전주지방법원 2025타경31482. 김제시 요촌동 두일주택 비동 1층 103호, 전용 64.35㎡의 다세대·연립주택입니다. 감정가는 50,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 24,500,000원입니다. 등기부만 보면 현재 남은 담보권은 없고, 2025.07.17. 전북신용보증재단의 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 그 뒤에 접수된 한국자산관리공사와 씨에스씨2506유동화전문 유한회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 정형욱·최인식·이광호· 최재호·송진경 등 5명이 같은 비동 103호에 전입된 것으로 나타납니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2025.07.17.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 다만 대항력 가능성과 인수 위험을 배제할 수도 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31482 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 요촌동 93-8 비동 1층 103호 · 도로명 전북특별자치도 김제시 중앙4길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·연립주택) · 전용 64.35㎡ · 철근콘크리트조 3층 중 1층 |
| 소유자 | 이명란 · 2004.09.02. 임의경매 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 24,500,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전북신용보증재단 / 26,577,698원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 점유자가 어렵다
현재 소유자 이명란은 2004년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 2021.09.02. 최인식 앞으로 거래가액 30,000,000원의 소유권이전이 있었지만, 전북신용보증재단과 농협은행의 사해행위취소 관련 가처분을 거쳐 2024.11.27. 확정판결을 원인으로 해당 소유권이전등기가 2025.07.14. 말소됐습니다. 이후 2025.07.17. 전북신용보증재단이 강제경매를 신청했고, 이 경매개시결정이 현 경매의 말소기준입니다.
신고상 실제 점유자는 5명이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 다만 여러 사람이 같은 호실에 전입돼 있고 임대차 조건이 전혀 확인되지 않아, 실제 세대관계와 점유형태를 원본 서류와 현장조사로 구분해야 합니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재호 | 비동 103호 | 2009.02.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최인식 | 비동 103호 | 2021.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광호 | 비동 103호 | 2021.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정형욱 | 비동 103호 | 2024.10.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송진경 | 비동 103호 | 2025.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 판정은 전입일만으로 확정되지 않습니다. 실제 주택 인도·점유의 계속 여부, 임대차계약, 보증금, 주민등록 상태 등을 함께 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 48.4%는 ‘인수 전 가격’이다
두일(A,B동)은 42세대, 1984.12.24. 준공된 연립주택입니다. 대상 면적 64.35㎡와 일치하는 거래를 우선 보면 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 50,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.05. 3층의 54,000,000원이고, 그 이전에는 2026.01. 48,000,000원, 2025.06. 50,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 64.35㎡ | 3 | 54,000,000원 |
| 2026.01 | 64.35㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2025.06 | 64.35㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2024.11 | 64.35㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2024.11 | 64.35㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 64.62㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2022.12 | 64.35㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2022.11 | 64.35㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 2022.05 | 64.62㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 2022.01 | 64.62㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2022.01 | 64.62㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 2021.10 | 64.62㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 50,666,666원 |
현재 최저가 24,500,000원은 최근 12개월 평균의 48.4%입니다. 과거 거래 전체 평균 45,750,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 평균은 이전 거래보다 14.9% 높은 흐름으로, 하락 추세 데이터는 아닙니다. 그러나 이 비교는 어디까지나 인수액을 더하기 전 최저가 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 841,000원 |
| 1. 경매신청 · 전북신용보증재단 | 26,577,698원 | 23,659,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 20,196,493원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 씨에스씨2506유동화전문 유한회사 | 28,906,518원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 총액 75,680,709원 중 예상 배당은 23,659,000원이며, 미배당액은 52,021,709원입니다. 위 표의 매수인 인수액 0원은 등기채권 배당만 반영한 값입니다. 점유자들의 보증금·우선변제·최우선변제와 당해세가 확인되면 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 1층 103호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시 마감입니다.
- 입지. 김제여고 서측 인근으로 학교·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수 시설과 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고, 공시지가는 182,400원/㎡입니다.
- 환금성. 42세대의 1984.12.24. 준공 연립주택입니다. 최근 거래는 존재하지만 소규모· 저층 주거상품이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회여서 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 5명의 주민등록 원본 확인. 전입세대확인서·주민등록등본·현황조사 원문을 대조해 세대관계, 실제 점유자와 전출 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차계약과 보증금 확인. 계약서, 보증금 지급자료, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으면 실질취득가 상한을 정할 수 없습니다.
- 최인식의 점유경위 확인. 취소된 소유권이전의 명의자와 전입자 이름이 같으므로, 소유·점유관계와 임차인 주장의 진위를 별도로 확인해야 합니다.
- 최재호의 관계 확인. 과거 근저당 채무자 이름과 일치하므로 소유자와의 관계, 거주 경위, 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 명세서 문구의 범위 구분. 명시 인수권리 없음은 확인 요소이지만, 보증금이 밝혀지지 않은 전입자의 대항력 가능성까지 자동으로 제거하는 문구는 아닙니다.
- 현장 점유·명도 조사. 동일 호실에 5명이 전입된 사유, 실제 거주 인원, 출입 및 내부 사용 상태를 확인하고 명도 상대방을 특정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 임차인의 최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서와 매각기일 이후 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 5명”
등기부상 구조는 복잡하지 않습니다. 과거의 담보권과 가처분은 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정 이후의 가압류도 매각으로 소멸합니다. 최근 12개월 실거래 평균 50,666,666원과 최신 거래 54,000,000원에 비해 최저가 24,500,000원은 분명 큰 폭으로 낮습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 실질취득가를 계산할 수 있느냐입니다. 말소기준일 전에 전입한 점유자가 5명이고, 이들의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않았습니다. 그중에는 취소된 소유권이전 명의자와 과거 근저당 채무자 이름도 포함돼 있습니다. 임대차의 진위와 인수액이 확정되기 전에는 2,450만원을 시세 대비 반값이라고 평가할 수 없습니다. 표면 가격은 매력적이지만, 권리확인이 끝나기 전 입찰은 보류가 맞습니다.
