서울북부지방법원 2023타경106214. 수유동 삼호아파트·수유프라자 3층 329호로, 집합건축물대장상 용도는 판매시설이고 현황은 공실입니다. 말소기준권리는 2018.04.27. 접수된 재단법인한국장학재단의 오용훈 지분 가압류 9,670,876원으로 분석되어 있으며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고 배당 추정상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 사건의 중심은 단순한 최저가가 아닙니다. 본건을 포함한 3층은 수개 호가 벽체 구분 없이 가구판매장으로 사용되어 왔고, 각 호별 바닥표지와 건물번호표지도 갖추지 않았습니다. 위치는 집합건축물대장상의 현황도, 통로와 구분되는 바닥 타일 색상, 바닥의 파란색 테이프로 확인됐습니다. 따라서 현장에서는 329호의 실제 경계·면적·독립 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경106214 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 도봉로 261, 3층 329호 (수유동, 삼호아파트·수유프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 판매시설 · 현황 공실 |
| 대상면적 | 8.75㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 215,200,000원 / 14,789,000원 (18회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 6.87% |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 현재 상태 | 3층은 벽체·호수 구분 없이 이용되어 왔으며 본건은 공실 상태 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
공유자 현황
| 공유자 | 지분 |
|---|---|
| 송정운 | 45분의 6 |
| 오명훈 | 45분의 10 |
| 오용훈 | 45분의 10 |
| 오정훈 | 45분의 10 |
| 이영환 | 45분의 6 |
| 주식회사주원양행 | 45분의 3 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기록과 배당표는 재대조
임차인 신고 없음. 본건은 현황 공실로 조사됐으며, 확인된 임차보증금이나 대항력 임차인은 없습니다. 분석상 말소기준은 2018.04.27. 재단법인한국장학재단의 오용훈 지분 가압류이고, 2023.05.17. 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 배당 추정상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 실거래 숫자는 있으나 직접 비교 불가
수유삼호의 실거래 표본은 모두 74.48㎡이고, 본건의 대상면적은 8.75㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 실거래 표본은 2022.05부터 2025.08까지 6건이며, 최근 12개월 평균은 471,666,666원, 최신 거래는 2025.08의 400,000,000원입니다. 그러나 면적과 이용 형태가 달라 이 금액을 본건의 시세로 적용하거나, 최저가 14,789,000원이 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 74.48㎡ | 19 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 74.48㎡ | 13 | 500,000,000원 |
| 2024.09 | 74.48㎡ | 19 | 515,000,000원 |
| 2024.03 | 74.48㎡ | 19 | 500,000,000원 |
| 2023.08 | 74.48㎡ | 20 | 520,000,000원 |
| 2022.05 | 74.48㎡ | 8 | 528,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.48㎡ | 3건 | 471,666,666원 |
최근 12개월 평균은 과거 거래 평균 493,833,333원보다 낮고, 최근 거래 추세는 -8.6%입니다. 실거래 시장 자체도 하락 방향이므로, 면적이 다른 고가 거래를 근거로 본건의 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,789,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 666,202원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 3,270,000,000원 | 14,122,798원 |
| 3. 김용 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 149,600,000원 | 0원 |
| 5. 중소기업은행 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 6. 국민행복기금 가압류 | 61,082,963원 | 0원 |
| 7. 한국장학재단 가압류 | 9,670,876원 | 0원 |
| 8. 한국자산관리공사 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 9. 케이앤케이파이낸셜대부 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 10. 현 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,790,353,839원 중 예상배당은 14,122,798원이고, 미배당 추정액은 3,776,231,041원입니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위로 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 18회 유찰 · 감정가 7% | 14,789,000원 | 14,122,798원 | 3,776,231,041원 | 0원 |
| 19회 유찰 · 감정가 5% | 11,831,200원 | 11,218,238원 | 3,779,135,601원 | 0원 |
| 20회 유찰 · 감정가 4% | 9,464,960원 | 8,894,591원 | 3,781,459,248원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서울수유초등학교 동측 인근으로 재래시장, 상업·업무용 부동산, 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 미아역·수유역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 판매시설이나 본건은 공실입니다. 본건이 포함된 3층은 벽체와 호수 구분 없이 가구판매점으로 이용되어 왔습니다.
- 위치 특정. 각 호별 견고한 바닥 경계표지와 건물번호표지는 없으며, 건축물현황도·바닥 타일·파란색테이프로 위치가 확인됐습니다.
- 건물. 1998.07.16. 사용승인된 지상 21층 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트벽식구조 건물의 3층입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수, 승강기, 화재경보, 에스컬레이터, 소화전, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 주상복합건물 부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 35m의 도봉로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·수유·번동 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함·접하고 건축선에 저촉됩니다.
- 공시지가. 10,050,000원/㎡이며, 토지면적은 1,682.0㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 조건과 본건 329호가 포함되는 전체 매각 범위를 반드시 확인하세요.
- 호실 경계 실측. 벽체·번호표지·견고한 경계표지가 없으므로 건축물현황도와 현장을 대조해 329호의 정확한 위치와 면적을 확인하세요.
- 독립 사용 가능성. 현재 구조에서 단독 점포로 사용할 수 있는지, 출입 동선과 공용부분의 범위를 확인하세요.
- 관리비·공용비용. 장기 공실 및 일괄 사용 이력이 있으므로 체납 관리비와 공용부분 비용 분담을 관리주체에 확인하세요.
- 배당권리 원본 대조. 2006.06.01. 말소기록과 예상배당표의 중소기업은행 배당 반영이 일치하지 않으므로 현재 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인하고, 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 시세 오인 금지. 74.48㎡ 실거래를 8.75㎡ 판매시설의 시세로 사용하지 말고, 같은 층·같은 용도·유사면적의 실제 임대료와 매매사례를 별도로 확인하세요.
- 환금성 검증. 평균 유찰 18.0회와 매각률 0.0%를 감안해 낙찰 후 재매각·임대 가능성을 보수적으로 검토하세요.
맺으며 — 낮은 가격보다 ‘쓸 수 있는 329호인가’가 먼저
현재 최저가는 14,789,000원이고 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 숫자만 보면 부담이 작아 보이지만, 이 사건은 18회 유찰됐고 본건이 있는 3층은 벽체와 호수 구분 없이 이용되어 왔습니다. 견고한 경계표지와 번호표지도 없으며, 실거래 표본은 본건과 면적이 일치하지 않습니다.
따라서 결론은 권리상 인수는 낮지만 물건성과 환금성은 매우 낮은 유형입니다. 최저가가 감정가의 6.87%라는 사실만으로는 투자 근거가 되지 않습니다. 현장에서 329호의 위치와 경계, 독립 사용 가능성, 일괄매각 범위, 관리비와 배당권리의 존속 여부까지 확인된 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 받느냐’보다 실제로 특정하고 이용하고 다시 팔 수 있느냐입니다.