서울북부지방법원 2023타경115591. 면목동 라비앙로즈 제6층 제603호, 전용 29.94㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 371,000,000원에서 17회 유찰돼 최저매각가는 8,354,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 370,000,000원의 2.3%입니다. 그러나 이 사건은 최저가와 시세의 차이보다 선순위 권리의 실제 존속 범위와 임차보증금을 먼저 확인해야 합니다.
현재 소유자는 김면화이고, 2023.05.12 상속을 원인으로 2023.11.27 소유권을 취득했습니다. 2023.12.27 김면화를 채권자로 하는 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다. 청구액은 0원으로 표시돼 일반적인 대출금 회수를 위한 임의경매와 구조가 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경115591 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목로44가길 31, 6층603호 (면목동, 라비앙로즈) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.94㎡ · 6층 건 내 6층 |
| 소유자 | 김면화 (2023.05.12 상속, 2023.11.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 8,354,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김면화 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 단지 정보 | 라비앙로즈 · 17세대 · 2021.12.22 준공 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 두 가지
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김부연 | 전부 | 2022.08.25 | 미상 | 2024.02.15 신고 | 유(현 판정) | 미상 | 해당 없음 |
김부연은 2022.08.25 전입했고 2024.02.15 배당요구를 했습니다. 현재 말소기준을 2023.12.27 경매개시결정으로 볼 경우 전입이 앞서므로 대항력이 있는 것으로 판정됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 배당 후 미회수액을 산정할 수 없습니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 잔액이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.
② 시세 비교 — 2.3%는 ‘할인율’이 아니라 경고 신호
라비앙로즈의 동일 면적대 최근 거래는 2026.06 전용 29.91㎡, 5층, 370,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균·최저·최고·최신 거래가가 모두 370,000,000원으로 동일합니다. 감정가 371,000,000원은 이 거래가와 비슷한 수준이지만, 현재 최저가는 8,354,000원으로 최근 시세의 2.3%까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.91㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.91㎡ | 1건 | 370,000,000원 |
하지만 8,354,000원과 370,000,000원을 직접 비교해 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 현재 확인되는 8,354,000원은 매각대금일 뿐이며, 선순위 근저당의 존속 채무와 대항력 임차인의 미배당 보증금이 더해질 수 있습니다. 실질취득가는 8,354,000원 + 확인되지 않은 인수액이므로, 인수액이 확정되기 전에는 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 550,372원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,760,000,000원 | 7,803,628원 |
| 2. 경매개시결정 · 김면화 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 550,372원을 제외한 7,803,628원이 근저당권자에게 배당되고, 미배당액은 2,752,196,372원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나, 등기상 선순위 근저당 인수 판정과 임차보증금 미상 상태가 함께 존재하므로 이를 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다.
회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 17회 유찰 | 8,354,000원 | 7,803,628원 | 2,752,196,372원 |
| 18회 유찰 시 | 6,683,200원 | 6,162,902원 | 2,753,837,098원 |
| 19회 유찰 시 | 5,346,560원 | 4,850,322원 | 2,755,149,678원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 전용 29.94㎡ 물건입니다.
- 입지. 지하철 7호선 사가정역 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 사가정역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 603호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 106.1㎡, 공시지가는 3,556,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상태를 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 14.9회, 낙찰률 0.0%로 확인돼 재매각 가능성과 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 원문 확인. 2021.12.28 공동담보 근저당과 2022.08.25 일부포기·말소등기의 대상 부동산 및 존속 범위를 확인하세요.
- 공동담보목록 확인. 채권최고액 2,760,000,000원이 여러 부동산에 걸친 금액이므로 603호에 남는 부담을 별도로 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 김부연의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 상태와 배당요구의 효력을 확인하세요.
- 실질취득가 재산정. 확인된 선순위 채무와 임차보증금 미회수액을 최저가에 더한 뒤 370,000,000원 실거래와 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 구조·점유·하자·수리비를 현장에서 확인하세요.
- 토지거래허가 여부 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 서류를 서로 대조한 뒤 판단하세요.
맺으며 — “8,354,000원은 실질취득가가 아니다”
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 371,000,000원이 17회 유찰돼 8,354,000원까지 내려왔고, 최근 거래가 370,000,000원과 비교하면 2.3%입니다. 그러나 낙찰가가 싸 보인다는 사실은 권리가 깨끗하다는 뜻이 아닙니다.
2021.12.28 공동담보 근저당은>2021.12.28 공동 말소기준보다 앞선 인수 권리로 표시돼 있으면서 2022.08.25 일부포기·말소등기가 존재하고, 임차인 김부연은 대항력 판정을 받았지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 어느 쪽도 금액이 확정되지 않아 매수인의 실질취득가는 계산할 수 없습니다. 여기에 17회 유찰, 단지 평균 14.9회 유찰, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다.
가격은 파격적이지만 권리 확인 전에는 입찰 불가에 가까운 고위험 사건입니다. 공동담보 근저당의 존속 범위와 임차보증금을 모두 확인해 인수액을 0원 또는 특정 금액으로 확정하기 전까지는, 시세보다 싸다는 판단도 응찰가 산정도 보류해야 합니다.