수원지방법원 2025타경57668. 화성시 마도면 우리홈타운 101동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 한선영은 2021년 11월 26일 거래가액 155,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그러나 임차인 조덕진은 그보다 앞선 2021년 9월 23일 전입과 점유를 갖췄고, 2023년 9월 25일 확정일자를 받은 뒤 2023년 10월 18일 보증금 155,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다.
현재 남아 있는 말소기준권리는 2024년 11월 8일 인천광역시서구의 압류입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 모두 이보다 빠르므로 조덕진은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 배당요구와 확정일자를 갖춰 우선변제도 받을 수 있지만, 최저매각가가 보증금에 크게 못 미쳐 전액 회수는 불가능합니다. 미배당 잔액은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 마도면 두곡리 402-8 우리홈타운 101동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 한선영 (2021.11.26. 거래가액 155,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 31,213,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조덕진 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 공법상 이용 | 제1종일반주거지역 · 성장관리권역 · 토지거래계약에 관한 허가구역 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차인이 먼저다
2021년 4월 화성시 압류는 같은 해 8월 해제돼 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2024년 11월 8일 인천광역시서구 압류이며, 그 이후의 화성시 압류·강제경매개시결정· 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 조덕진의 전입·점유는 2021년 9월 23일, 임차권등기는 2023년 10월 18일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 압류가 지워지는 것과 별개로, 임차보증금 미배당액은 매수인이 부담합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 계약 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 조덕진 전유부분 전부 | 전입·점유 2021.09.23 계약 2021.08.28(1차)·2022.05.06(2차) 확정일자 2023.09.25 임차권등기 2023.10.18 | 155,000,000원 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 승계 있음 124,748,834원 |
조덕진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 동시에 이 강제경매의 신청채권자이므로, 보증금 회수를 위해 직접 경매를 신청한 형태입니다. 임차권자와 경매신청채권자가 동일하고 청구액도 보증금과 같은 155,000,000원이므로 이를 서로 다른 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰에도 실질취득은 감정가 이상
현재 최저매각가는 31,213,000원으로 감정가 130,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 이 물건은 최저가를 가격 비교 기준으로 삼을 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인이 인수할 미배당액은 늘어납니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 | 31,213,000원 | 30,251,166원 | 124,748,834원 | 155,961,834원 |
| 5회 유찰 시 | 21,849,100원 | 21,055,816원 | 133,944,184원 | 155,793,284원 |
| 6회 유찰 시 | 15,294,369원 | 14,619,070원 | 140,380,930원 | 155,675,299원 |
현재 회차 실질취득 155,961,834원은 감정가보다 25,961,834원 높고, 감정가 대비 약 120.0%입니다. 5회·6회 유찰을 가정해도 총 부담은 각각 155,793,284원, 155,675,299원으로 약 1.56억원 수준입니다. 즉 추가 유찰은 매수인의 보증금 인수 비중만 늘릴 뿐, 실질취득가를 의미 있게 낮추지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 961,834원 |
| 1. 임차인 조덕진 보증금 | 155,000,000원 | 30,251,166원 |
| 2. 강제경매 신청채권 표시 · 조덕진 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 배당 외 매수인 인수 | - | 124,748,834원 |
강제경매 신청채권 표시와 임차보증금은 동일인·동일액이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 위 배당은 집행비용을 우선 차감한 추정치입니다. 국세·지방세 압류가 당해세로 우선 배당될 경우 임차인의 실제 배당액이 줄고 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화도중학교 북동측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호입니다. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독·다가구·연립·다세대주택·아파트 취득을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 환금성. 우리홈타운은 12세대 규모이며 2013.08.19. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
⑥ 추가 물건 위험
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 응찰가는 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 더한 총 부담으로 판단해야 합니다.
- 배당액 재계산. 매각기일 직전 집행비용과 당해세를 확인해 임차인 실제 배당액 및 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 송금 내역, 전입세대확인서, 점유 경위와 임차권등기명령 기록을 대조해야 합니다.
- 토지 면적 확인. 등기사항증명서 585㎡와 토지대장 541㎡의 차이, 대지권 비율 및 정정 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·인도 관계. 임차권등기가 있더라도 현재 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 현장조사와 점유자 면담을 거쳐 인도 비용을 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 도시가스·수도 등 공과금 상태를 관리주체와 공급기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 결정문과 세금 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,121만원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 표면적인 최저매각가는 31,213,000원이지만, 실제 경제적 부담은 전혀 다릅니다. 대항력 있는 임차인 조덕진의 보증금 155,000,000원 가운데 현재 예상 배당액은 30,251,166원에 그치고, 미배당액 124,748,834원은 매수인이 인수합니다. 결과적으로 현재 회차 실질취득은 155,961,834원으로 감정가보다 25,961,834원 높습니다.
추가 유찰이 되더라도 실질취득은 약 1.56억원에서 거의 움직이지 않습니다. 여기에 당해세가 우선 배당되면 임차인 미배당 인수액이 더 커질 수 있고, 12세대 소규모 다세대의 환금성, 대지권 목적 토지 면적 불일치도 함께 검토해야 합니다. 최저가는 낮지만 총비용은 높고, 권리 인수는 확정적으로 큰 물건입니다. 결론은 권리 고위험·가격 메리트 없음입니다.
