서울북부지방법원 2023타경5885. 상봉동 ‘어반힐상봉’ 4층 401호, 전용면적 비교대상 약 29.32㎡인 다세대주택입니다. 감정가 298,060,000원에서 8회 유찰되어 최저매각가가 50,006,000원까지 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차권자 이가연의 보증금이 307,000,000원이고 전입일 2022.04.12가 말소기준 2023.02.01보다 앞서 대항력이 있습니다. 매각물건명세서에도 임차권등기 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 최저가 50,006,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,300,108원을 제하고 임차인에게 48,705,892원이 배당됩니다. 보증금 중 258,294,108원이 남고, 이 금액을 매수인이 인수합니다. 결국 매수자의 총부담은 50,006,000원 + 258,294,108원 = 308,300,108원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 인수액이 늘어나는 구조여서, 총부담은 보증금 307,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉중앙로6가길 6, 4층401호 (상봉동,어반힐상봉) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이소영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 298,060,000원 / 50,006,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이가연 / 307,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 어반힐상봉 · 20세대 · 사용승인 2020.12.10 |
| 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준은 2023.02.01. 갑구 5번 압류입니다. 그런데 이가연은 2022.04.12 전입했고 임대차계약일은 2022.03.12, 점유개시는 2022.04.08로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이가연 임차권은 대항력 있는 임차권으로 분석됩니다. 2024.04.16. 임차권등기가 이루어졌고 보증금은 307,000,000원입니다.
임차인·임차권 확인
| 성명 / 항목 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이가연 제4층 제401호 전부 | 점유 2022.04.08 전입 2022.04.12 | 2022.03.16 2024.11.25 경정: 2022.03.31 | 307,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
| 임차권 경정 | 미상 | 2022.03.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 전입 2022.04.12 | 2022.03.16 | 0원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
2024.11.25. 임차권 경정등기에는 확정일자 2022.03.31이 기재되어 있습니다. 또한 매각물건명세서상 “기사항전”으로 기재된 항목에는 전입 2022.04.12·확정일자 2022.03.16·보증금 0원과 함께 보증금 미상 경고가 병존하므로, 이가연 임차권과의 관계 및 기재 내용을 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 5천만원이 아니라 실질취득 3.08억을 본다
어반힐상봉 비교면적의 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 266,666,666원, 최신 거래는 2026.05의 270,000,000원입니다. 표면 최저가 50,006,000원은 최근 평균의 18.8%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 매수인이 떠안을 보증금 잔액까지 더한 실질취득 308,300,108원이 비교 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.35㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 27.96㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.08 | 27.01㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 266,666,666원 |
현재 회차 실질취득 308,300,108원은 최근 12개월 평균 266,666,666원의 115.6% 수준이고, 최신 거래 270,000,000원보다도 높습니다. 감정가 298,060,000원 역시 최근 12개월 평균보다 높은 수준입니다. 따라서 8회 유찰과 50,006,000원의 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,006,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,300,108원 |
| 1. 임차인 이가연 보증금 | 307,000,000원 | 48,705,892원 |
| 2. 경매개시결정 · 이가연 | 307,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 258,294,108원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 307,000,000원 중 48,705,892원이 배당되고 258,294,108원이 미변제되어 매수인에게 인수됩니다. 배당액은 집행비용 등에 따라 실제와 달라질 수 있습니다.
유찰이 더 진행돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 50,006,000원 | 258,294,108원 |
| 9회 유찰 시 | 40,004,800원 | 268,115,286원 |
| 10회 유찰 시 | 32,003,840원 | 275,972,229원 |
9회 유찰 시 매각가는 40,004,800원으로 내려가지만 인수액은 268,115,286원으로 증가합니다. 10회 유찰 시 매각가는 32,003,840원까지 내려가고 인수액은 275,972,229원으로 더 커집니다. 낙찰가 하락분이 미배당 보증금 증가로 상당 부분 전환되는 셈입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.
- 입지. 상봉중학교 서측 인근이며 주변은 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 망우역(경춘선·경의중앙선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호이며 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 토지 동측·북측·남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 122.0㎡, 공시지가 3,387,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 거래표본. 어반힐상봉은 20세대이며 비교면적 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.5회로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 50,006,000원이 아니라 인수 258,294,108원을 합친 실질취득 308,300,108원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 대조. 이가연 보증금 307,000,000원, 전입 2022.04.12, 임차권등기 2024.04.16 및 확정일자 경정 2024.11.25의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 후 인수 확인. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 여부. 양쪽 모두 이가연으로 기재되어 있으므로 관계인 여부와 보증금 지급 실체를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.05. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 권리·의무의 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 범위와 평가 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 내부구조는 폐문부재로 건축물현황도와 외부관찰 등에 의해 간접 확인되었습니다.
맺으며 — “5천만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 298,060,000원이 8회 유찰되어 50,006,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 이가연의 보증금은 307,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 258,294,108원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 308,300,108원으로 최근 12개월 평균 266,666,666원과 최신 거래 270,000,000원보다 높습니다.
더 유찰돼도 낙찰가 하락만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 이 사건에서는 “얼마나 유찰됐나”보다 “배당 후 얼마를 인수하나”가 가격을 결정합니다. 8회 유찰이라는 숫자는 매력의 근거가 아니라 오히려 권리구조를 다시 확인해야 할 신호에 가깝습니다. 표면가격은 낮지만 실질취득은 시세 이상인 대항력 인수형으로, 가격·권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
