수원지방법원 2025타경56936. 화성시 영천동 동탄아이티밸리2차1동 11층 1127호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 150,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 소유자 허문녕 명의로 소유권이 이전된 2021.02.19 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 133,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신유미의 전입신고일은 2021.12.07로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56936 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 11층 1127호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 706 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 내 제11층 제1127호 |
| 소유자 | 허문녕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 115,165,201원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
최초 신탁 명의의 소유권보존등기는 이미 말소되었고, 2021.02.19 허문녕 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.07.16 중소기업은행이 신청한 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로 매각과 함께 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신유미 | 동탄IT밸리2 1동 11층 1127호 33.7900㎡ | 2021.12.07 | 3,000,000원 / 250,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
신유미의 전입신고일은 말소기준 근저당 설정일인 2021.02.19보다 늦은 2021.12.07입니다. 따라서 임대차가 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금 3,000,000원은 매수인 인수액에 포함되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 73,500,000원은 감정가 150,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 73,500,000원입니다. 다만 동일·유사 지식산업센터 호실의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 거래사례 검증이 필요합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 61,423,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 83,076,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 98,233,270원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 | - |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 133,200,000원 | 71,777,000원 | 61,423,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용 1,723,000원을 제외한 71,777,000원이 중소기업은행에 배당되는 구조이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 61,423,000원입니다. 소유자 잔여액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동탄5동행정복지센터 북측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제11층 제1127호이며 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러 및 천정매몰형 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 및 택지개발지구이며 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 동탄아이티밸리2차 동일 동·유사 면적 호실의 최근 거래가격을 확인해 73,500,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 신유미의 계약서, 점유현황, 확정일자, 배당요구 및 최우선변제 적용 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 임차인에게 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 인도명령과 이사 협의가 필요할 수 있습니다.
- 관리비·공실비용. 지식산업센터의 관리비 체납, 공실 기간과 원상복구 비용을 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 이용 가능성. 공장용지·공업용 토지이용상황과 지식산업센터 입주 가능 업종, 실제 사용 목적의 적합성을 확인해야 합니다.
- 세금 구조. 매각대금 외에 취득 관련 세금과 부가가치세 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보류
이 물건은 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 전입한 임차인 신유미에게 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 73,500,000원으로 계산됩니다.
다만 지식산업센터는 실거래와 임대수익, 공실률에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 저렴하다고 결론내리기보다는, 동일 건물 거래사례와 실제 임대조건을 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증입니다.
