수원지방법원 2025타경56495. 화성시 장안면 장안리 1075-34의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 말소기준권리는 2022.11.04. 설정된 반월농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 136,800,000원입니다. 그 뒤 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌고 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에서 확인된 점유자는 ZHOU XINYUE, ZHOU HUAWEN, XU MINGJI 3명입니다. 전입일은 각각 2023.02.03., 2023.07.09., 2022.12.09.로 모두 말소기준권리 2022.11.04. 이후입니다. 따라서 자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 매각물건명세서 원문 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56495 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장안면 장안리 1075-34 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 장안면 온수골1길 95-29 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 현황 2층 단독주택 |
| 토지 | 325.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 이중선 |
| 감정가 / 최저가 | 213,199,140원 / 104,467,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 청구액 | 137,708,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2001.12.13. 조암농업협동조합 근저당권 28,000,000원은 2021.12.21. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.11.04. 반월농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 반월농업협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 3명 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| XU MINGJI | 2022.12.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 |
| ZHOU XINYUE | 2023.02.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 |
| ZHOU HUAWEN | 2023.07.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 |
세 사람 모두 전입신고가 말소기준권리인 2022.11.04.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않고 임대관계도 미상으로 조사되어, 실제 점유 원인과 계약관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,467,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,262,538원 |
| 을구 3번 근저당권 · 반월농업협동조합 | 136,800,000원 | 102,204,462원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 166,800,000원, 총 예상배당은 102,204,462원, 미배당액은 64,595,538원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 재매각·건물 현황 — 가격 외에 꼭 볼 부분
매각물건명세서에는 토지와 건물을 일괄매각하고, 제시외 물건인 외부통로·비닐하우스·창고도 포함한다고 적혀 있습니다. 또한 건물은 일반건축대장과 등기사항증명서상 1층 99.27㎡로 표시되어 있으나, 현황조사에서는 1층 약 77.28㎡, 2층 약 21.99㎡로 조사됐습니다.
감정평가상 이용상태도 현황 2층 단독주택으로, 1층은 방2·주방·거실·화장실, 2층은 방1·화장실로 이용 중입니다. 사용승인일은 2001.09.10.이고 조적조 슬라브지붕 구조이며, 기본적인 위생·급배수 설비와 기름보일러 난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장명초등학교 장일분교장 서측 인근으로 단독주택, 농경지, 창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 325.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역(장안지구)이며 성장관리권역입니다.
- 공시지가. 160,100원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점을 입찰 전에 다시 확인합니다.
- 점유자 확인. 현황조사상 3명의 전입자가 있으므로 현재 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인합니다.
- 임대관계 확인. 세 점유자 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서를 대조합니다.
- 건축물 현황 확인. 공부상 1층 99.27㎡와 현황 1층 약 77.28㎡·2층 약 21.99㎡의 차이를 현장과 관련 서류에서 확인합니다.
- 제시외 물건. 외부통로·비닐하우스·창고가 일괄매각에 포함된다는 점을 확인합니다.
- 가격 판단. 현재 회차가 감정가 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 않고, 현장가치와 별도 시세조사를 거쳐 응찰가를 정합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 현황 확인은 단순하지 않다”
권리의 기준점은 명확합니다. 2022.11.04. 반월농업협동조합 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 세 점유자의 전입도 모두 그보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 재매각이고, 보증금이 최저매각가격의 20%이며, 현황조사상 점유자 3명이 존재합니다. 여기에 공부상 건물 표시와 실제 이용 형태 사이의 차이, 제시외 물건까지 함께 매각되는 구조가 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 현황·점유·재매각 조건은 반드시 원본과 현장에서 재확인”입니다. 현재 최저가가 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기보다는, 실제 주택·토지 가치와 점유 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
