6,485,000원
미확정
서울북부지방법원 2023타경4073. 서울 도봉구 쌍문동 비전팰리스 4층 401호, 전용 37.57㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 288,000,000원에서 17회 유찰돼 최저가는 6,485,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 낙찰 뒤 남을 수 있는 권리를 먼저 봐야 합니다. 말소기준은 2023.02.01. 국 명의 압류인데, 그보다 앞선 2019.09.11. 수협은행 근저당권이 채권최고액 1,327,200,000원으로 등재돼 있으며 인수 권리로 분류돼 있습니다.
여기에 2022.10.21. 전입한 윤경원이 2023.10.19. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일만 보면 말소기준 압류보다 앞서 있으나, 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 윤경원은 강제경매 신청채권자와 동일인이기도 해, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 함께 제기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경4073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 삼양로144나길 31, 4층401호 (쌍문동,비전팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 37.57㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이소영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 6,485,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤경원 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 민간임대주택 | 2022.12.05. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 권리가 먼저다
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤경원 | 401호 | 2022.10.21 | 미상 | 미상 | 2023.10.19 | 대항력 가능·미상 배당요구 승계 위험 미상 |
윤경원은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 분류되므로 실제 임차인은 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 미배당 보증금, 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당되거나 매수인의 인수 부담이 없어진다고 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 2.2%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
비전팰리스는 2019.06.20. 사용승인된 10세대 규모 건물입니다. 대상 면적은 전용 37.57㎡이고, 확인되는 유사 면적 거래는 2024.05. 전용 37.49㎡, 3층의 290,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 37.49㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.49㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
감정가 288,000,000원은 확인된 실거래 290,000,000원과 비슷한 수준이고, 최저가 6,485,000원은 최근 12개월 평균의 2.2%입니다. 하지만 이 비율은 낙찰대금만 비교한 값입니다. 선순위 근저당권의 존속 여부와 임차인의 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 낙찰가 + 인수액인 실질취득액을 계산할 수 없으므로, “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 516,730원 |
| 2. 근저당 · 수협은행244235-0009895 | 1,327,200,000원 | 5,968,270원 |
| 3. 경매개시결정 · 윤경원 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,582,200,000원 중 채권자 예상배당은 5,968,270원이고, 전체 미배당액은 1,576,231,730원입니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있으나, 선순위 근저당권과 보증금 미상 임차인의 법적 지위가 별도로 확인되지 않았으므로 이를 실질 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (17회 유찰, 감정가 2%) | 6,485,000원 | 5,968,270원 | 1,576,231,730원 | 0원 |
| 18회 유찰 시 (감정가 2%) | 5,188,000원 | 4,694,616원 | 1,577,505,384원 | 0원 |
| 19회 유찰 시 (감정가 1%) | 4,150,400원 | 3,675,693원 | 1,578,524,307원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 덕성여자대학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 우이신설선 4.19민주묘지역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 317.0㎡, 지목은 대, 평지의 가로장방형 토지이며 서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,050,000원/㎡입니다.
- 환금성. 10세대 규모이고 확인되는 실거래는 2024.05. 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 17회·낙찰률 0%로 경매 환금성은 낮게 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원문 확인. 2019.09.11. 근저당권과 2020.08.07. 일부포기 원인 말소가 함께 기재돼 있으므로 현재 효력과 공동담보 해제 범위를 확인해야 합니다.
- 임대차 보증금 확인. 윤경원의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자와 점유 개시일을 확인해야 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 윤경원입니다. 가장임차인 여부, 관계인 여부와 집행권원 내용을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 최근 실거래의 2.2%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 낙찰가와 확정 인수액을 합산한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원과 실제 권리 인수 여부는 별개입니다. 당해세·최우선변제와 최신 권리변동도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.2% 낙찰가가 실질취득가를 뜻하지 않는다”
이 사건은 감정가 288,000,000원에서 17회 유찰돼 6,485,000원까지 내려왔습니다. 확인된 2024.05. 실거래 290,000,000원과 비교하면 표면상 매우 낮지만, 권리분석의 결론은 반대입니다. 말소기준 압류보다 앞선 1,327,200,000원 근저당권이 인수 권리로 분류돼 있고, 보증금·확정일자 미상의 실제 임차인 1명도 존재합니다.
근저당권의 일부포기 말소 범위와 임차인의 보증금을 확정하기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 신청채권자와 임차인이 동일하다는 관계도 추가 검증이 필요합니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가”가 아니라 “확정되지 않은 인수 위험”이 핵심입니다. 권리 원문을 통해 인수액이 0원임을 명확히 입증하지 못한다면, 17회 유찰과 감정가 대비 2.2%라는 숫자만으로 접근해서는 안 됩니다.
