서울북부지방법원 2023타경5885. 상봉동 어반힐상봉 4층 401호, 전용 비교면적 29.32㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 40,005,000원의 최저매각가가 아닙니다. 임차권자 이가연은 임대차계약일 2022.03.12, 점유개시 2022.04.08, 주민등록 2022.04.12이고 보증금은 307,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.02.01 압류보다 먼저 전입해 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차의 매각가를 40,005,000원으로 보면 집행비용 1,120,090원을 제외한 38,884,910원이 임차보증금에 배당되고, 미변제액 268,115,090원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 따라서 실질취득은 40,005,000원 + 268,115,090원 = 308,120,090원. 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 전체 부담은 보증금 307,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉중앙로6가길 6, 4층401호 (상봉동,어반힐상봉) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등) · 6층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이소영 |
| 감정가 / 최저가 | 298,060,000원 / 40,005,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권액 | 307,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 준공 / 세대 | 2020.12.10 · 20세대 |
① 권리 흐름 — 최저가가 내려가도 보증금 인수는 남는다
말소기준권리는 2023.02.01 압류입니다. 경매개시결정과 임차권등기는 그 뒤에 등기됐지만, 이가연의 전입일은 2022.04.12로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 임차권이라 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에도 2024.04.16 접수된 을구 1번 임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이가연 | 제4층 제401호 전부 | 307,000,000원 | 2022.04.12 / 2022.03.16 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
| — | — | — | — / 2022.03.31 | 대항력 가능·미상 |
| 기사항전 | — | 0원 | 2022.04.12 / 2022.03.16 | 대항력 有 우선변제 |
② 시세 비교 — 최저가 15%가 아니라 실질취득 약 3.08억을 봐야 한다
어반힐상봉의 비교 실거래는 3건이며 최근 12개월 평균은 266,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.05의 270,000,000원입니다. 데이터상 최저가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 15.0%지만, 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이므로 그 비율로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.35㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 27.96㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.08 | 27.01㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 266,666,666원 |
현재 회차 실질취득 308,120,090원은 최근 12개월 평균 266,666,666원은 물론 최신 거래 270,000,000원보다도 높습니다. 감정가 298,060,000원보다도 실질 부담이 큽니다. 따라서 9회 유찰이라는 숫자와 40,005,000원의 최저가를 근거로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,120,090원 |
| 1. 임차인 이가연 보증금 | 307,000,000원 | 38,884,910원 |
| 2. 경매개시결정 · 이가연 | 307,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당 잔액 268,115,090원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 약 매각가의 2.8% 추정치이며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상봉중학교 서측 인근이며 주변은 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 망우역(경춘선·경의중앙선)이 있습니다.
- 이용. 다세대주택으로 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 확인됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호이며 도시가스보일러 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 3필지 일단의 가장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 동측·북측·남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 어반힐상봉은 20세대이며 사용승인 비교 기준일은 2020.12.10입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 40,005,000원에 낙찰돼도 예상 인수액 268,115,090원이 더해져 실질취득은 308,120,090원입니다.
- 배당 후 임차보증금 잔액 확인. 이가연 보증금 307,000,000원이 전액 변제되는지 여부가 매수인 부담을 결정합니다.
- 임차권 경정 확인. 2024.11.25 임차권 경정등기에는 확정일자 2022.03.31이 기재돼 있으므로 원본과 최종 기재를 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 이가연이 경매개시결정 채권자와 동일한 이름으로 나타나므로 임대차의 실제 관계와 배당·인수 효력을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부는 집합건축물대장 건축물현황도와 외부관찰 등에 의해 간접 확인됐습니다.
맺으며 — “4,005만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 9회 유찰도, 감정가의 13%까지 내려온 최저가도 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이가연의 보증금 307,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않아 현재 회차 기준 268,115,090원을 매수인이 인수할 가능성이 명시돼 있다는 점입니다. 그래서 실질취득은 308,120,090원으로 최근 12개월 실거래 평균 266,666,666원과 최신 거래 270,000,000원을 모두 초과합니다. 유찰이 한두 번 더 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담이 307,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 시세보다 높습니다. 권리와 가격을 함께 보면 현 단계의 매력도는 낮게 평가해야 합니다.
