전주지방법원 2025타경913. 김제시 복죽동 258-1, 259-1의 토지와 복죽로 447 소재 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 공부상 소매점이지만 현황은 냉동창고 및 일부 공실이고, 제시외 차양과 건물에 일체를 이루는 냉동설비도 매각에 포함됩니다. 소유자는 조성필이며, 2025년 김제신용협동조합이 설정한 채권최고액 276,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
이 근저당권 뒤로 국민은행·주식회사 서울·신용보증기금·전북신용보증재단·하나카드·정보경· 김제하나새마을금고의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신고된 임차인은 없더라도 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경913 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 복죽동 258-1, 259-1 · 전북특별자치도 김제시 복죽로 447 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일반철골구조 1층 소매점 · 현황 냉동창고 및 일부 공실 |
| 소유자 | 조성필 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 320,696,700원 / 157,142,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김제신용협동조합 / 230,174,579원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.26 김제신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 등기 발급기관 | 전주지방법원 김제등기소 · 발급일 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 후순위 채권은 대규모 미배당
2014년 우리은행, 2017년 하나은행, 2021년 신한은행, 2024년 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.03.26 김제신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류 8건과 경매개시결정은 낙찰로 소멸하므로 낙찰자가 해당 채무를 직접 승계하지 않습니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔어도 감정가 할인율만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 157,142,000원으로 감정가 320,696,700원의 49%이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 109,999,400원, 그다음은 76,999,580원입니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용이 아니라 토지·냉동창고·냉동설비가 묶인 일괄매각 물건입니다. 감정가 대비 비율만으로 환금성이나 실제 사용가치를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 157,142,000원 | 154,142,012원 | 798,699,852원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 109,999,400원 | 107,659,408원 | 845,182,456원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 76,999,580원 | 75,213,588원 | 877,628,276원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 그 미배당 채무가 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 매수인의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가이며 별도 인수액은 0원입니다. 다만 가격 하락이 곧 냉동창고의 재매각 용이성이나 농지 절차의 해소를 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,142,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,999,988원 |
| 1. 근저당권 · 김제신용협동조합 | 276,000,000원 | 154,142,012원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 201,759,165원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 서울 | 39,036,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 252,450,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전북신용보증재단 | 36,758,012원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 82,719,551원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 3,867,401원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 정보경 | 29,653,591원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 김제하나새마을금고 | 30,597,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 952,841,864원 중 154,142,012원이 배당되고, 미배당은 798,699,852원입니다. 김제신용협동조합도 전액 배당되지 않으며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 매각 범위와 농지취득자격증명
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물인 차양도 매각에 포함됩니다.
- 냉동설비 포함. 건물과 일체를 이루는 방열문·유니트쿨러·콘덴싱유닛·에어커튼 등 냉동설비는 건물 가액에 포함평가됐습니다.
- 수목 포함. 목록 2·3 지상의 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 2·3은 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 신청 시점. 매각기일 2주 전부터 관할 시·구·읍·면사무소에 신청할 수 있으므로 매수신청 전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 토지·건물 현황과 환금성
| 주변환경 | 명덕저수지 동측 인근 · 단독주택, 소규모 공장·창고, 주유소, 농경지가 혼재하는 국도주변 농촌지대 |
|---|---|
| 교통 | 남측 왕복 2차선 복죽로 · 차량 접근 용이 · 인근 노선버스 승강장 |
| 건물 현황 | 일반철골구조 기타지붕 판넬 1층 · 공부상 소매점 · 현황 냉동창고 및 일부 공실 |
| 사용승인일 | 2014.03.27 |
| 토지 정보 | 생산관리지역 · 성장관리계획구역 · 확인된 토지면적 985.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 18,900원/㎡ |
| 토지 제한 | 가축사육제한구역 포함 · 도로구역 접함 · 자연취락지구 접함 |
| 공부와 현황 | 목록 1은 지목 답이나 현황 주거기타(창고), 목록 2·3은 지목 답이나 현황 주거나지, 목록 4는 일부 도로 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
냉동창고는 방열문과 유니트쿨러, 콘덴싱유닛 등 용도 특화 설비가 포함된 자산입니다. 일반 창고나 주거용 건물보다 매수층이 제한될 수 있고, 냉동설비의 작동 상태와 유지비에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 일부 공실이라는 점과 임대관계 미상도 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 2·3의 증명 발급 가능 여부와 제출기한을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 매각 범위 대조. 차양·냉동설비·수목은 포함되고 이동식 컨테이너 1동은 제외되므로 현장 물건과 감정평가서의 목록을 대조하세요.
- 냉동설비 점검. 방열문·유니트쿨러·콘덴싱유닛·에어커튼의 작동 여부와 수리비를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 소유자·사업자·사용자의 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 지목과 현황 확인. 답·대지로 기재된 토지가 창고·주거나지·일부 도로로 이용되는 현황과 인허가 가능성을 점검하세요.
- 도로와 차량 동선. 냉동창고 운영에 필요한 화물차 진입·회차·상하차 공간을 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지 관련 사실조회회신서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 절차와 활용성은 보수적으로
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2025.03.26 김제신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 권리보다 농지취득자격증명, 냉동창고 설비, 공부와 현황의 차이, 점유·임대관계, 재매각 수요에 있어야 합니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도, 목록 2·3의 증명을 내지 못하면 보증금이 몰수되고 특수용도 자산의 환금성도 제한될 수 있습니다. 결론은 권리는 정리형, 입찰은 현장·행정절차 확인형입니다.
