전주지방법원 2025타경835. 전주시 완산구 중인동 모악포레빌 2동 201호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 157,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 53,851,000원까지 낮아진 물건입니다. 하지만 이 사건은 유찰률보다 임차권의 순위를 먼저 봐야 합니다. 김영현의 주택임차권은 전입 2022.03.15., 확정일자 2022.03.23., 보증금 135,000,000원이고, 2025.07.24. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 53,851,000원을 기준으로 집행비용 1,369,318원을 제외하면 임차인에게 52,481,682원이 배당되고, 남는 보증금은 82,518,318원입니다. 따라서 입찰자가 실제로 부담하는 구조는 단순한 53,851,000원이 아니라 낙찰대금 + 미배당 보증금입니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 더 떨어질수록 인수액이 늘기 때문에, 실질취득은 보증금인 약 135,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 801-3 모악포레빌 2동 2층 201호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 소유자 | 서성원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 53,851,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기부 발급 | 2026.08.05 · 전주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기 흐름은 단순한 후순위 소멸형이 아닙니다. 2020.05.22. 소유권보존 후 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 이 신탁등기는 2022.04.06. 말소됐습니다. 그보다 앞선 임대차계약일은 2022.03.14., 전입신고는 2022.03.15., 확정일자는 2022.03.23., 점유개시는 2022.04.05.입니다. 이후 2024.04.09. 김영현 명의 주택임차권등기가 들어왔고, 2025.07.24. 같은 김영현이 채권자로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 말소기준으로 선언된 권리는 2025.07.24. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 반면 2025.09.02. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.35억
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영현 | 건물의 전유부분 전부 | 135,000,000원 | 2022.03.15 / 2022.03.23 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
김영현은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 135,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 전입신고와 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분은 매수인이 승계합니다.
③ 가격의 착시 — 유찰돼도 실질취득은 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 82,518,318원 |
| 4회 유찰 시 | 37,695,700원 | 36,617,177원 | 98,382,823원 |
| 5회 유찰 시 | 26,386,990원 | 25,512,024원 | 109,487,976원 |
표에서 보듯 매각가가 53,851,000원에서 37,695,700원, 26,386,990원으로 내려가도 미배당 보증금은 82,518,318원에서 98,382,823원, 109,487,976원으로 증가합니다. 그래서 이 사건은 최저매각가 할인율 자체가 투자수익으로 연결되지 않습니다. 실질 취득가격을 판단할 때는 5,385만원이 아니라 선순위 보증금 약 1.35억원을 기준으로 봐야 합니다.
④ 시세 비교 — 5,385만원이 아니라 약 1.35억을 비교해야 한다
모악포레빌은 16세대, 사용승인일은 2020.04.29.이고 대상 면적은 72.8㎡로 매칭돼 있습니다. 비교 가능한 거래는 2021.09. 4층 72.8㎡, 200,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 53,851,000원만 놓으면 이 거래가의 26.9%지만, 이는 대항력 보증금 인수를 무시한 숫자이므로 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
실질취득의 기준이 되는 보증금 135,000,000원은 해당 거래가 200,000,000원의 67.5%입니다. 다만 비교 거래가 2021.09. 한 건뿐이어서, 현재 시세를 충분히 대표한다고 보기에는 표본과 시점이 제한적입니다. 따라서 “시세보다 32.5% 싸다”처럼 단정해 등급을 올릴 근거로 쓰기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 53,851,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,369,318원 |
| 1. 임차인 김영현 보증금 | 135,000,000원 | 52,481,682원 |
| 2. 경매개시결정 · 김영현 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 중 82,518,318원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 중인동 중인초등학교 남서측 인근. 연립주택·다세대주택·아파트·기존 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 동측 인근에 2차선 포장도로가 통과하고 인근에 시내버스종점이 있어 교통편은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지, 다세대주택부지로 이용 중이며 토지면적은 1,702.0㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 저촉되고, 건축법상 도로 일부가 포함됩니다. 공시지가는 284,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 모악포레빌은 16세대이며 확인되는 동일 면적 거래는 2021.09. 1건입니다. 거래 표본이 적어 현 시세 확인이 특히 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가에 속지 말 것. 53,851,000원에 낙찰돼도 현재 예상 인수액이 82,518,318원입니다. 실질취득은 약 1.35억원 수준으로 보세요.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회·5회 유찰 시 매각가는 더 내려가지만 인수액이 98,382,823원·109,487,976원으로 증가합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김영현으로 기재돼 있으므로 계약서·보증금 지급자료·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 승계 조건 확인. 매각물건명세서상 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 실제 배당액을 매각 직전 다시 계산해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서 비고에 토지에 관하여 별도 등기가 있다고 기재돼 있으므로 원본 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 거래가 2021.09. 한 건뿐이므로, 실질취득 약 1.35억원이 현 시세 대비 어느 수준인지 현장 매물과 최신 거래로 검증해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “1.35억 인수형”
이 사건을 감정가 157,000,000원에서 53,851,000원까지 떨어진 3회 유찰 물건으로만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 핵심은 김영현의 보증금 135,000,000원짜리 선순위 주택임차권입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 보증금만 82,518,318원이고, 유찰이 한 번 더 진행되면 98,382,823원, 두 번 더 진행되면 109,487,976원으로 증가합니다.
따라서 낙찰가가 내려가도 총 부담은 크게 줄지 않습니다. 이 사건은 “5,385만원에 사는 다세대”가 아니라 “실질적으로 약 1.35억원을 부담하는 선순위 임차권 인수형 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 2021.09. 동일 면적 2억원 거래가 존재하지만 표본이 한 건뿐이므로 가격 매력은 현 시세를 다시 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리분석 난도와 추가 확인 사항을 감안하면, 싸 보이는 최저가만으로 접근할 물건은 아닙니다.
