수원지방법원 2025타경57013. 경기도 수원시 권선구 호매실동, 능실초등학교 남동측 근거리에 있는 지하 2층·지상 6층 상가건물의 1층 에이103호입니다. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이고, 감정평가 시점 현황은 공실이었습니다. 소유자는 법인 주식회사로이든으로, 2022년 6월 이 호실을 매매(거래가 645,200,000원)로 취득한 뒤 담보로 잡힌 대출을 갚지 못해 근저당권자 안양지구축산업협동조합이 임의경매를 넣은 구조입니다.
권리 계보만 보면 겉으로는 ‘선순위 근저당 인수’가 걱정될 수 있지만, 등기부를 펼치면 이야기가 달라집니다. 그리고 진짜 승부처는 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 하나씩 짚어보겠습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1402-3 1층 에이103호 (도로명: 호매실로104번길 24-24) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실 · 지하2~지상6층 중 1층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2020.04.22. |
| 소유자 | 주식회사로이든 (2022.06.29. 매매 거래가 645,200,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 900,000,000원 / 151,263,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양지구축산업협동조합 / 583,123,935원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다
임차인 조사 내역 없음 · 현황 공실. 감정평가서상 임대관계는 미상이나 현황은 공실로 조사됐고, 대항력 임차인 이슈 자체가 확인되지 않습니다. 다만 현장조사 시 1층 입구 전체가 폐문(폐문부재)이었던 만큼 점유 여부는 명세서·현장에서 재확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 왜 ‘싸다’고 못 하나
이 물건의 최저가는 감정가의 16.8%까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 ‘초저가’지만, 그 자체가 신호입니다. 다섯 번 유찰됐다는 건 감정가 9억에 시장이 전혀 응찰하지 않았다는 뜻이고, 그 원인이 곧 리스크입니다.
- 비교할 실거래가 없다. 아파트와 달리 개별 근린상가는 표준화된 실거래 표본이 없어, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제공되지 않았습니다. ‘시세 대비 몇 %’를 계산할 수조차 없어 저가 메리트를 수치로 확인할 수 없습니다.
- 현황 공실 상가. 대상은 임대차가 붙어있지 않은 빈 상가입니다. 매수 후 직접 임차인을 구하거나 운영해야 하며, 임대수요·상권이 약하면 저가에 사도 수익이 나지 않습니다.
- 물리적 신호. 감정 당시 지하주차장 입구가 폐쇄되어 있었고 1층 입구 전체가 폐문 상태였습니다. 상가로서의 정상 영업·집객 여건을 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 인수 0 = 실질취득은 낙찰가 그대로. 인수 부담이 없으므로 실질취득액은 낙찰가 자체입니다. 즉 ‘얼마에 받느냐’가 곧 총투입액이며, 그 값이 임대수익률로 정당화되는지가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정, 약 매각가의 1.9%) | - | 2,917,682원 |
| 1. 근저당(을구 3번) · 안양지구축산업협동조합 | 673,200,000원 | 148,345,318원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
선순위처럼 보이는 서인천신협 근저당(을구 1번)은 2023.10.20. 해지·말소되어 배당·인수 대상이 아닙니다. 유일 담보권자인 안양축협은 청구액 583,123,935원(채권최고액 6.732억) 중 약 1.48억만 배당받고 나머지는 미배당됩니다. 소유자·후순위에 돌아갈 몫은 없습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 조세 압류 2건(기흥세무서·수원시)의 당해세가 있으면 근저당보다 먼저 배당돼 채권자 회수는 더 줄 수 있습니다 — 다만 매수인 인수와는 무관하며 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 남동측 근거리, 주위에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·공원이 소재한 주거·상업 혼재지입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 접근성은 무난합니다.
- 물건 상태. 사용승인 2020.04.22.의 비교적 신축급 철근콘크리트 건물 1층. 다만 현황 공실이고, 감정 시점 지하주차장 입구가 폐쇄, 1층 입구 전체가 폐문 상태였습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·비행안전제6구역· 과밀억제권역. 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이는 ‘현황 공실’입니다.
- 환금성. 근린상가 + 현황 공실 + 5회 유찰 = 저환금. 아파트처럼 표준화된 매수·임차 수요층이 얇아 개별 상권·입지에 성패가 크게 좌우됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘초저가’ 함정 경계. 감정가의 16.8%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 상권·임대수익률로 역산한 응찰 상한가를 스스로 정하고, 그 값을 넘기지 마세요.
- 공실 원인 파악. 5회 유찰·장기 공실·주차장 폐쇄의 근본 원인(상권 침체·접근성·건물 하자 등)을 현장에서 직접 확인하세요.
- 임대수요 검증. 매수 후 임차인을 구할 수 있는지, 예상 월세·공실률을 인근 부동산에서 확인해 실현 수익률을 계산하세요.
- 점유·명도. 현황 공실이라 명도 부담은 작지만 폐문부재로 점유가 미확인 — 명세서·현장 재확인이 필요합니다.
- 관리비·당해세. 장기 공실 시 미납 관리비(공용부분)가 매수인 부담이 될 수 있고, 조세 압류 2건의 당해세는 배당에 영향(인수와는 무관)을 줍니다. 관리사무소·세무 확인을 권합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0 ≠ 싸다”
권리분석만 놓고 보면 이 물건은 안전합니다. 선순위처럼 보이던 서인천 근저당은 이미 해지·말소됐고, 유일한 담보권은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 그 안전함이 ‘싸다’를 뜻하지는 않습니다. 감정가 9억이 다섯 번이나 유찰돼 1.5억까지 떨어졌다는 것은 시장이 이 공실 상가에 값을 매기지 못하고 있다는 신호이고, 비교할 실거래조차 없어 저가 메리트를 확인할 방법도 없습니다. 권리는 합격, 가치는 미지수. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 받느냐’가 아니라 ‘그 값을 임대수익으로 정당화할 수 있느냐’입니다.
