339,024,000원
전주지방법원 2025타경31702. 김제시 봉남면 평사리의 토지와 단독주택 등을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 평사리 238-2·238-9·239-14이고, 건물은 일반목구조 기와지붕 단층입니다. 감정평가상 4-가·4-나·4-다는 단독주택, 4-라는 대문 및 창고로 이용되고 있으며, 주택 부분에는 난방과 기본적인 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2017.04.26. 이혜순과 박승욱이 각 2분의 1 지분으로 소유권보존등기를 했고, 같은 날 전주김제완주축산업협동조합이 채권최고액 408,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이후 박승욱 지분은 상속재산분할을 원인으로 이혜순에게 이전됐고, 현재 소유자는 이혜순입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31702 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 봉남면 평사리 238-2, 238-9, 239-14 1동 도로명주소: 전북특별자치도 김제시 봉남면 용산로 7 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 대문 및 창고 |
| 토지 | 대 555.0㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 일반목구조 기와지붕 단층 · 4-가·4-나·4-다 단독주택 · 4-라 대문 및 창고 |
| 소유자 | 이혜순 |
| 감정가 / 최저가 | 691,885,800원 / 339,024,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 전주김제완주축산업협동조합 |
| 청구액 | 418,595,763원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.04.26. 설정된 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권과 2025.09.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로, 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격·매각조건 — 49%는 시세가 아니라 감정가 대비
현재 최저매각가는 339,024,000원으로 감정가 691,885,800원의 49%입니다. 2회 유찰로 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌지만, 이 비율은 어디까지나 감정평가액과의 비교입니다. 토지와 단독주택, 대문·창고, 제시외 건물과 수목을 함께 매각하는 물건이므로 실제 가치는 토지 경계와 건물 상태, 점유관계, 소재불명 부속건물 등을 현장에서 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 339,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,546,336원 |
| 1. 근저당권 · 전주김제완주축산업협동조합 | 408,000,000원 | 333,477,664원 |
| 미배당 | - | 74,522,336원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 채권자에게 배당되지 않는 금액일 뿐, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 339,024,000원 | 333,477,664원 | 74,522,336원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 237,316,799원 | 233,194,364원 | 174,805,636원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 166,121,759원 | 162,996,054원 | 245,003,946원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 김제시 봉남면 평사리 화암마을 내에 있으며, 주변은 농가주택과 농경지가 주로 소재하는 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 서측 인근에 712번 지방도가 통과합니다. 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 555.0㎡입니다. 평지의 가로장방형 토지로 소로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 24,000원/㎡입니다.
- 건물. 일반목구조 기와지붕 단층으로, 황토 벽체 위 한식 흙벽 미장과 목재붙임 등이 적용됐고 한식 목재 창호 및 샷시 창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 주택 부분에 난방설비와 기본적인 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반사항은 없습니다. 다만 부속건물 기계실 6.3㎡는 소재불명입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입관계, 점유 개시 시점을 확인하세요.
- 소재불명 건물 확인. 판넬구조 기와지붕 기계실 6.3㎡의 현존·멸실 여부와 공부 정리 필요성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 평사리 238-2·238-9·239-14 토지와 건물, 제시외 건물 ㉠~㉤, 소나무 1주·감나무 2주의 위치와 상태를 대조하세요.
- 토지 경계 확인. 세 필지의 실제 경계, 진입로, 도로 접면과 각 건물·수목의 위치를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 토지와 건물의 상태를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다
이 사건은 2017.04.26. 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸해, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 구조가 단순합니다.
그러나 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 즉시 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 임대관계가 미상이고, 부속건물 기계실 6.3㎡가 소재불명이며, 토지·단독주택·대문 및 창고와 제시외 건물·수목이 일괄매각됩니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 현장과 가격은 확인 후 판단입니다. 응찰 여부는 점유관계와 토지 경계, 건물 현황을 직접 확인한 뒤 결정해야 합니다.
