의정부지방법원 2024타경78817. 파주시 야당동 ‘더스페이스3’ 1층 104호, 전용 18.92㎡의 소형 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 누가 부담하는지입니다. 임차인 김유미는 2021.07.06. 전입하고 2021.06.04. 확정일자를 받아, 2023.04.05. 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 경매에서 보증금을 전액 배당받지 못한 부분은 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 73,010,000원에서 집행비용 1,714,180원을 제외한 71,295,820원이 임차인에게 우선 배당되는 것으로 계산돼, 보증금 184,000,000원 중 112,704,180원이 남습니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 비용은 보증금 수준에 가까워지므로, 단순히 “감정가의 49%”만 보고 싼 물건이라고 판단하면 안 됩니다.
하지만 주택도시보증공사는 2026.03.19. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각과 말소 과정에서 유효하게 적용되면 김유미 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경78817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 송학1길 135-15, 1층 104호 (야당동, 더스페이스3) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 18.92㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.12.23. / 18세대 |
| 소유자 | 김지연 (2021.06.17. 매매, 거래가액 186,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (8회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30. |
① 권리 흐름 — 확약 없이는 대항력 인수형
말소기준권리는 2023.04.05. 접수된 국의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 문제는 임차인의 전입·점유가 이 말소기준보다 앞선다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유미 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2021.07.06. 2021.06.04. | 184,000,000원 | 있음 말소기준 이전 | 있음 배당요구 완료 | 확약 시 0원* 룰상 112,704,180원 |
김유미는 전입신고와 점유가 말소기준일보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 현재 확인된 실제 임차인은 김유미 1명입니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 총비용을 결정한다
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 인수 | 확약 적용 시 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰·49% | 73,010,000원 | 112,704,180원 | 0원* | 73,010,000원 |
| 9회 유찰 시 39% | 58,408,000원 | 127,043,344원 | 0원* | 58,408,000원 |
| 10회 유찰 시 31% | 46,726,400원 | 138,514,675원 | 0원* | 46,726,400원 |
확약이 없다면 낙찰가가 73,010,000원에서 58,408,000원, 46,726,400원으로 내려가도 미배당 인수액이 각각 112,704,180원, 127,043,344원, 138,514,675원으로 증가합니다. 즉 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다. 반대로 확약이 유효하면 인수액이 0원이므로 유찰에 따른 가격 하락이 그대로 실질취득 하락으로 연결됩니다.
④ 시세 비교 — 확약 유효 시에만 39.9%
더스페이스3 동일면적 18.92㎡의 실거래는 2건입니다. 2021.06. 1층이 186,000,000원, 2021.12. 2층이 180,000,000원에 거래됐고 평균은 183,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12. | 18.92㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
| 2021.06. | 18.92㎡ | 1층 | 186,000,000원 |
| 평균 | 18.92㎡ | 2건 | 183,000,000원 |
확약 유효 시 실질취득 73,010,000원은 실거래 평균 183,000,000원의 39.9%, 최신 거래 180,000,000원의 약 40.6%입니다. 가격만 놓고 보면 큰 할인입니다. 다만 실거래 표본이 2021년 2건뿐이고, 이 사건이 이미 8회 유찰됐다는 점 때문에 과거 거래가를 현재 처분가치로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,714,180원 |
| 1. 임차인 김유미 보증금 | 184,000,000원 | 71,295,820원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김유미의 미배당 보증금은 112,704,180원입니다. 확약 미적용 시에는 매수인 인수 가능액이지만, 2026.03.19. 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역 북동측 인근으로, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 건물. 2020.12.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 급·배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측과 남동측으로 도로에 접하며, 장방형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·철도보호지구·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 916,900원/㎡입니다.
- 환금성. 전용 18.92㎡, 18세대 소규모 다세대로 매수층이 제한될 수 있고, 8회 유찰 이력이 시장의 가격 수용성을 보여줍니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.19.자 확약서의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의, 적용 대상이 김유미 보증금과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 확약 내용이 최종 매각물건명세서와 특별매각조건에 실제 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·서울특별시·파주시 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소에 필요한 서류, 협조 주체와 처리 순서를 사전에 확인해야 합니다.
- 추가 점유 확인. 확약은 김유미 건에만 적용되므로 현황조사와 현장 방문으로 별도 점유자 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 18세대 소규모 다세대, 전용 18.92㎡, 8회 유찰을 감안해 인근 임대수요와 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.07.14. 민간임대주택 등록 등기의 현재 상태와 매각 후 정리 여부를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,301만원 물건”은 확약이 유효할 때만 맞다
이 사건은 겉으로는 감정가 149,000,000원에서 8회 유찰돼 73,010,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 김유미의 전입은 말소기준보다 빨라, 원래 권리구조에서는 미배당 보증금 112,704,180원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총비용은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
승부를 바꾸는 것은 2026.03.19. 제출된 확약서입니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한 내용이 최종적으로 유효하다면, 김유미 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 73,010,000원입니다. 실거래 평균 대비 39.9%라는 할인은 이 조건에서만 성립합니다.
따라서 결론은 “확약 확인 전에는 대항력 인수형, 확인 후에는 저가 취득형”입니다. 가격은 매력적이지만 8회 유찰과 낮은 경매 낙찰 통계가 환금성을 경고합니다. 권리의 핵심은 확약서 원본, 투자의 핵심은 재매각 가능성입니다.
* ‘실질 인수 0원’은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의 확약이 해당 임차인에게 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다.
