🧾 명시 인수 0원 · 📉 최저가율 34.3% · 🔁 3회 유찰 · 👤 점유자 대항력 미상
전주지방법원 2025타경1098. 전주시 덕진구 만성동 만성법조타운 내 5층 504호로, 감정평가상 현황은 남측 503호와 함께 사무실(업무시설)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 이성봉은 2020.10.13. 거래가 207,900,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사전북은행이 채권최고액 161,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
이후 2025년부터 국민은행·서울보증보험·2024기보제이차유동화전문유한회사·한국수출입은행· 한국산업은행·한국무역보험공사·신용보증기금 등의 가압류가 연이어 붙었고, 2025.12.12. 전북은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리와 점유자의 대항력은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1098 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1360-10 주건축물제1동 5층 504호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 17 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 사무실(업무시설) · 503호와 경계구분 없이 사용 중 |
| 소유자 | 이성봉 · 2020.10.13. 소유권이전 · 거래가액 207,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 69,286,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 33,574,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2019년 신한은행 근저당 3건은 2020.10.13. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 전북은행 근저당 161,000,000원이 현재 말소기준입니다. 그 이후의 가압류 8건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 담보·가압류는 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력 판정 보류
| 점유·임차 기재 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 사단법인 한국석면안전관리협회 | 504호(503호 포함) · 업무용 사무실 | 10,000,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 아님 |
| 한국석면 | 주거 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 아님 |
| 안전관리 | 주거 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 아님 |
첫 번째 기재는 보증금 10,000,000원이 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 나머지 2건은 전입신고일뿐 아니라 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계에서 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정할 수 없고, 반대로 보증금 인수 가능성이 완전히 없다고 단정해서도 안 됩니다.
특히 감정평가서에는 현재 제3자가 임차 중이라고 하나 상세한 임대관계는 조사하지 못했다고 되어 있고, 504호와 503호가 일부 칸막이 없이 동일 사무실로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 다만 경계벽을 복원해도 504호 출입에는 문제가 없는 것으로 조사됐습니다.
③ 가격 — 3회 유찰로 69,286,000원
감정가는 202,000,000원, 현재 최저매각가는 69,286,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 가격은 감정가의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 48,500,200원, 5회 유찰 시 33,950,140원 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,148원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 161,000,000원 | 67,638,852원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 477,977,562원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 2024기보제이차유동화전문유한회사 | 819,200,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 252,186,124원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국수출입은행 | 1,499,763,350원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국산업은행 | 3,828,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국무역보험공사 | 1,735,136,960원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 744,336,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,647,148원을 제외한 67,638,852원이 전북은행 근저당에 배당되고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 10,517,600,416원 대비 미배당액은 10,449,961,564원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 점유자의 대항력·보증금 미상 부분은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만성법조타운 내 전주지방법원 북서측 도로 건너편에 위치하며, 주변은 음식점·의원 등 근린생활시설과 법무법인·중개사무소 등 업무시설이 밀집한 노선상가·업무지대입니다.
- 교통. 가로망이 정비된 만성법조타운 내에 있고 남측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선 도로 등에 접해 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 504호이며 승강기·위생·소화·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측·동측·북측으로 각각 노폭 약 20m·15m·10m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 사항이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 981.4㎡, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 사단법인 한국석면안전관리협회·한국석면·안전관리의 관계와 실제 점유 주체를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 전입·사업자등록 시점. 말소기준일 2020.10.13.보다 앞선 점유·대항요건이 있는지 확인해야 인수 가능성을 판정할 수 있습니다.
- 보증금 확인. 10,000,000원이 확인된 1건 외 나머지 기재는 보증금이 미상입니다. 실질 인수액 계산 전에 금액을 확정해야 합니다.
- 503호와 경계. 현재 503호와 일부 칸막이 없이 동일 사무실로 사용 중입니다. 경계벽 복원 시 504호 출입에는 문제가 없다는 조사 내용과 실제 현황을 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 만성법조타운 내 동일 용도·유사 면적의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리 확인은 끝나지 않았다”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 전북은행 근저당 뒤의 가압류 8건과 경매개시결정은 모두 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 없다고 기재돼 있습니다. 현재 최저가도 202,000,000원에서 69,286,000원까지 내려왔습니다.
하지만 점유관계가 단순하지 않습니다. 504호와 503호가 하나의 사무실처럼 사용되고 있고, 조사표상 3개의 점유·임차 기재 모두 대항력 판단에 필요한 전입일이 확인되지 않으며 2건은 보증금마저 미상입니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰이니 싸다”가 아니라 “점유관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 본다”가 맞습니다. 등기 권리는 소멸형이지만, 미상 임차·점유 리스크 때문에 현재 단계의 종합 평가는 보수적으로 접근해야 합니다.
