전주지방법원 2025타경1038. 전주시 완산구 평화동1가 718-1, 3층 302호 근린생활시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(사무실)이며 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 중 제3층 제302호입니다. 소유자는 유한회사평화동이고, 2019.06.28 설정된 고창농업협동조합 근저당 218,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 큰 줄기는 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사에는 사단법인 가온길이 3층 302호 209.46제곱미터를 점유하며 보증금 20,000,000원, 월 차임 800,000원, 전입일 2022.07.04로 조사됐습니다. 이 전입일은 말소기준권리보다 뒤이므로 이 기록만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 별도로 가온길, 용도 ‘주거’가 적혀 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 이 기록은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 718-1 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(사무실) · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 유한회사평화동 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 104,272,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고창농업협동조합 / 1,066,630,798원 |
| 등기부 근저당 | 고창농업협동조합 · 채권최고액 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 확인 필요
말소기준은 2019.06.28 고창농업협동조합 근저당권입니다. 2024년 전주세무서 압류 2건은 2024.08.16 이미 말소됐고, 2024.10.25 전주시 압류 및 2025.11.11 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 한 기록은 안전, 한 기록은 미상
| 점유·임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사단법인 가온길 | 3층 302호(209.46제곱미터) | 2022.07.04 | 20,000,000원 / 월 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 가온길 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
또한 비고에는 301호 점유자가 일부 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 일시적 사용으로 보이고 경계복원은 용이하다는 감정평가서 의견이 붙어 있지만, 실제 인도 범위와 사용현황은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 저렴’은 아니다
현재 회차 최저가는 104,272,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 제시된 매각가는 72,990,400원, 5회 유찰 시에는 51,093,280원입니다. 그러나 이 할인율은 감정가 대비 수치일 뿐, 그 자체만으로 시세보다 싸다는 결론을 만들지는 않습니다. 특히 이 사건은 점유관계 중 대항력 가능·미상 기록이 남아 있어 최저가와 실질취득비용을 동일시하는 것도 금물입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 104,272,000원 | 102,012,192원 | 115,987,808원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 72,990,400원 | 71,276,573원 | 146,723,427원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 51,093,280원 | 49,773,601원 | 168,226,399원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 104,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,259,808원 |
| 1. 근저당 · 고창농업협동조합 | 218,000,000원 | 102,012,192원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 104,272,000원 가정 시 집행비용 2,259,808원과 고창농업협동조합 102,012,192원이 배당되고, 근저당 기준 미배당은 115,987,808원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 전입일·보증금 미상 점유의 대항력은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다.
- 입지. 전주시 완산구 평화동1가 코오롱아파트 북측 인근이며, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 주변 간선도로상 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 왕복4차선도로, 북측 왕복2차선도로, 서측 노폭 약 6~7m 도로와 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 3층 건물이며 위생설비·급배수설비·스프링클러·소화전·화재탐지설비·엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 지목은 대, 토지면적은 801.4㎡, 공시지가는 979,100원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 중로1류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가온길의 미상 기록 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 기록의 실제 점유자·전입시점·임대차 조건을 확인해 대항력과 승계 가능성을 확정해야 합니다.
- 현황조사 기록과 명세서 기록 대조. ‘사단법인 가온길’과 ‘가온길’의 점유관계가 실제로 어떻게 연결되는지 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 301호 일부 사용 확인. 301호 점유자가 302호 일부를 사용 중이라고 기재돼 있으므로 실제 경계와 인도 범위를 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 다회유찰과 점유 리스크를 함께 보아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 115,987,808원은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 반대로 배당표상 인수 0원도 미상 점유의 대항력까지 자동으로 해소했다는 뜻은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 점유 및 임대차 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%보다 먼저 볼 것은 점유관계”
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2019.06.28 고창농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 현황조사상 보증금 20,000,000원의 사단법인 가온길 역시 전입일이 2022.07.04라 대항력이 없습니다. 문제는 별도로 기재된 가온길의 전입일·보증금 미상 기록입니다. 이 부분을 확인하기 전에는 매수인의 실질 인수위험을 완전히 0원으로 확정할 수 없습니다.
게다가 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려온 3회 유찰 물건이고, 301호 점유자가 일부를 사용 중이라는 현황도 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기는 비교적 정리되지만 점유와 가격 검증이 남은 근린시설”로 보는 것이 맞습니다. 최저가 숫자보다 점유관계의 확정이 먼저입니다.
