서울북부지방법원 2023타경1173. 서울 동대문구 용두동 청계다우아트리체디벨 제12층 제1209호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 배연주이고, 2021.03.10 소유권이전 당시 등기부 기재 거래가액은 315,000,000원입니다. 등기부상 근저당권은 없고, 말소기준권리는 2022.09.14 롯데카드 주식회사 가압류 41,244,169원입니다. 그 뒤 우리카드·현대카드 가압류와 2023.04.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부상 카드사 채권이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 박준표가 전부를 점유하고 있고 전입일은 2022.08.10으로 확인됩니다. 이는 말소기준권리 2022.09.14보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있는 임차인”이라고 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 낙찰 후 인수액과 실질취득가 역시 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경1173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 청계천로 503, 12층1209호 (용두동,청계다우아트리체디벨) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제12층 제1209호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 배연주 · 2021.03.10 소유권이전 · 거래가액 315,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 2,273,000원 (22회 유찰) |
| 청구액 | 31,067,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
등기부상 말소기준권리는 2022.09.14 롯데카드 가압류입니다. 이후 2022.09.27 우리카드 가압류, 2022.09.28 현대카드 가압류, 2023.04.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박준표의 전입일은 2022.08.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구가 미상인 만큼, 이 점유자는 대항력 가능·미상이며 미배당 보증금이 존재할 경우 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준표 | 전부 | 2022.08.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 308,000,000원에서 최저가가 2,273,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 임차보증금이 미상이라 실질취득가 자체도 계산할 수 없으므로, 가격 비교는 임차관계가 확정된 뒤에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,273,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 440,914원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 41,244,169원 | 1,832,086원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사우리카드 | 28,102,633원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 32,730,827원 | 0원 |
| 갑구 8번 · 주식회사우리카드 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 102,077,629원 중 예상 배당은 1,832,086원, 미배당은 100,245,543원입니다. 이 표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 박준표의 보증금이 미상인 점은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 제12층 제1209호로, 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 서울문화재단 남서측 인근이며, 업무시설 및 주상복합시설 등으로 이루어진 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 배치되어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 694.6㎡, 공시지가는 11,060,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박준표의 보증금 규모를 확인하지 않고는 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일 2022.08.10은 말소기준 2022.09.14보다 앞서지만, 보증금·확정일자 등 관련 자료를 함께 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 실제 배당가능액을 확인해 미배당 보증금이 남는지 검토해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 정해져 있습니다.
- 다회유찰 사유 확인. 22회 유찰이라는 이례적인 경과를 단순 할인으로 해석하지 말고, 매각물건명세서와 현황조사 원문을 재확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 실거래·최신 거래·추세가 확인되지 않아 현재 자료만으로 시세 대비 유불리를 판정할 수 없습니다.
맺으며 — “2,273,000원”보다 중요한 숫자는 아직 없다
이 물건은 감정가 308,000,000원에서 22회 유찰돼 최저매각가가 2,273,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 반대로 확인되지 않은 숫자가 더 중요합니다. 박준표의 전입일은 말소기준보다 빠른 2022.08.10이고 보증금은 미상입니다. 따라서 대항력 여부와 인수액이 확정되기 전에는 낙찰가를 실제 취득원가로 볼 수 없습니다. 등기상 후순위 가압류가 소멸한다는 점만으로 안전형으로 분류하기 어렵고, 최근 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 인정할 근거 역시 부족합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 실질취득가는 아직 계산할 수 없는 사건이라는 것이 핵심입니다.
