수원지방법원 2025타경57571. 동탄호수공원 남동측 인근 라크몽 2층 이237호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 감정가 580,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 198,940,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2022년 4월 1일 용인축산업협동조합의 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 확인된 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액도 없습니다. 그러나 상업용 구분건물은 주거용 물건과 달리 임대수익·공실 기간·관리비· 업종 수요가 가격을 좌우합니다. 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57571 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 송동 726-1 라크몽 2층 이237호 도로명: 경기도 화성시 동탄구 동탄대로5길 21 |
| 사건상 용도 / 이용상태 | 대지 · 구분건물(근린생활시설) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 이237호 · 사용승인일 2021.12.17 |
| 소유자 | 강철수 (단독소유 · 등기상 거래가액 605,840,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 198,940,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 용인축산업협동조합 / 401,780,010원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름은 신탁회사 명의의 소유권보존 후 강철수에게 소유권이 이전되고, 같은 날 신탁등기가 말소되면서 용인축산업협동조합 근저당이 설정된 구조입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가 198,940,000원은 감정가 580,000,000원의 34.3%입니다. 금액만 보면 큰 폭의 조정이지만, 이 사건은 현재 공실인 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 유찰 횟수는 시장이 앞선 가격대에서 응찰을 주저했다는 신호일 수 있으므로, 낮아진 최저가 자체보다 실제 임대수요와 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 198,940,000원 | 34.3% | 284,645,160원 |
| 4회 유찰 시 | 139,258,000원 | 24.01% | 343,491,612원 |
| 5회 유찰 시 | 97,480,600원 | 16.81% | 384,674,051원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 채권자가 충분히 배당받지 못한다는 사실은 이 물건의 담보 회수력이 감정가와 다르게 평가될 가능성을 보여주는 참고 신호일 뿐, 시세를 직접 증명하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.8% 추정) | - | 3,585,160원 |
| 1. 근저당 · 용인축산업협동조합 | 480,000,000원 | 195,354,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 480,000,000원 중 195,354,840원이 배당되고 284,645,160원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 401,780,010원이며 현재 회차 배당만으로 전액 만족되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있으나, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄호수공원 남동측 인근에 위치하며 주변에는 근린생활시설, 공원, 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 현재 공실입니다. 위생·급배수·소화·주차장·에스컬레이터·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 20m 도로와 북동·동·남동·남·남서측 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 11,333.6㎡, 공시지가는 ㎡당 2,845,000원입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정평가상 공실이고 확인된 임차인 신고는 없지만, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 현장 방문과 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 상가 관리비 확인. 공용관리비·연체료·장기수선 관련 부과 내역을 관리주체에 확인하고 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
- 임대수익 검증. 동일 건물과 인근 근린생활시설의 실제 보증금·월세·공실 기간을 조사한 뒤 실질취득가 198,940,000원과 비교해야 합니다.
- 업종 수요 확인. 2층 점포의 동선, 에스컬레이터·승강기 접근성, 가시성, 가능한 업종과 기존 상권의 공실 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%는 시세보다 저렴하다는 증거가 아닙니다. 실거래·임대수익 근거가 확보될 때까지 가격 가점은 보수적으로 봐야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획상 제한이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 증명되지 않았다
이 사건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 소멸하고 산정상 매수인 인수액도 0원이어서, 등기상 권리분석은 비교적 단순한 편입니다. 그러나 현재 공실인 근린생활시설이 세 차례 유찰됐고, 실거래나 임대료 자료로 198,940,000원의 적정성을 확인할 근거가 없습니다.
따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증”입니다. 감정가의 34.3%라는 숫자보다 실제 임대수요, 공실 유지비, 관리비, 2층 점포의 동선과 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 할인율이 큰 물건이 아니라, 할인 이유를 확인해야 하는 물건에 가깝습니다.