전주지방법원 2025타경537. 임실군 관촌면 용산리 176-21·176-22에 있는 토지와 ‘숲 무인호텔’ 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 3층으로, 1층은 주차장 등, 2층은 여관, 3층은 사무실 및 숙소 등으로 이용 중입니다. 감정가 2,030,485,280원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 341,264,000원까지 내려왔습니다.
권리구조의 중심은 2023.01.09. 설정된 방림신용협동조합의 채권최고액 1,100,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 임실군 압류, 경매개시결정, 전북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당보다 앞선 2019.10.07. 임실군 압류는 2019.10.18. 해제로 이미 말소됐기 때문에 현재 남아 있는 선순위 인수권리로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경537 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 관촌면 용산리 176-21, 176-22 · 전북특별자치도 임실군 관촌면 춘향로 3076-30 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1층 주차장 등 · 2층 여관(숲 무인호텔) · 3층 사무실 및 숙소 등 |
| 소유자 | 주식회사가빈 |
| 감정가 / 최저가 | 2,030,485,280원 / 341,264,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방림신용협동조합 / 1,000,172,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 981.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.01.09. 방림신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,100,000,000원이고 채무자는 이문철입니다. 공동담보에는 용산리 176-21, 176-22 토지가 기재되어 있고, 2024.04.03. 서울 구로동 중앙구로하이츠아파트 제3동 제1층 제105호가 추가됐습니다.
2016.02.04. 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2023.01.09. 신탁재산의 귀속으로 신탁등기가 말소되면서 주식회사가빈 소유로 돌아왔습니다. 2019.10.07. 임실군 압류는 2019.10.18. 해제로 말소됐습니다. 이후 2024.11.11. 임실군 압류와 2025.04.30. 전북신용보증재단 가압류 52,991,250원은 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 16.81%, 그러나 5회 유찰
현재 최저매각가는 341,264,000원으로 감정가 2,030,485,280원의 16.81% 수준입니다. 절대가격만 보면 크게 낮아졌지만, 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래와 단순 비교하기보다 숙박시설 운영 상태, 토지 가치, 하천구역 저촉, 건물 활용성까지 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 341,264,000원 | 16.81% | 817,304,946원 |
| 6회 유찰 시 | 238,884,799원 | 11.76% | 918,250,838원 |
| 7회 유찰 시 | 167,219,359원 | 8.24% | 988,912,962원 |
유찰이 더 진행될수록 매각가는 내려가지만 채권자 미배당액은 817,304,946원 → 918,250,838원 → 988,912,962원으로 커집니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 341,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,577,696원 |
| 1. 근저당 · 방림신용협동조합 | 1,100,000,000원 | 335,686,304원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 52,991,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,152,991,250원 중 예상배당 335,686,304원, 미배당 817,304,946원입니다. 집행비용 5,577,696원 반영 후 매각대금 전액이 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 임실군 관촌면 용산리 ‘용산마을’ 남측 근거리에 위치하며, 주위는 주택·근린생활시설·숙박시설·전·답·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 춘향로가 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 1층은 주차장 등, 2층은 여관(숲 무인호텔), 3층은 사무실 및 숙소 등으로 이용 중입니다. 물탱크실과 창고도 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 3층이며 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 스타코, 내벽은 페인팅·벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템냉난방·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 981.0㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘상업용’, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 38,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 하천구역에 저촉됩니다. 가축사육제한구역, 건축 등 허가제한지역에도 포함됩니다.
- 추가 용도지역. 다른 토지는 계획관리지역 외에 농림지역·보전관리지역, 임업용산지·준보전산지 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 매각 범위·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물 ㉠ 물탱크실, ㉡ 창고는 매각에 포함됩니다.
- 수목. 제시외 수목은 토지에 포함해 평가·매각됩니다.
- 매각 제외. 토지 176-21·176-22 지상에 있는 철거가 용이한 비닐하우스 및 구축물은 매각에서 제외됩니다.
- 하천구역. 토지 일부가 하천구역에 저촉된 점을 감안해 평가됐습니다. 실제 이용 가능 범위와 인허가 제약을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 호텔 영업·점유 주체와 실제 사용 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 감정가 2,030,485,280원에서 5회 유찰된 만큼, 단순 권리문제 외에 수익성·입지·시설상태·토지제약이 응찰가에 반영됐는지 점검해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 가격에서는 방림신용협동조합 근저당도 전액 배당되지 않고 전북신용보증재단 가압류는 배당이 없습니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 현장확인형”
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2023.01.09. 방림신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·경매개시결정·가압류는 소멸합니다. 과거 2019년 임실군 압류도 이미 해제로 말소됐으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 난도는 권리보다 물건에서 올라갑니다. 감정가 2,030,485,280원에서 5회 유찰돼 341,264,000원까지 내려왔고, 건물은 여관·사무실·숙소로 쓰이는 숙박시설입니다. 임대관계는 미상이며 토지 일부가 하천구역에 저촉되고, 일부 구조물은 매각에서 제외됩니다. 감정가의 16.81%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 실제 영업 가능성·점유·시설 상태·토지 이용제한을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
