서울북부지방법원 2023타경113243. 성북구 정릉동 도고빌라 지하층에 관한 강제경매입니다. 공부상·현황상 용도는 다세대주택이고 대상면적은 63.93㎡입니다. 다만 이번 경매에서 매각되는 것은 지하층 전체가 아니라 공유자 박대우의 7분의 1과 박현우의 7분의 1을 합한 2/7 지분입니다. 낙찰자는 독립된 한 세대를 단독 취득하는 것이 아니라 기존 공유자들과 공유관계를 형성하게 됩니다.
가격은 감정가 24,249,120원에서 13회 유찰되어 12,472,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 금액은 2/7 지분의 가격이고, 지하층에는 2010.04.23 전입한 조관구가 조사됐습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 전입일이 말소기준일보다 앞서 대항력 가능성과 미배당 보증금 승계 위험을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경113243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 보국문로38길 3, 지하층 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 63.93㎡ · 지하층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브·위기와지붕 지상 3층 · 1993.12.31 준공 · 총 7세대 |
| 매각대상 | 박대우 지분 7분의 1 + 박현우 지분 7분의 1 = 합계 7분의 2 |
| 공유자 | 김윤숙·박계순·박광우·박대우·박현우·박혜순·박효순 (각 7분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 24,249,120원 / 12,472,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 67,521,070원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 임차보증금은 미상
현재 등기에는 근저당권이 없습니다. 2000.08.24 설정된 한국주택은행 근저당권 26,000,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2018.10.01 해지로 말소됐습니다. 이번 매각대상 박대우 지분의 말소기준은 2023.09.21 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정이며, 이후 비케이에셋대부주식회사와 김윤숙의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 보증금이 확인되지 않았다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조관구 | 지하층 · 이용상태 미상 | 2010.04.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 승계 가능·금액 미상 |
실제 조사된 임차인은 조관구 1명입니다. 보증기관이나 대위변제자가 중복 신고한 건은 없습니다. 전입일은 2010.04.23으로 말소기준일인 2023.09.21보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 비교 — 자료상 5.5%지만 직접 비교할 수 없다
도고빌라의 확인된 최근 거래는 2025.02 전용 73.27㎡·3층의 225,000,000원 한 건입니다. 이 경매물건의 대상면적은 63.93㎡이고 지하층이며, 매각대상도 전체 소유권이 아닌 2/7 지분입니다. 면적·층·권리범위가 모두 달라 최근 거래금액과 최저가를 직접 대조할 수 없습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 경매 감정가 | 63.93㎡ | 지하층 | 24,249,120원 | 박대우·박현우 합계 2/7 지분 |
| 현재 최저가 | 63.93㎡ | 지하층 | 12,472,000원 | 13회 유찰 · 임차보증금 미반영 |
| 최근 실거래 | 73.27㎡ | 3층 | 225,000,000원 | 2025.02 · 면적 불일치 |
자료상 최저가가 최근 거래금액의 5.5%로 계산되지만, 이는 2/7 지분 가격을 면적이 다른 3층 거래와 비교한 비율입니다. 독립적으로 사용할 수 있는 전체 소유권의 할인율이 아니므로 “시세의 5.5%에 사는 초저가 물건”이라는 해석은 성립하지 않습니다. 더구나 임차보증금이 미상이라 실질취득비용 자체도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 624,496원 |
| 1. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 67,521,070원 | 11,847,504원 |
| 2. 경매개시결정 · 비케이에셋대부주식회사 | 67,521,070원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김윤숙 | 67,521,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계 202,563,210원 중 예상배당은 11,847,504원이며, 미배당액은 190,715,706원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 임차인의 배당은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 12,472,000원 | 11,847,504원 | 190,715,706원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 | 9,977,600원 | 9,398,003원 | 193,165,207원 | 0원 |
| 15회 유찰 시 | 7,982,080원 | 7,438,403원 | 195,124,807원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 외부 관찰과 인근 탐문에서도 현황은 다세대주택으로 판단됐습니다. 이해관계인의 폐문·부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 서울정릉초등학교 남서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 우이신설선 북한산보문국역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 남동측 약 5미터 포장도로에 접하고, 토지는 완경사의 사다리형 주거용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,241,000원/㎡입니다.
- 제시 외 건물. 1층에 약 4.5㎡ 규모의 시멘트조 보일러실 등이 있고 매각에 포함됩니다.
- 점유상태. 지하층 공용부분 일부를 무단점유 중이라는 내용이 기재돼 있어 현장 경계와 사용범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 지하층 다세대의 2/7 지분만 매각되고, 실제 임차관계와 내부 상태도 확인되지 않아 일반적인 전체 소유권보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 조관구의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인하지 못하면 인수금액을 산정할 수 없습니다.
- 매각범위 확인. 박대우·박현우 각 7분의 1만 매각되는지 매각목록과 등기부를 대조하고, 나머지 5/7 공유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수 신고 제한이 기재돼 있으므로 구체적인 제한 내용과 행사 가능 범위를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유범위 확인. 임차인이 사용하는 지하층 부분과 공용부분 무단점유 부분, 실제 출입구와 공간 구획을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문·부재로 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 누수·곰팡이·난방·배관·채광 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 제시 외 건물. 약 4.5㎡ 보일러실의 위치·소유·사용관계와 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 배당과 세금. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출서류를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확인되지 않은 권리가 더 크다”
감정가 24,249,120원에 비해 최저가 12,472,000원은 낮아 보입니다. 그러나 이 가격은 지하층 전체가 아니라 2/7 지분에 대한 금액입니다. 13회 유찰된 현재도 단독 사용과 처분이 가능한 전체 소유권이 되는 것은 아니며, 공유자들과의 관계가 계속됩니다.
권리 측면에서는 조관구의 2010.04.23 전입이 가장 중요합니다. 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않아 대항력과 승계금액을 확정할 수 없습니다. 예상배당표의 인수액 0원만 믿고 접근하면 안 되며, 계약서와 배당서류를 통해 미배당 보증금을 먼저 밝혀야 합니다. 참고 실거래 225,000,000원도 면적이 다른 3층 거래이고 이 물건은 2/7 지분이므로 가격 비교 근거로 쓰기 어렵습니다.
가격은 낮지만 권리·점유·공유관계의 불확실성은 높습니다. 임차보증금과 실제 점유범위, 공유자 관계를 확인하기 전에는 실질취득비용과 회수 가능성을 계산할 수 없는 물건입니다.
