수원지방법원 2025타경56780. 용인시 처인구 고림동 ‘양우내안애에듀퍼스트’ 210동 902호, 전용 84.9754㎡ 아파트입니다. 권리의 기준점은 2019년 6월 27일 설정된 수협은행 근저당권 260,700,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 애큐온저축은행 근저당권과 현대캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 전북은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 내역도 없어 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 매력적입니다. 감정가는 546,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 382,200,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 540,666,666원, 최신 거래는 560,000,000원으로 현재 최저가는 최근 시세의 70.7% 수준입니다. 최저가 기준 실질취득액도 인수금이 없어 382,200,000원으로 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56780 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 고림동 1014 양우내안애에듀퍼스트 제210동 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9754㎡ · 방3·알파룸·거실·주방·욕실 겸 화장실2 · 27층 중 9층 |
| 소유자 | 황석봉 (2018.06.12. 매매, 2019.06.27. 소유권이전, 거래가액 338,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 546,000,000원 / 382,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 (양도인 주식회사애큐온저축은행) / 215,188,376원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 특별조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금도 0원입니다. 말소기준인 수협은행 근저당권 이후 설정된 주식회사애큐온저축은행 근저당권, 현대캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 전북은행 가압류와 에프에스에스비2503유동화전문유한회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 70.7%
양우내안애에듀퍼스트 동일 평형 전용 84.97㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 거래 표본은 2025년 9월부터 2026년 7월까지이며, 최근 12개월 평균은 540,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 6 | 560,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 21 | 525,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 19 | 539,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 9 | 547,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 3 | 525,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 9 | 575,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 7 | 540,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 7 | 538,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 9 | 570,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 12 | 549,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 540,666,666원 |
실거래 범위는 500,000,000원~575,000,000원이고 최신 거래는 560,000,000원입니다. 현재 최저가 382,200,000원은 실거래 최저가보다도 낮으며, 최근 12개월 평균의 70.7%입니다. 인수금이 없으므로 최저가와 실질취득액의 차이도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,150,800원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 260,700,000원 | 260,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 235,200,000원 | 115,349,200원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 67,818,890원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사전북은행 | 11,851,483원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 575,570,373원 중 예상배당은 376,049,200원이며, 미배당액은 199,521,173원입니다. 후순위 채권의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고림고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·근린공원이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지방도 한터로 및 전철역 고진역(에버라인)이 소재합니다.
- 단지 규모. 양우내안애에듀퍼스트는 1,098세대이며 사용승인일은 2019.03.04입니다.
- 도로. 단지 남동측·남서측으로 폭 약 25m, 북서측으로 폭 약 15m 내외 도로와 접하고 단지 내부도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기가 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다. 공시지가는 1,852,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 동일 평형 거래가 12건 확인되고 거래가는 500,000,000원~575,000,000원에 형성되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 재매각 조건으로 최저가의 20%인 76,440,000원을 준비해야 합니다.
- 잔금 조달. 보증금 납부 후 잔금 미납 시 보증금 손실 위험이 있으므로 대출 가능액과 자기자금을 입찰 전에 확정해야 합니다.
- 재매각 사유. 종전 매각의 재매각 경위와 매각기일 변경·불허가 관련 내역을 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 내역은 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 현황조사서 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비 등 매수인 부담 가능 항목을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 토지거래계약허가구역 포함 표기에 따른 적용 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리와 가격은 합격, 재매각 절차는 확인”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 인수 0원, 말소기준 이후 권리 전부 소멸로 권리분석은 깔끔합니다. 가격도 현재 최저가 382,200,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 540,666,666원의 70.7%이고, 최신 거래 560,000,000원보다 낮아 신건 감정가 단계와 달리 충분한 가격 차이가 생겼습니다.
다만 이번 매각은 재매각이고 입찰보증금이 20%입니다. 권리상 인수 위험보다 보증금 76,440,000원과 잔금 조달 실패 위험이 더 중요한 사건입니다. 결론은 권리 합격, 가격 합격, 절차 확인입니다. 재매각 사유와 현장 점유 상태까지 확인한 뒤 자금 계획이 확정된 경우에만 입찰을 검토하는 것이 적절합니다.