수원지방법원 2025타경56589. 용인시 기흥구 중동 ‘신동백롯데캐슬에코1단지’ 113동 37층 3701호, 전용 199.3㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방4·거실·주방 및 식당·보조식당·욕실2·드레스룸·파우더룸·현관2·테라스·발코니 확장 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트 무량판구조 40층 건물의 37층입니다.
이 사건은 등기 순서만 훑으면 오래된 근저당이 다수 보여 복잡해 보입니다. 그러나 2016년의 문래동새마을금고·롯데건설 및 국민은행 근저당, 2018년의 푸본현대생명 계열 근저당과 웰컴저축은행 근저당, 2021년 안양저축은행 근저당, 2023년 홍성걸·김용수 근저당은 이후 각각 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 말소기준은 2024.09.10. 접수된 금정새마을금고 근저당 828,000,000원이고, 같은 날 뒤이어 설정된 552,000,000원 근저당과 2025년 씨에스펀딩대부 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1096 신동백롯데캐슬에코1단지 113동 37층 3701호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 199.3㎡ · 40층 중 37층 |
| 이용상태 | 방4·거실·주방/식당·보조식당·욕실2·드레스룸·파우더룸·현관2·테라스·발코니 확장 |
| 소유자 | 홍경숙 (2015.12.28. 매매, 거래가액 1,337,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,446,000,000원 / 1,012,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 씨에스펀딩대부 / 81,884,932원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 규모 / 준공 | 1,902세대 / 2013.06.20 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 신고된 임차인이나 보증금 자료는 없으므로 대항력 임차인의 인수액도 산정되지 않습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 동일 조건 거래 대비 68.4%
같은 단지·같은 면적 199.3㎡의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2025년 12월 37층이 1,480,000,000원에 거래됐고, 본건 역시 37층이어서 면적과 층이 모두 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 199.3㎡ | 37층 | 1,480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 199.3㎡ | 1건 | 1,480,000,000원 |
현재 최저매각가 1,012,200,000원은 최근 거래가 및 최근 12개월 평균의 68.4%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득금액도 1,012,200,000원으로 같으며, 최근 실거래보다 467,800,000원 낮은 수준입니다. 감정가 1,446,000,000원도 최근 거래가 1,480,000,000원을 넘지 않습니다.
③ 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션 (매각가 1,012,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,522,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 문래동새마을금고 | 802,680,000원 | 802,680,000원 |
| 을구 2번 근저당권 | 401,340,000원 | 196,998,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 현대라이프생명보험주식회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 웰컴저축은행주식회사 | 288,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사안양저축은행 | 258,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 홍성걸 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 김용수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 금정새마을금고 | 828,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 금정새마을금고 | 552,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 주식회사씨에스펀딩대부 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 4,506,020,000원 중 채권자 배당액은 999,678,000원, 미배당액은 3,506,342,000원으로 산출됐습니다. 다만 위 시뮬레이션에는 등기상 이미 말소된 과거 근저당도 채권최고액 기준으로 포함돼 있으므로 실제 법원의 배당순위·채권잔액과 동일한 표로 볼 수 없습니다. 실제 배당은 배당요구와 채권계산서, 말소등기 및 법원 기록을 기준으로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 1,012,200,000원 | 999,678,000원 | 3,506,342,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 708,540,000원 | 699,054,600원 | 3,806,965,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 495,977,999원 | 488,618,219원 | 4,017,401,781원 | 0원 |
각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 신청채권자 씨에스펀딩대부의 청구액은 81,884,932원이지만, 세 시나리오 모두 신청채권자 예상배당은 0원으로 산출돼 청구액 전액 만족이 되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 단지 자료 기준)
- 입지. 어정중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독 및 다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 아파트 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 용인경전철 어정역이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 무량판구조 40층 건물의 37층이며, 열병합 지역난방·승강기·지하주차장·소화전 및 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 2013.06.20. 준공된 1,902세대 단지입니다. 본건 면적은 199.3㎡로 거래금액이 큰 대형 평형입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 속하며, 공시지가는 2,898,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 주위로 폭 약 15m의 포장도로에 접합니다.
- 하자 표시. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 거래는 1건이고 단지 경매 통계상 평균 5.8회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나 가격 할인과 별개로 매수층의 폭을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재확인. 2016년부터 2023년까지의 근저당이 실제 등기부에서 말소된 상태인지 원본 등기사항전부증명서의 말소선을 다시 확인하세요.
- 임대관계 현장 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 전입세대열람·점유자·관리사무소 확인이 필요합니다.
- 대형 평형 시세 조사. 최근 거래가 한 건뿐입니다. 동일 단지 199.3㎡의 현재 매도호가와 장기 매물 여부를 중개업소에서 확인하세요.
- 37층 상태 점검. 같은 면적·같은 층 실거래가 있어 비교는 유리하지만, 테라스·발코니 확장·누수·창호·내부 수선 상태에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
- 명도 확인. 소유자 또는 제3자 점유 여부를 현황조사서와 현장에서 다시 확인하고 인도명령 및 이사 협의 비용을 반영하세요.
- 관리비 체납. 199.3㎡ 대형 평형은 관리비 규모도 클 수 있으므로 관리사무소에서 공용부분 체납액을 확인하세요.
- 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.08이며 등기 발급일은 2026.07.20입니다. 입찰 또는 후속 검토 전 법원에서 매각 결과와 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 채권최고액 기준 시뮬레이션에는 말소된 과거 근저당도 포함돼 있으므로 법원의 실제 배당요구·채권계산서와 혼동하지 마세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성이 승부처
이 물건은 오래된 근저당이 여러 건 보여 첫인상은 복잡하지만, 말소 이력을 따라가면 현재 말소기준은 2024.09.10. 금정새마을금고 근저당으로 정리됩니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하고 신고된 임차인이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
가격 면에서는 현재 최저가 1,012,200,000원이 동일 면적·동일 층 최근 거래 1,480,000,000원의 68.4%여서 분명한 여유가 있습니다. 다만 비교 거래가 한 건뿐이고, 전용 199.3㎡ 대형 평형이며 단지 경매 통계상 평균 유찰이 5.8회라는 점을 보면 환금성을 낙관하기는 어렵습니다. 결론은 권리구조는 양호하고 가격도 낮지만, 대형 평형의 실제 매수층과 점유 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.