수원지방법원 2025타경56855. 용인시 처인구 포곡읍 빌폴라리스 에이동 402호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 김진혁이 2022.09.13. 매매를 원인으로 거래가 199,000,000원에 취득했고, 2022.09.28. 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 임재휘의 임차권등기가 2024.03.13. 설정됐고, 주택도시보증공사가 2025.07.10. 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 권리분석은 단순한 “최저가 49%”가 아니라 확약서 적용 범위를 중심으로 봐야 합니다. 임재휘는 2022.09.08. 전입과 확정일자를 갖추고, 2022.09.01.부터 점유한 대항력 있는 임차인입니다. 말소기준으로 제시된 2025.07.10. 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 부담하는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기상 말소기준은 2025.07.10. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 뒤인 용인시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임재휘의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 경매개시결정보다 앞서며, 보증금 199,000,000원 전액이 선순위입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고 없음

보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 실제 임차인은 2명으로 집계됩니다. 임재휘의 권리관계는 날짜와 금액이 명확하고 확약서까지 제출됐지만, ‘기사항전’은 권리판단에 필요한 핵심 정보가 확인되지 않아 현장조사와 서류 대조가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)

신청채권과 임차권등기 채권은 동일하므로 보증금 199,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 현 회차 산식상 임재휘의 미배당액은 102,682,820원이지만, 2026.03.24. 확약서에 따라 임재휘에 한해서는 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 메리트 확인 불가

현재 최저가는 감정가 201,000,000원의 49%인 98,490,000원입니다. 그러나 빌폴라리스의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액은 확인되지 않고, 단지 경매 통계에도 최근 매각금액이 없습니다. 따라서 이 보고서에서는 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단하지 않습니다.

확약서가 유효하게 적용되고 별도 미상 임차인의 인수 문제가 해소된다면 현재 회차 실질취득 기준은 최저가 98,490,000원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 단지 규모는 16세대이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 나타나므로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 집합건물이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 4층 402호입니다.
• 입지. 둔전제일초등학교 남측 인근으로, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·학교와 각종 편의시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 버스정류장의 위치와 운행빈도를 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로·주차. 동측 왕복 2차선 포장도로에 접하고 지상 자주식 주차시설이 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 화재감지 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지이며, 공시지가는 785,400원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함되고 중로3류에 접합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 2021.03.17. 준공된 16세대 규모로, 최근 실거래와 단지 경매 낙찰가가 확인되지 않아 매도기간과 적정 매도가격을 보수적으로 산정해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.03.24.자 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의와 매수인 비인수 문구를 원문으로 대조하세요.
• 별도 임차인 확인. ‘기사항전’의 실제 점유 여부, 전입일, 확정일자, 보증금, 계약 상대방과 배당요구 여부를 현황조사·주민등록·임대차계약서로 확인해야 합니다.
• 확약 적용 범위 분리. 임재휘의 인수 0원*을 다른 임차인에게 확대 적용해서는 안 됩니다. 확약 밖 임차인의 인수 위험은 별도로 남습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.09.28. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 등기의 존속·말소 여부와 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 의무 범위를 원본으로 확인하세요.
• 시세 현장조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 인근 오피스텔·다세대의 실제 매물, 임대료, 공실, 관리비와 매도 소요기간을 직접 조사해야 합니다.
• 점유·명도. 감정평가상 임대관계가 확인되지 않았으므로 현재 점유자와 점유 원인을 현장에서 재확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 체납 공과금과 매각대금에서 우선 배당될 금액을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
• 토지거래허가 적용 여부. 토지거래계약 허가구역 고시가 존재하며 표시된 대상은 외국인 등과 특정 주택 용도입니다. 본건 오피스텔에 대한 실제 적용 여부를 원문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원*은 확약 대상자에게만”

이 물건의 가장 큰 위험이었던 임재휘의 선순위 보증금 199,000,000원은 확약서가 정상적으로 적용된다면 매수인이 인수하지 않습니다. 확약 전에는 현재 회차에서도 실질취득액이 201,172,820원에 달하는 대항력 인수형이지만, 확약으로 임재휘에 대한 인수액은 0원*이 됩니다.

그러나 결론을 “최저가 98,490,000원짜리 안전한 물건”으로 단순화하면 안 됩니다. 별도로 기재된 임차인의 보증금과 대항력은 확인되지 않았고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 최근 실거래 자료도 없어 감정가의 49%가 실제 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 권리와 가격 검증은 미완료. 이 사건의 입찰 전제는 확약서 원본과 미상 점유관계를 먼저 확인하는 것입니다.