전주지방법원 2025타경31266. 전주시 덕진구 송천동2가 ‘송천동2차쌍용아파트’ 203동 11층 1103호입니다. 이 사건은 겉으로 보면 최저가가 감정가 182,000,000원에서 127,400,000원까지 내려온 7회 유찰 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아닙니다. 임차인 김청수의 보증금이 190,000,000원이고, 주민등록·점유개시가 2022.08.19로 말소기준권리인 2023.06.29 전북은행 가압류보다 앞서 대항력이 있는 임차인이기 때문입니다.

현재 최저가 127,400,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,583,600원을 뺀 124,816,400원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 65,183,600원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액을 매수인이 인수해 실질취득이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 하지만 이번 사건은 김청수가 2026.06.19. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있었지만 확약으로 실질 인수 해소

말소기준권리는 2023.06.29. 갑구 4번 전북은행 가압류 66,417,260원입니다. 임차인 김청수는 2022.08.19 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.07.27이므로 말소기준보다 앞섭니다. 이에 따라 원래는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이며, 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득은 최근 시세 아래

가격 판단은 전체 거래 평균 179,500,000원보다 최근 12개월 평균 178,545,454원, 최신 거래 165,000,000원과 최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 127,400,000원은 최근 12개월 평균의 71.4% 수준입니다.

동일 단지 거래는 150,000,000원에서 210,000,000원까지 분포하고, 최신 거래는 2026.07의 165,000,000원입니다. 현재 실질취득액 127,400,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 모두 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 이전보다 -6.0%로 하락하고 있다는 점은 반드시 반영해야 합니다. 즉 가격 자체에는 할인 폭이 있지만, 하락 추세 속 할인이라는 점까지 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)

배당계산상 김청수의 보증금 미배당액은 65,183,600원입니다. 대항력 포기가 없다면 이 금액은 매수인 인수 위험으로 남지만, 2026.06.19. 확약에 따라 김청수에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다.

④ 회차별 인수 구조 — 가격이 내려가도 확약 없으면 총부담은 줄지 않는다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 따라서 대항력 인수형에서는 최저가만 떨어진다고 실질취득비용이 함께 내려간다고 볼 수 없습니다. 이번 사건은 김청수의 확약이 그 구조를 끊는 핵심 문서입니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 실질취득은 각 회차 낙찰가 자체로 계산됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대체로 아파트단지가 밀집되어 있고 도로변에 각종 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 18층 중 11층이며, 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·소화전·화재탐지 및 경보·엘리베이터·지하주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 4면이 도로와 접하고 주 출입로는 동측과 서측의 포장도로를 이용합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 소로1류·소로2류·중로2류와 접합니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 표시되어 있습니다.
• 토지. 공시지가 836,000원/㎡, 지목 대, 평지이며 아파트용 토지로 이용 중입니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 단지 거래. 308세대, 사용승인일 1998.09.28. 최근 거래는 존재하지만 경매 통계상 평균 7.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 김청수의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 매수인에게 그대로 적용되는지 매각물건명세서와 원문을 직접 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 을구 5번 주택임차권이 확약 내용대로 말소되는지 매각 후 절차를 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 시세. 실질취득 127,400,000원은 최근 12개월 평균 178,545,454원보다 낮지만, 최신 거래는 165,000,000원이고 추세는 -6.0%입니다.
• 반복 유찰 원인 점검. 본건 7회 유찰, 단지 평균도 7.0회 유찰이고 낙찰률은 0.0%입니다. 가격 외 수요·물건상태·명도 등 원인을 함께 확인해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 및 내부 상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸진 이유보다, 인수가 정말 사라졌는지가 먼저다”

이 물건의 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 182,000,000원에서 최저가 127,400,000원까지 내려왔고, 확약을 반영한 실질취득 역시 127,400,000원으로 최근 12개월 평균 178,545,454원의 71.4%입니다. 하지만 이 가격 메리트는 김청수의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용된다는 전제에서만 성립합니다.

확약을 빼고 보면 현재 회차에서도 보증금 미배당 65,183,600원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 반대로 확약이 확인되면 그 인수는 실질 0원이 되어 7회 유찰 할인폭이 실제 취득가격에 반영됩니다. 따라서 이 사건은 단순한 저가 아파트가 아니라 확약서 검증이 곧 수익성과 안전성을 결정하는 문서형 권리분석 물건입니다. 최근 시세는 하락 추세(-6.0%)이고 반복 유찰도 이어진 만큼, 권리는 확약 확인 후 접근, 가격은 하락 추세와 환금성을 함께 검토하는 것이 핵심입니다.