전주지방법원 2025타경31774. 송천동1가 127-6, 현대(127-6) 비동 3층 301호 아파트입니다. 감정가는 43,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 21,070,000원, 감정가의 49% 회차입니다. 현재 소유자는 블루엔젤유한회사이며, 2019.10.18. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2019.10.24. 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 숫자만 보면 “2천만원대 아파트”로 보이지만, 권리분석의 출발점은 가격이 아닙니다. 을구 5번에 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 있고 보증금은 52,000,000원입니다. 전입 2020.03.02., 확정일자 2020.02.06.으로 말소기준인 2023.05.19. 압류보다 앞서므로, 확약이 없었다면 배당으로 회수되지 못한 보증금 잔액을 매수인이 떠안는 구조입니다.
그런데 매각물건명세서에는 2026.04.29. 신청채권자로부터 대항력 포기 및 주택임차권등기말소 동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약은 한국토지주택공사 관련 임차권에만 적용되며, 그 결과 이 권리의 실질 인수는 0원입니다. 확인된 별도 임차인은 없고, 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 실제 임차인 수에는 중복 산입하지 않습니다. 실제 임차인 0명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31774 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 127-6 비동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 5층 중 3층 301호 · 아파트 1세대로 이용중 |
| 실거래 매칭 면적 | 38.7㎡ |
| 소유자 | 블루엔젤유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 21,070,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 52,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있었지만 확약으로 인수 해소
② 임차권·승계 확인
실제 임차인 0명. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되어 실제 거주 임차인과 중복 합산하지 않습니다. 다만 등기상 주택임차권 자체는 선순위이고 대항력·우선변제권 요건을 갖춘 권리이므로, 확약서가 이 사건 매각조건에 그대로 반영되는지 원문 대조가 핵심입니다.
| 명의자 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 전유부분 건물의 전부 | 2020.03.02 / 2020.02.06 | 52,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 확약 |
배당요구 있음 · 2022.04.11. 주택임차권등기 · 2026.04.29. 대항력 포기 및 주택임차권등기말소 동의 확약서 제출.
③ 시세 비교 — 확약 적용 후에는 최저가 자체가 실질취득가
가격 판단은 전체 기간 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선합니다. 이 단지의 최근 12개월 평균은 35,416,666원, 최신 거래는 2026.04. 29,500,000원입니다. 현재 최저가 21,070,000원은 최근 12개월 평균의 59.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 38.7㎡ | 4 | 29,500,000원 |
| 2026.03 | 39.21㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.10 | 39.21㎡ | 2 | 36,000,000원 |
| 2025.05 | 39.21㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.05 | 39.21㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2025.05 | 38.7㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 35,416,666원 |
최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 19.9% 높은 것으로 집계됩니다. 따라서 하락장 보정 때문에 가격 가점을 배제해야 하는 사례는 아닙니다. 다만 최신 거래 29,500,000원이 최근 12개월 평균 35,416,666원보다 낮아, 단순 평균 하나만으로 가격을 판단하기보다는 최신 거래도 함께 보는 것이 안전합니다. 그 기준에서도 확약 적용 후 실질취득 21,070,000원은 최신 거래보다 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 779,260원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 52,000,000원 | 20,290,740원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체로는 한국토지주택공사 보증금 중 31,709,260원이 미배당됩니다. 원래의 대항력 인수 룰이라면 이 부족분이 매수인 인수 대상이지만, 2026.04.29. 확약 적용 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트 1세대로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 솔빛중학교 서측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 학교 교육환경보호구역과 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 공시지가 552,700원/㎡, 토지면적 2,599.0㎡이며 감정평가상 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 현대(127-6)는 70세대, 1989.07.10. 준공 단지입니다. 최근 실거래는 존재하지만 경매 평균 유찰 횟수가 2.6회로 가격뿐 아니라 매도 유동성도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.29. 대항력 포기 및 주택임차권등기말소 동의 확약서의 당사자·대상 임차권·조건을 매각물건명세서 원문과 직접 대조하세요.
- 인수액을 중복 계산하지 말 것. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류됩니다. 실제 임차인 보증금과 별개인 것처럼 52,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다.
- 확약 적용 전·후를 구분. 확약을 배제하면 현재 회차 룰상 미배당 인수액은 31,709,260원입니다. 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 기준. 확약 적용 후 실질취득 21,070,000원을 최근 12개월 평균 35,416,666원과 최신 거래 29,500,000원에 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 노후·소규모 단지 점검. 1989.07.10. 준공, 70세대입니다. 내부 수선 상태와 거래 유동성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 미납 관리비를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “이 사건은 확약서가 가격표를 바꾼다”
확약을 빼고 보면 이 사건은 결코 21,070,000원짜리 물건이 아닙니다. 보증금 52,000,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 현재 회차 배당만으로는 31,709,260원이 남기 때문입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 커지는 대항력 인수형의 전형적인 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 2026.04.29. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 21,070,000원입니다. 이 가격은 최근 12개월 실거래 평균 35,416,666원의 59.5%이고 최신 거래 29,500,000원보다도 낮습니다.
그래도 점수는 권리와 가격만으로 끝내기 어렵습니다. 이미 3회 유찰됐고, 1989년 준공·70세대 소규모 단지라는 환금성 부담이 있습니다. 결론은 “확약 확인을 전제로 권리와 가격은 매력적이지만, 노후·소규모 단지의 유동성은 보수적으로”입니다.
