광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 신안동 광주역한국아델리움 11층 1106호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)이고, 토지 이용상황에는 아파트가 기재되어 있습니다. 서류상 용도 표기가 서로 다르므로 건축물대장과 현황을 대조해 실제 이용 및 대출·임대 가능 범위를 확인해야 합니다.
소유자는 유한회사비알케이이며 2022.09.16. 소유권보존등기와 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 한국건설 주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 순위만 보면 후순위 담보권을 낙찰자가 직접 떠안는 형태는 아닙니다.
그러나 현황조사에는 한국건설 주식회사, 조선진, 오유란 등 3명의 점유 관계인이 나타납니다. 조선진과 오유란은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표의 인수액 0원은 현재 산정치일 뿐, 임대차계약과 매각물건명세서 확인 전에는 실질취득액을 89,600,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 11층 1106호 (신안동, 광주역한국아델리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 오피스텔(주거용) 이용 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 89,600,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 회생채무자 한국건설 주식회사의 관리인 정승용, 김형우 / 6,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 변경등기는 확인 필요
말소기준은 2022.09.16. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후의 한국건설 주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.12.22. 설정된 채권최고액 12,000,000,000원의 근저당권은 2023.11.09. 일부해지에 따른 말소등기가 있었고, 2023.12.28. 다시 채권최고액 13,000,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
② 점유자 분석 — 2명은 대항력 없음, 1명은 판단 보류
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사상 확인되는 점유 관계인은 총 3명입니다. 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
| 점유 관계인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입일·보증금·점유권원 미상. 매각물건명세서와 임대차계약 확인 필요 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 2022.09.16. 이후 전입 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 2022.09.16. 이후 전입 |
③ 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
최저매각가는 89,600,000원으로 감정가 250,000,000원의 35.84%까지 내려왔습니다. 절대금액만 보면 감정가 대비 낙폭이 크지만, 동일 건물·동일 용도의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
특히 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔, 토지 이용상황은 아파트로 표기가 엇갈립니다. 실제 거래 비교군이 근린시설인지, 주거용 오피스텔인지에 따라 시세와 환금성이 달라질 수 있으므로 용도 확인 없이 감정가 대비 할인율만 비교하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.2% 추정) | - | 2,012,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 87,587,200원 |
| 3. 근저당 · 한국건설주식회사 | 12,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행에 배당되고, 후순위 한국건설 주식회사 담보권과 소유자 잔여는 0원으로 산정됩니다. 총 채권액 48,047,920,000원 중 87,587,200원이 배당되어 미배당액은 47,960,332,800원입니다. 신청채권자 측 청구액 6,000,000,000원도 현재 회차부터 6회 유찰 시나리오까지 배당액 0원으로 산정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근으로, 주변은 업무·상업시설과 편의시설, 교통시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기· 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용되고 있으나 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 실제 이용과 적법한 용도를 확인해야 합니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·전통상업보존구역· 중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 광주역 인근의 2022년 사용승인 건물이지만, 용도 표기 불일치와 4회 유찰, 점유관계 미상이 매각성과 재매각성에 부담으로 작용할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국건설 주식회사 점유 확인. 실제 점유 구역, 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 사업자등록·전입 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 조선진·오유란 명도 확인. 대항력은 없지만 실제 거주·점유 여부와 명도 협의 비용 및 기간은 별개의 문제입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 현재 등록 상태와 매각 후 말소·승계 여부를 관할기관과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 우리은행 변경등기 확인. 채권최고액 56,520,000원 변경 및 공동담보 해제 내용과 배당표상 23,047,920,000원 기준 사이의 차이를 확인해야 합니다.
- 용도 원본 대조. 사건상 근린시설, 감정상 주거용 오피스텔, 토지 이용상황상 아파트로 표기가 다르므로 건축물대장·집합건축물대장·현황을 대조해야 합니다.
- 시세 재조사. 동일 건물·동일 면적·동일 용도의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “유찰 폭보다 점유와 용도 확인이 먼저”
최저가 89,600,000원은 감정가 250,000,000원의 35.84%로 크게 내려왔습니다. 그러나 후순위 담보권이 소멸한다는 사실만으로 안전한 저가 매수라고 결론낼 수는 없습니다. 한국건설 주식회사의 전입일·보증금이 미상이고, 민간임대주택등기와 우리은행 근저당권 변경등기의 효력도 확인해야 합니다.
조선진과 오유란은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없지만, 미상 점유자 1명이 남아 있는 이상 매수인 인수 0원은 확정값이 아닙니다. 최근 실거래 비교 기준도 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 후순위 권리 말소는 긍정적이지만, 점유·용도·담보변경 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.