창원지방법원 2025타경643. 경상남도 창녕군 창녕읍 탐하리 130-2 소재의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가 요항상 이용상태는 주택이고, 본건은 ‘상탐마을’ 내에 위치하며 부근은 주택과 농경지가 섞인 농촌지대입니다. 가격만 보면 감정가 76,965,900원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 18,479,000원까지 내려와 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 물건은 단순한 가격형이 아니라, 지분매각·제시외 건물·토지합병 현황을 함께 봐야 하는 환금성 검토형입니다.
권리 쪽에서는 임차인 자료가 없어 대항력 있는 임차인 인수 구조는 확인되지 않습니다. 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 그러나 등기 흐름에는 과거 임의경매개시결정, 말소된 근저당, 지분 가압류, 현재 강제경매가 섞여 있고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, [목록1] 지분매각이나 공유자 우선매수는 행사할 수 없음이라는 문구가 있습니다. 즉 승부처는 임차인 인수가 아니라, 물건의 형태와 처분 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 창녕읍 탐하리 130-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 주택 |
| 소유자 | 김종욱, 유옥자, 추동현, 추지현, 추춘자, 추필수, 추필자, 추현 |
| 감정가 / 최저가 | 76,965,900원 / 18,479,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 강제경매 · 청구금액 2,516,463원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘지분·형태’가 문제다
임차인 자료는 없습니다. tenants 배열상 임차인은 0명이고, 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다.
② 임차인·점유 — 대항력 임차인 표시는 없다
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
보증금·확정일자·전입일자가 표시된 임차인은 없습니다. 감정평가 요항의 임대관계는 미상으로 되어 있으므로, 실제 점유자 유무와 명도 난도는 현황조사서·매각물건명세서 원본 및 현장 확인으로 보완해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 732,622원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 창녕농업협동조합 | 28,000,000원 | 17,746,378원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 창녕농업협동조합 | 2,516,463원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 10,505,431원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신한카드주식회사 | 5,382,042원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 | 2,516,463원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 48,920,399원 중 17,746,378원만 배당되고, 미배당은 31,174,021원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 탐하리 소재 ‘상탐마을’ 내에 위치합니다. 부근은 주택과 농경지 등이 소재하는 농촌지대이며, 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정평가 요항상 [2]는 주택으로 이용 중입니다. 조적조 경사스라브지붕 단층건으로 급배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 436.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 공시지가 61,800원/㎡입니다. 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 역사문화환경보존지역이 표시되어 있습니다.
- 특이사항. 매각물건명세서 비고상 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 토지합병으로 현황 130-2번지 지상에 소재한다고 표시됩니다. [목록1]은 지분매각이나 공유자 우선매수는 행사할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 구조 확인. 등기 소유자가 김종욱, 유옥자, 추동현, 추지현, 추춘자, 추필수, 추필자, 추현으로 다수입니다. 감정요항에는 본건 토지가 공유지분의 토지이며 공유자 김종욱의 지분 15분의 6만 평가건이라고 표시됩니다.
- 제시외 건물 확인. 비고에 제시외 건물 매각 포함이라고 되어 있으므로, 제시외 부분의 실제 위치, 사용 가능성, 경계, 철거·수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지합병 현황 확인. 제시목록상 탐하리 130-2번지, 130-4번지 양 지상에 등재되어 있으나, 토지합병되어 현황 130-2번지 지상에 소재한다고 되어 있습니다. 공부·현황·경계를 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 데이터는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 열쇠 인도, 명도 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수 평가. 최저가 18,479,000원은 낮지만, 4회 유찰 자체가 수요 약세 신호입니다. 매수 목적이 실사용인지, 정리 후 처분인지에 따라 적정가가 크게 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “정리 가능한 물건인지”가 먼저다
이 사건은 임차인 인수형 함정은 보이지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 최저가도 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 하지만 가격이 낮아진 데에는 이유가 있습니다. 공유자 다수, 지분매각 문구, 제시외 건물, 토지합병 현황, 농촌지대 주택이라는 요소가 겹치기 때문입니다. 결론은 단순합니다. 권리상 치명적인 임차인 인수는 보이지 않지만, 환금성과 현장 정리 난도가 커서 초보자용 안전 물건으로 보기는 어렵습니다. 이 물건은 “얼마나 싸게 받느냐”보다 “받은 뒤 실제로 쓸 수 있고 정리할 수 있느냐”가 핵심입니다.
