수원지방법원 2025타경56401. 화성시 영천동 서영아너시티 1층 103호가 포함된 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 현황에서는 103호와 102호가 벽체 구분 없이 연결돼 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 102·103·104·105호 전체가 벽체 구분 없이 일체로 사용된다고 기재돼 있습니다.
권리의 출발점은 2021년 10월 7일 설정된 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,134,660,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 표시된 권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 임차인 김미경의 권리관계가 확인되지 않았으므로, 이것을 곧바로 ‘최종 인수 0원’으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층 103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) 이용 |
| 소유자 | 주식회사뉴세현 |
| 취득 내역 | 주식회사세현이 거래가 734,294,400원으로 소유권 취득 후 주식회사뉴세현으로 상호 변경 |
| 감정가 / 최저가 | 2,946,000,000원 / 707,334,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,134,660,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 102·103·104·105호 벽체 구분 없이 일체 사용 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 미확정
말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,134,660,000원이며 공동담보로 서영아너시티 102호·1302호·818호가 기재돼 있습니다. 2025년 6월 12일 접수된 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — “대항력 있음”이 아니라 가능·미상
매각물건명세서에는 실제 임차인 김미경 1명이 주거 용도로 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 임차인으로 제외할 대상은 없습니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미경 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 2,946,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 707,334,000원, 감정가의 24.01%입니다. 할인 폭 자체는 크지만 동일 물건군의 최근 실거래 비교가 확인되지 않았고, 임차보증금과 일괄사용 현황에 따른 비용도 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 707,334,000원 | 697,860,660원 | 436,799,340원 |
| 5회 유찰 시 | 495,133,799원 | 487,782,461원 | 646,877,539원 |
| 6회 유찰 시 | 346,593,659원 | 340,941,348원 | 793,718,652원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당의 미배당은 커집니다. 이 미배당 근저당채권 자체는 낙찰자가 인수하지 않지만, 별도로 확인되는 선순위 임차보증금이 있다면 그 금액은 낙찰자의 실질취득비용에 영향을 줄 수 있습니다. 유찰 횟수보다 임차인과 현황조사 보완이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 707,334,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,473,340원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,134,660,000원 | 697,860,660원 |
| 미배당 · 근저당 | - | 436,799,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 근저당 배당에 사용되고 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·이용 리스크 — 독립된 103호로만 보면 안 된다
- 일괄매각. 102·103·104·105호가 함께 매각되며, 벽체 구분 없이 일체로 사용 중입니다.
- 실제 이용. 감정평가상 103호와 102호는 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 함께 이용 중입니다.
- 구분건물 상태. 등기상 별개의 구분건물이지만 현황상 벽체가 없는 상태이므로 인도·재임대·재매각 계획에 맞춘 구분 복원 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가 현장조사에서는 임대관계가 확인되지 않았으나, 매각물건명세서에는 김미경이 주거 임차인으로 기재돼 있어 점유 부분과 실제 사용관계를 다시 조사해야 합니다.
- 입지. 다원중학교 북서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 지식산업센터, 오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 30m, 남측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 지목은 공장용지, 공시지가는 1,897,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본적인 급배수·위생·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김미경의 주민등록 전입세대 열람, 점유개시일, 확정일자, 임대차계약서, 보증금과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 실질취득 계산. 최저가 707,334,000원에 선순위 임차보증금 미배당 인수액과 취득·복원 비용을 합산해 상한가를 정하세요.
- 일괄매각 범위. 목록별 전유부분·대지권·감정가 배분과 102·103·104·105호의 정확한 매각 범위를 원본에서 대조하세요.
- 벽체 복원. 구분건물별 독립 출입구, 설비, 소방, 전기·수도 계통과 벽체 복원 가능성을 확인하세요.
- 용도 확인. 일반음식점 사용에 필요한 인허가와 향후 지식산업센터 지원시설 또는 근린생활시설로의 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 채권관계 확인. 우리은행 근저당과 에프더블유2503유동화전문유한회사 사이의 채권 이전·승계 서류를 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비, 공용부분 비용, 당해세와 각 호실별 체납 내역을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 명도 계획. 주거 임차인과 영업장 점유자가 다를 가능성을 포함해 실제 점유자를 현장에서 특정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 일괄매각 목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미확정 권리가 먼저”
최저가는 감정가 2,946,000,000원의 24.01%인 707,334,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순히 ‘4회 유찰된 저가 물건’으로 접근할 수 없습니다. 등기상 권리는 우리은행 근저당을 기준으로 정리되지만, 임차인 김미경의 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태가 남아 있습니다. 또한 102·103·104·105호가 벽체 없이 일체로 사용되는 일괄매각이므로, 독립 사용·명도·복원·재매각 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
등기 권리는 정리형, 임차인과 물리적 현황은 확인형. 현재 최저가만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 임차보증금과 점유 범위를 먼저 확정한 뒤 실질취득비용을 계산하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
