가격을 확인한 뒤에야 실질취득금액과 입찰 적정성을 판단할 수 있습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 이러한 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
