광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 신안동 광주역한국아델리움 13층 1313호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022년 9월 16일 소유권보존과 동시에 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 한국건설 주식회사 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 낙찰자가 인수할 금전 권리는 표시되지 않습니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에는 점유·임차 조사 대상이 3명 등장합니다. 조선진과 오유란은 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없지만, 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자에 대해서는 “대항력 있음”도, “대항력 없음”도 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 13층 1313호 (광주역한국아델리움) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 오피스텔(주거용) · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 89,600,000원 (4회 유찰) |
| 경매신청채권 | 회생채무자 한국건설 주식회사의 관리인 정승용·김형우 / 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2022년 9월 16일 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 23,047,920,000원과 공동담보목록 제2022-834호가 기재되어 있습니다. 같은 날 1번 근저당권의 변경등기로 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제 내용도 기록되어 있으므로, 실제 피담보채무와 이 호실에 적용되는 담보 범위는 원문과 채권계산서를 대조해야 합니다.
2022년 12월 22일 설정된 한국건설 주식회사 근저당권 12,000,000,000원은 2023년 11월 9일 일부해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 2023년 12월 28일 다시 설정된 한국건설 주식회사 근저당권 13,000,000,000원과 2024년 12월 19일의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 분석 — 1명은 대항력 판정 불가
| 점유·임차 조사 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입신고일·보증금 미상 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
조선진과 오유란의 전입은 말소기준일인 2022.09.16보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정할 수 없습니다. 특히 한국건설 주식회사는 전입일 자체가 확인되지 않으므로, 보증금이 존재하고 말소기준 전에 점유·전입 요건을 갖췄다면 낙찰자가 미배당 보증금을 부담할 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 35.84%라도 ‘저렴’ 단정 금지
현재 최저매각가는 89,600,000원으로 감정가 250,000,000원의 35.84%입니다. 이미 4회 유찰됐고, 5회 유찰 시 71,680,000원, 6회 유찰 시 57,344,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
그러나 동일 건물 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가와 가격 추세를 비교할 수 있는 거래 기준은 확인되지 않습니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 이용은 주거용 오피스텔이며, 점유관계도 완전히 정리되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 36,047,920,000원 중 예상배당은 87,587,200원이며, 미배당은 35,960,332,800원입니다. 신청채권 6,000,000,000원은 현재 회차 배당 시나리오에서 배당액 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 신안동의 광주역 인근으로, 주변은 업무·상업시설과 편의시설, 교통시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.9월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기· 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평탄지로 오피스텔 건물 부지로 이용 중이며, 주변으로 광대로·중로· 소로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 토지구획정리사업지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역과 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지면적 3,026.1㎡, 공시지가 1,115,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장과 원본 서류의 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국건설 점유 확인. 실제 점유 여부, 점유 개시일, 임대차계약서, 전입신고일, 보증금과 월세를 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 대조. 한국건설 주식회사가 말소기준일 2022.09.16 전에 대항요건을 갖췄는지 주민등록·사업자등록·점유 자료를 통해 검증해야 합니다.
- 배당요구와 확정일자. 조선진·오유란을 포함해 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준의 적용 여부, 매각 후 말소·승계 절차를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설 표기와 감정상 주거용 오피스텔 이용이 일치하지 않으므로 건축물대장, 집합건축물대장과 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 35.84%라는 비율만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익, 공실, 관리비를 직접 조사해야 합니다.
- 채권 범위 확인. 우리은행 근저당의 원등기 금액과 같은 날 변경등기, 공동담보 해제 내용을 등기부 원문과 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 점유자 3명의 실제 관계가 확인되기 전에는 인도명령, 명도소송, 이사협의 가능성을 입찰비용에 반영해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상인 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 250,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 89,600,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 우리은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론을 결정하는 것은 최저가가 아니라 한국건설 주식회사의 점유관계입니다. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력과 실질취득액을 확정할 수 없고, 민간임대주택등기의 매각 후 처리도 확인이 필요합니다. 최근 실거래 기준도 확인되지 않아 89,600,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 등기 후순위는 소멸하지만, 점유 리스크는 아직 소멸하지 않았습니다. 임대차 원본과 현장 점유를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.