수원지방법원 2025타경56887. 등기부상 소유자는 홍성권이고, 현재 말소기준은 2020.07.27 설정된 화성우리신용협동조합의 채권최고액 372,000,000원 근저당권입니다. 그 이전 2018.04.20 신한은행 근저당권 216,000,000원은 2020.07.28 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 우리카드·신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 김영란·신정애 두 명입니다. 김영란의 전입일은 2025.04.21, 신정애의 전입일은 2022.08.19로 모두 말소기준일 2020.07.27보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 김영란은 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원이고 2025.09.18 배당요구를 했습니다. 신정애는 보증금이 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 후순위여서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56887 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티이에이에이2블럭 송산그린시티이지더원레이크뷰아파트 상가5동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 홍성권 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 126,910,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성우리신용협동조합 / 301,106,776원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.07.27 화성우리신용협동조합 근저당권입니다. 2025년 설정된 우리카드·신한카드 가압류와 2025.07.14 임의경매개시결정은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영란 | 송산그린시티 이지더원 레이크뷰 아파트 상가5동 101호 35.2600㎡ | 2025.04.21 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 2025.09.18 |
| 신정애 | 송산크길시티 이지더원 레이크뷰 아파트 상가5동 101호 10.0000㎡ | 2022.08.19 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 임차보증금을 떠안을 구조는 확인되지 않습니다. 다만 신정애의 보증금은 확인되지 않으므로 매각물건명세서의 최종 기재내용은 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 시세 비교는 별도 검증 필요
감정가는 259,000,000원, 현재 최저매각가는 126,910,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,576,740원 |
| 1. 근저당 · 화성우리신용협동조합 | 372,000,000원 | 124,333,260원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 28,401,734원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,720,151원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 채권자 총 청구액 421,121,885원 중 124,333,260원이 배당되고, 미배당액은 296,788,625원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 새솔초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 1층 건물 내 1층 101호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설되어 있고 이를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(송산그린시티) 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 최종 대조. 김영란·신정애 모두 대항력은 없지만, 신정애의 보증금과 배당요구 여부는 최종 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 126,910,000원이라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 상가 수익성 확인. 공부상 근린생활시설이므로 실제 임대료, 공실 가능성, 관리비, 상권을 확인해야 합니다.
- 배당부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 296,788,625원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 시세 확인이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.27 화성우리신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 두 명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 259,000,000원에서 두 차례 유찰돼 126,910,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 없으므로 “49%까지 내려왔으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 권리는 정리되어 있고, 남은 핵심은 근린생활시설로서의 실제 시세와 임대수익성을 확인하는 것입니다.
