수원지방법원 2025타경58202. 수원시 장안구 정자동 ‘수원에스케이스카이뷰’ 111동 5층 501호 아파트입니다. 소유자는 서명덕이고, 2013.10.14. 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.03.11. 최혜영의 근저당권 315,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 최혜영 근저당권 225,000,000원과 주식회사디투 근저당권 360,000,000원, 그리고 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 하나은행 및 주식회사디투 관련 근저당권도 보이지만 해당 권리들은 이미 말소되어 현재 매수인이 부담할 권리로 남아 있지 않습니다. 임차인 신고도 없고 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석의 초점은 복잡한 임차보증금 승계보다 현재 최저가가 실제 시장가격에 비해 충분히 낮은지에 맞춰집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58202 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 정자동 945 수원에스케이스카이뷰 111동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상37층 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 서명덕 (2013.10.14. 소유권이전 · 거래가액 293,176,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 463,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최혜영 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2013.05.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력·우선변제 문제는 확인되지 않습니다. 현재 말소기준은 2024.03.11. 설정된 최혜영 근저당권 315,000,000원입니다. 이후의 최혜영 근저당권 225,000,000원, 주식회사디투 근저당권 360,000,000원과 임의경매·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 확인이 먼저
감정가는 662,000,000원, 현재 최저매각가는 463,400,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 324,380,000원과 227,066,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 463,400,000원 | 443,634,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 324,380,000원 | 580,961,320원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 227,066,000원 | 676,912,924원 |
③ 예상배당표 (매각가 463,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,034,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 최혜영 | 315,000,000원 | 315,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 최혜영 | 225,000,000원 | 141,366,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사디투 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 900,000,000원 가운데 예상 배당액은 456,366,000원이고, 443,634,000원이 미배당됩니다. 이는 채권자 측 부족액이며 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다솔초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교·공장·문화시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상37층 건물의 5층이며, 사용승인일은 2013.05.27.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화·보안·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 소재 토지는 북동측 약 30미터, 남측 약 25미터, 동측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(정자동지구)이며, 다솔초등학교 관련 상대·절대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025-08-26 기준 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대주택 용도의 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 대조. 현재 최저가 463,400,000원을 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 직접 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.03.11. 최혜영 근저당권 315,000,000원이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자 및 인도 가능 여부는 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 제시된 다음 회차 가격은 324,380,000원, 그 다음은 227,066,000원입니다. 현재 회차와 추가 유찰 시 가격을 함께 비교하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액 443,634,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현재 시세
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2024.03.11. 최혜영 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 662,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 463,400,000원, 감정가의 70%입니다.
다만 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 실거래 비교 자료가 없는 상태에서는 현재가가 싸다고 결론 내릴 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 “권리는 통과, 가격은 최근 시세 확인 후 결정”이 핵심입니다. 후순위 채권의 큰 미배당액에 흔들릴 필요는 없지만, 463,400,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지는 반드시 별도로 검증해야 합니다.
