서울북부지방법원 2023타경100759. 제기동역 동측 인근 동의보감타워 5층 502호로, 집합건축물대장상 2005.12.09 사용승인된 18층 건물 내 근린시설입니다. 감정평가상 용도는 기타판매 및 영업시설이고 현황은 공실입니다. 감정가 31,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 12,698,000원까지 내려왔습니다.
등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2010.04.29 수산업협동조합중앙회 명의의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 소유권이전청구권 가등기와 경매개시결정, 동대문구 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산됩니다.
다만 물리적 현황은 단순하지 않습니다. 5층 전체가 하나로 통합되어 사용됐고, 본건의 경계가 벽체나 경계선으로 나뉘어 있지 않으며 502호를 식별할 별도 건물번호 표지도 없습니다. 권리상 소멸 여부와 별개로, 실제 점유 범위·호별 위치·전용 부분의 인도 가능성을 현장에서 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경100759 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 왕산로 128(용두동), 5층 502호 (용두동, 동의보감타워) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 기타판매 및 영업시설 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 18층 건물 내 5층 502호 · 2005.12.09 사용승인 |
| 소유자 | 장봉만 (2013.01.11 소유권이전 · 거래가액 15,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 31,000,000원 / 12,698,000원 (5회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성원 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2010.04.29 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 이후 2013.02.18 설정된 대한예수교장로회성복교회의 소유권이전청구권 가등기, 2023.01.18 임의경매개시결정, 2023.04.12 및 2024.01.23 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 40.96%라도 ‘시세 할인’은 별도 문제
현재 최저매각가 12,698,000원은 감정가 31,000,000원의 40.96%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 40.96% | 12,698,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 32.77% | 10,158,400원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 26.22% | 8,126,720원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 12,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 628,564원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 2,400,000,000원 | 12,069,436원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,387,930,564원 |
집행비용 공제 후 매각대금 전액이 선순위 근저당 채권에 배당되고 소유자 잔여는 없습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 제기동역 동측 인근으로, 주변에 상업업무용 부동산·근린생활시설·시장·의료시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 제기동역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 기타판매 및 영업시설로 이용된 후 영업이 중단됐으며 현재 공실입니다.
- 건물설비. 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·화재 관련·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 서울약령시한방특정개발진흥지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 15,440,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 차량 통행 가능한 포장도로가 개설되어 있고 토지는 판매 및 영업시설 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 역세권 상업지역이라는 장점이 있으나 근린시설·공실·호실 경계 미구분이라는 특성 때문에 일반 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 집합건축물대장 현황도면과 층별안내도, 현장 구조를 대조해 502호의 정확한 위치와 범위를 확인하세요.
- 경계 복원 가능성. 5층 전체가 통합된 상태이므로 벽체·경계선 복원, 독립 출입, 소방·설비 분리 가능 여부를 확인하세요.
- 점유·임대관계. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사업자등록, 인도 대상과 점유개시 시점을 확인하세요.
- 가등기 원문. 2013.02.18 가등기의 담보가등기 여부와 권리 성격을 등기원인증서 및 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 40.96%라는 숫자만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상가의 실제 매매가와 임대수익성을 별도로 조사하세요.
- 관리비·공과금. 공실 기간과 5층 통합 사용 이력을 고려해 미납 관리비, 전기·수도 계량 및 공용부분 부담을 확인하세요.
- 현장 재확인. 감정 당시 폐문부재로 관리사무소 안내에 따라 조사됐고 내부구조가 실제와 다를 수 있으므로 입찰 전 직접 확인이 필수입니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘호실의 실체’
이 사건은 등기상으로는 말소기준이 명확하고 이후 권리가 소멸해 매수인 인수액도 0원인 권리 소멸형입니다. 그러나 낙찰 판단을 등기부에서 끝내면 안 됩니다. 5층 전체가 통합되어 사용됐고 502호의 경계와 번호 표지가 확인되지 않는다는 점은 물건의 독립성, 명도 범위, 리모델링 비용과 재매각 가능성에 직접 영향을 줍니다.
최저매각가가 12,698,000원까지 내려온 사실은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없는 상태에서 이를 시세보다 싸다고 표현할 수는 없습니다. 등기 권리는 통과, 물리적 특정성과 환금성은 보수적으로 검증해야 합니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 사느냐보다 먼저, 낙찰받는 502호가 현장에서 정확히 어디까지이고 독립된 근린시설로 다시 사용할 수 있느냐입니다.
