68,600,000원
128,000,000원
전주지방법원 2025타경31913. 전주 덕진구 반월동 ‘반월그랑시아’ 비동 3층 301호, 전용 71.14㎡ 다세대주택입니다. 감정가 140,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 68,600,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 126,000,000원의 54.4%로 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 주택임차권과 확약서의 결합입니다.
한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 보증기관의 승계 신고로, 한국토지주택공사를 실제 거주 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다. 따라서 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명입니다. 다만 임차권의 전입일은 2021.12.29., 확정일자는 2021.12.13.으로 말소기준 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 배당만 놓고 보면 보증금 부족분이 남지만, 신청채권자가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 해당 부족분의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 390 반월그랑시아 제비동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 71.14㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 3층 |
| 단지규모 / 사용승인 | 8세대 · 2013.02.15. |
| 소유자 | 김종민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 125,099,177원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국세 압류
등기상 과거 전주동부신용협동조합 근저당 32,500,000원과 전주중산신용협동조합 근저당 285,600,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 선언된 권리는 2024.06.21. 국 압류입니다. 이후 전주시 압류, 한국토지주택공사 주택임차권등기, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다.
2026.02.10. 전주지방법원의 파산선고가 2026.03.04. 등기돼 있으므로, 입찰 전 파산선고 이후의 매각절차 진행 및 처분권한 관련 원본 기록도 함께 대조해야 합니다. 법정지상권은 해당 사항이 없습니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 승계, 실제 임차인 0명
| 신고인 | 성격 | 주요 일자 | 보증금 | 권리·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 신고 실제 임차인 아님 | 계약 2021.12.10. 확정 2021.12.13. 전입·점유 2021.12.29. 배당요구 2024.11.22. | 120,000,000원 | 대항력 우선변제 보증기관 승계 실질 인수 0원* |
* 확약은 한국토지주택공사 명의 주택임차권 1건에만 적용됩니다. 확약 원본의 제출 주체, 적용 범위와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영됐는지 반드시 대조해야 합니다. 확약을 적용하지 않는 통상 배당계산에서는 현 회차 미배당 보증금 53,034,800원을 매수인이 인수합니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 표본은 얇다
반월그랑시아 비동 전용 71.14㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.01. 126,000,000원이고, 2022.04. 거래는 130,000,000원입니다. 전체 평균은 128,000,000원, 최근 12개월 평균은 126,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 71.14㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 2022.04 | 71.14㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | 71.14㎡ | 2건 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.14㎡ | 1건 | 126,000,000원 |
확약 적용 후 실질취득 기준은 최저가 68,600,000원이며, 최근 12개월 평균 126,000,000원의 54.4%입니다. 감정가 대비로도 49%까지 내려와 가격 차이는 분명합니다. 다만 거래 추세는 -3.1%로 하락했고, 거래 표본도 2건뿐입니다. 전체 평균 128,000,000원만 보고 가격을 낙관하기보다 최신 거래 126,000,000원과 낮은 환금성을 우선해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 125,099,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금의 부족분은 53,034,800원입니다. 확약이 없다면 이 잔액이 매수인에게 인수되지만, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 125,099,177원은 배당되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조촌동주민센터 남서측 도로 건너편에 위치하며, 주변은 아파트단지·연립주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 다세대주택 단지까지 중소형차량 출입이 가능하고, 북측 쪽구름로와 동측 인근 혁신로를 이용할 수 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물의 3층이며, 급배수·위생설비, 도시가스 난방, 화재탐지·경보설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역과 소망유치원 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 545,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 현황은 다세대주택이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물이고 동일 면적 실거래가 2건뿐입니다. 최근 거래 추세도 -3.1%여서 가격 할인과 별개로 매도 기간과 처분가격의 변동성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.02.03. 제출된 대항력 포기 및 주택임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 주체·적용 부동산·조건을 원본으로 확인하세요.
- 매각물건명세서 문구. 한국토지주택공사 명의 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 취지가 최종 매각조건에 반영됐는지 대조하세요.
- 점유관계. 감정 당시 이해관계인 부재로 임대관계의 상세 조사가 이뤄지지 않았으므로 현재 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 파산절차. 2026.02.10. 파산선고와 2026.03.04. 등기 이후의 절차 진행 및 처분권한 관련 기록을 확인하세요.
- 시세 상한. 최신 거래 126,000,000원과 최근 거래 추세 -3.1%를 우선 기준으로 삼고, 거래 2건의 전체 평균 128,000,000원만으로 가치를 높게 평가하지 마세요.
- 환금성·관리상태. 8세대 다세대 특성상 공용부분 관리, 미납 관리비, 누수·결로, 주차와 실제 내부 상태를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 확약을 산다”
이 물건은 확약서 적용 여부에 따라 성격이 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 한국토지주택공사의 보증금 부족분 53,034,800원을 인수하는 대항력 임차권 물건입니다. 반대로 제출된 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 최종 매각조건대로 유효하다면, 매수인 실질 인수는 0원이고 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 126,000,000원의 54.4%입니다.
가격 차이는 충분하지만 8세대 소규모 다세대, 실거래 2건, 최근 추세 -3.1%, 경매 낙찰률 0.0%라는 낮은 환금성 지표도 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 매력, 환금성은 보수적으로입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라 확약서와 최종 매각조건의 일치 여부입니다.
