전주지방법원 2025타경31887. 전주시 완산구 평화동1가 718-1, 평화로 219에 위치한 1층 103호 근린시설입니다. 감정가는 570,000,000원, 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 195,510,000원입니다. 등기상 소유자는 유한회사평화동이며, 2019.06.28. 설정된 익산농업협동조합 근저당 채권최고액 495,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 김한주의 근저당 650,000,000원, 전주시 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 놓여 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 확인할 것은 가격과 점유입니다. 감정평가 이용상태는 공실로 기재되어 있지만, 매각물건명세서·현황조사에는 이찬하가 103호 130.9097㎡를 주거로 사용한 기록과 2024.07.29. 전입일이 남아 있습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 인도 상태는 원본 기준으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 718-1 1층 103호 · 평화로 219 |
| 용도 / 구조 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 중 1층 103호 |
| 이용상태 | 공실 |
| 소유자 | 유한회사평화동 |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 195,510,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 익산농업협동조합 / 440,878,553원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.28. 익산농업협동조합 근저당입니다. 2021.11.25. 김한주 근저당 650,000,000원은 후순위이고, 2024.10.25. 전주시 압류와 2025.11.10. 임의경매개시결정 역시 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2024.02.28.·2024.02.29. 국의 압류는 2024.08.16. 등기상 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
임차인·점유 확인
조사상 실제 임차인 기록은 이찬하 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이찬하 | 103호(130.9097㎡) · 주거 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·유찰 구조 — 34.3%를 곧바로 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
현재 최저가는 195,510,000원으로 감정가 570,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 유찰 결과입니다. 실거래 숫자로 가격 수준을 교차검증하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 195,510,000원 | 191,972,860원 | 953,027,140원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 136,857,000원 | 134,141,002원 | 1,010,858,998원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 95,799,900원 | 93,675,502원 | 1,051,324,498원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 136,857,000원, 다시 한 차례 더 진행되면 95,799,900원으로 내려가는 시나리오입니다. 그 과정에서 채권자의 미배당액은 각각 1,010,858,998원, 1,051,324,498원으로 늘어나지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 채권자가 덜 회수하는 것과 낙찰자가 그 부족분을 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,537,140원 |
| 1. 근저당 · 익산농업협동조합 | 495,000,000원 | 191,972,860원 |
| 2. 근저당 · 김한주 | 650,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 총 채권 1,145,000,000원 가운데 191,972,860원이 배당되고, 953,027,140원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주남중학교 서측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설·단독주택·아파트 단지가 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 약 20미터, 북측 및 서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건물의 1층 103호이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 801.4㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 제1종일반주거지역에 속합니다. 공시지가는 979,100원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정 당시 공실이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 이찬하의 전입 기록과 감정 당시 공실 기재가 함께 있으므로 실제 점유·인도 상태를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 최우선변제 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 2024.10.25. 전주시 압류가 존재합니다. 등기상 후순위로 소멸하더라도 실제 배당은 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 195,510,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 근린시설 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·현장 확인. 물건 용도는 근린시설이고 임차 기록상 사용은 주거, 감정 당시에는 공실입니다. 실제 이용상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유가 승부처
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.06.28. 익산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 이찬하 역시 2024.07.29. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 570,000,000원에서 세 차례 유찰돼 195,510,000원까지 내려왔다는 사실 자체를 ‘싸다’는 근거로 쓰기는 어렵습니다. 근린시설이고 현재 공실로 평가됐으며, 임차 기록의 보증금·확정일자도 확인이 필요합니다. 결국 이 물건은 권리 인수 여부보다 실제 점유 상태와 가격 적정성을 얼마나 정확히 검증하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
