수원지방법원 2025타경56887. 송산그린시티이지더원레이크뷰아파트 단지 내 상가5동 1층 101호로, 사건 용도에는 대지로 표기돼 있으나 감정평가상 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 소유자 홍성권은 2018.04.20. 거래가액 310,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름에서는 2018.04.20. 신한은행 근저당권 216,000,000원이 설정됐다가 2020.07.28. 해지를 원인으로 말소됐고, 하루 전인 2020.07.27. 설정된 화성우리신용협동조합 근저당권 372,000,000원이 말소기준권리로 선언돼 있습니다. 이후 우리카드·신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티이에이에이2블럭 송산그린시티이지더원레이크뷰아파트 상가5동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 표기 · 공부상 근린생활시설 · 상가5동 1층 101호 |
| 소유자 | 홍성권 (2018.04.20. 거래가액 310,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 181,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성우리신용협동조합 / 301,106,776원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원
말소기준은 2020.07.27. 화성우리신용협동조합 근저당권입니다. 두 임차인의 신고일은 각각 2022.08.19.와 2025.04.21.로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 기재된 판정상 두 사람 모두 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영란 | 상가5동 101호 35.2600㎡ | 2025.04.21. | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.09.18. 확정일자·우선변제 여부 미확인 | 승계 없음 인수 0원 |
| 신정애 | 상가5동 101호 10.0000㎡ | 2022.08.19. | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구·확정일자 미확인 | 승계 없음 인수 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 181,300,000원으로 감정가 259,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 181,300,000원입니다. 그러나 비교 가능한 동일·유사 상가 실거래값이 확인되지 않아, 감정가 대비 30% 하락만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 70%) | 181,300,000원 | 177,961,800원 | 459,160,085원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 126,909,999원 | 124,333,259원 | 512,788,626원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 88,836,999원 | 86,837,933원 | 550,283,952원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 낙찰가가 낮아지는 것과 시장가치가 낮아지는 것은 다른 문제이므로, 실제 임대료·공실 여부·동일 상가 거래 사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,338,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 216,000,000원 | 177,961,800원 |
| 2. 근저당 · 화성우리신용협동조합 | 372,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 28,401,734원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,720,151원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 637,121,885원 중 채권자 예상배당은 177,961,800원이고, 미배당액은 459,160,085원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 새솔동 소재 새솔초등학교 남동측 인근이며, 주위에는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다. 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 1층 건물 내 1층 101호입니다. 외벽은 화강석 붙임, 내벽은 인테리어, 창호는 샷시 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 중로2류 접합, 가축사육 전부제한구역·특수지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2018.04.20. 신한은행 근저당의 2020.07.28. 말소 여부와 2020.07.27. 화성우리신용협동조합 근저당의 실제 순위를 등기사항전부증명서 원문으로 확인하세요.
- 배당표 재검산. 예상배당표가 말소된 것으로 표시된 신한은행 근저당에 177,961,800원을 배당하는 이유를 매각물건명세서·채권계산서와 대조해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 김영란의 임대차계약서·확정일자·배당요구 내용과 신정애의 보증금, 차임, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 점유 범위 확인. 김영란 35.2600㎡, 신정애 10.0000㎡로 조사된 각 점유구획과 현장 사용상태를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 259,000,000원과 최저가 181,300,000원만 비교하지 말고, 동일 상가의 실제 매매·임대 사례와 공실 여부를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당 외 비용. 당해세, 임차인 최우선변제, 미납 관리비와 인도 비용을 별도로 확인하세요.
- 기일 상태 확인. 매각기일 2026.07.08.의 진행 결과와 변경·연기·취하 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
두 임차인은 모두 말소기준일 이후 신고돼 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리 인수 위험은 낮습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 인수액보다 말소기준과 배당순위의 불일치, 그리고 상가 가격과 임대관계의 불확실성입니다.
최저가 181,300,000원은 감정가의 70%지만 동일·유사 상가의 실제 거래가격과 비교되지 않았으므로 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기상 신한은행 근저당 말소와 예상배당표의 우선배당 구조를 원문으로 해소하고, 임차인 계약·점유구획과 실제 임대수익을 확인한 뒤에야 응찰 판단이 가능합니다. 결론은 인수는 양호, 배당순위와 가격 검증은 보류입니다.
