수원지방법원 2025타경56899. 화성 석우동 석진블루체오피스텔 12층 1209호입니다. 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔이고, 현재 최저매각가는 17,287,200원입니다. 숫자만 보면 감정가 72,000,000원의 약 24.01%까지 떨어진 상태지만, 이 물건은 단순히 “4회 유찰돼 싸졌다”고 볼 수 없습니다. 2021.12.27 전입한 윤다운이 있고, 말소기준권리인 2022.03.16 근저당권보다 먼저 점유관계가 형성되어 있으며, 매각물건명세서에도 대항력과 우선변제권 있는 임차인으로 기재되어 있기 때문입니다.
가장 중요한 숫자인 임차보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가에서 근저당권자에게 16,576,030원이 배당된다는 배당표만 보고 매수인 인수가 0원이라고 결론 내리면 안 됩니다. 명세서 문구대로라면 임차보증금이 매각대금으로 전액 변제되지 않는 범위에서 매수인이 잔액을 인수할 수 있고, 보증금 총액을 알아야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 12층 1209호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지하3층/지상12층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사상무티엔씨 |
| 과거 취득 | 2017.03.14 소유권이전 · 거래가액 110,900,000원 · 당시 명칭 주식회사상무건설 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 17,287,200원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤다운 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.03.16 주식회사진웅테크놀러지 근저당권입니다. 그 뒤의 2023년 국세 압류, 2025년 지네스산업 주식회사 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 윤다운의 전입일은 2021.12.27로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에는 대항력과 우선변제권 있는 임차인이 존재하고, 매각대금으로 임차보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금을 모르면 실질취득액도 모른다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤다운 | 2021.12.27 | 미상 | 명세서상 있음 | 명세서상 있음 | 미배당 잔액 인수 가능 |
③ 예상배당표 (매각가 17,287,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 711,170원 |
| 2. 근저당 · 주식회사진웅테크놀러지 | 1,500,000,000원 | 16,576,030원 |
| 3. 가압류 · 지네스산업 주식회사 | 305,412,300원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 윤다운 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,870,412,300원, 배당액은 16,576,030원, 미배당액은 1,853,836,270원입니다. 위 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 매각물건명세서상 대항력 임차보증금 잔액의 매수인 인수 가능성이 있으므로 임차보증금 확인이 선행되어야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 1,853,836,270원 |
| 5회 유찰 시 | 12,101,040원 | 11,483,221원 | 1,858,929,079원 |
| 6회 유찰 시 | 8,470,728원 | 7,918,255원 | 1,862,494,045원 |
5회 유찰 시 최저가는 12,101,040원, 6회 유찰 시 8,470,728원까지 내려갑니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 규모와 미배당 잔액입니다. 유찰이 추가되더라도 그 사실만으로 실질취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 화성시 반월동 소재 화성일반산업단지 동측 인근으로, 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지 북동측·남동측·남서측이 각각 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 소로1류·중로2류와 접하고 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,206,000원/㎡, 토지면적 1,826.4㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상12층 건물의 12층이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 윤다운의 보증금 총액, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 내용을 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 최저가 17,287,200원에 예상 미배당 임차보증금 잔액을 더해 실제 부담액을 산정해야 합니다.
- 신청채권자 동일성 확인. 임차인 윤다운과 강제경매 신청채권자 윤다운의 관계 및 65,000,000원 청구의 성격을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.03.16 근저당권보다 후순위인 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 명도·점유 확인. 주거용으로 이용 중인 만큼 실제 점유자, 인도 가능 시점, 명도 조건을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,728만원짜리 오피스텔”로 보면 안 된다
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 72,000,000원이 4회 유찰돼 17,287,200원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 윤다운의 임차보증금이 얼마인지가 훨씬 중요합니다. 말소기준보다 앞선 전입, 명세서상 대항력·우선변제권, 미배당 보증금의 매수인 인수 문구가 모두 확인됩니다.
따라서 이 물건은 현재 단계에서 실질취득액을 확정할 수 없는 사건입니다. 후순위 등기권리가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 내려갈수록 유리하다고도 말할 수 없습니다. 입찰 판단의 출발점은 17,287,200원이 아니라 ‘17,287,200원 + 실제 인수할 임차보증금 잔액’입니다.
