광주지방법원 2024타경88670. 광주역 인근 신안동에 있는 광주역한국아델리움 13층 1315호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)으로 조사됐습니다. 따라서 아파트로 단정해 가격을 비교해서는 안 되며, 실제 건축물대장상 용도와 해당 호실의 이용상태를 먼저 맞춰 봐야 합니다.
말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 23,047,920,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있으며, 같은 날 채권최고액 56,520,000원으로 표시된 변경·공동담보 해제 등기도 확인됩니다. 이후 설정된 한국건설 주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유관계는 별개입니다. 말소기준보다 늦게 전입한 조선진·오유란은 대항력이 없지만, 한국건설 주식회사는 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상으로 남겨 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 광주역한국아델리움 13층 1315호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 2022.09. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 13층 1315호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 89,600,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 경매신청 채권액 | 6,000,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 회생채무자 한국건설 주식회사의 관리인 정승용·김형우 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준인 우리은행 근저당권보다 뒤에 설정된 한국건설 주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.12.22. 설정된 한국건설 주식회사 근저당권 12,000,000,000원은 2023.11.09. 이미 말소됐고, 진남새마을금고 가압류 639,669,081원도 2023.01.05. 취하로 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 1명은 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국건설 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 인수위험 확정 불가 |
| 조선진 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 2022.09.16. 이후 전입 |
| 오유란 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 2022.09.16. 이후 전입 |
현황조사상 확인된 점유자는 3명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 조선진과 오유란은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 한국건설 주식회사는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음 또는 인수 0원 중 어느 쪽으로도 단정하지 말고, 매각물건명세서의 점유관계·배당요구·보증금 기재를 우선 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 35.84%라도 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저가는 89,600,000원으로 감정가 250,000,000원의 35.84%입니다. 네 차례 유찰된 만큼 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 89,600,000원 | 35.84% | 87,587,200원 | 35,960,332,800원 |
| 5회 유찰 시 | 71,680,000원 | 28.67% | 69,989,760원 | 35,977,930,240원 |
| 6회 유찰 시 | 57,344,000원 | 22.94% | 55,911,808원 | 35,992,008,192원 |
가격이 더 내려가도 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원으로 유지되지만, 채권 미배당은 35,960,332,800원에서 35,992,008,192원으로 증가합니다. 후순위 채권자의 배당 가능성은 낮아지고, 현재 회차에서도 경매신청 채권액 6,000,000,000원은 충족되지 않는 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 근저당 · 한국건설주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 36,047,920,000원 | 35,960,332,800원 |
집행비용은 매각가의 2.2%로 계산된 추정치입니다. 채권최고액 기준 배당표이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만 점유관계 확인 전에는 확정액으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근으로, 주변은 업무시설·상업시설·편의시설·교통시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 토지 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 임대관계는 미상으로 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 광주역 인근의 2022년 사용승인 건물이지만 네 차례 유찰됐습니다. 용도와 점유관계가 명확해지기 전에는 낮은 최저가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국건설 주식회사 점유관계. 전입일·점유 부분·보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 후순위 전입자. 조선진·오유란은 대항력이 없지만 보증금과 점유 형태가 미상입니다. 실제 인도 대상과 명도 절차를 확인하세요.
- 용도 일치 여부. 사건상 근린시설과 감정상 주거용 오피스텔 표현이 일치하지 않습니다. 건축물대장·집합건축물대장·전입 가능 여부를 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 상태와 임대의무기간, 매각 후 등기 처리 여부를 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당의 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 기재된 56,520,000원 변경·공동담보 해제의 정확한 관계를 원본에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 35.84%만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 같은 건물·같은 용도·유사 층의 최근 거래와 임대수익을 확인하세요.
- 배당표 보완. 당해세·최우선변제·체납관리비가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 추가 부담을 다시 계산하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상인 점유관계가 먼저다”
이 물건은 감정가 250,000,000원에서 네 차례 유찰돼 89,600,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정은 소멸하므로 담보권 구조만 보면 단순합니다. 그러나 현황조사상 한국건설 주식회사의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
또한 사건상 근린시설과 감정상 주거용 오피스텔이라는 용도 표현이 다르고, 최근 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 35.84%라는 사실은 낮아진 가격을 보여줄 뿐, 시세보다 싼 가격을 증명하지는 않습니다. 결론은 등기권리는 정리형, 점유관계와 가격은 확인형입니다. 매각물건명세서에서 한국건설 주식회사의 권리와 보증금이 해소되는지 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.