서울북부지방법원 2024타경740. 장안동 금성아트빌 4동 3층 302호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이고, 전용면적은 40.82㎡입니다. 소유자는 사형택으로, 2017.09.08 공유자 전원 지분을 이전받아 단독소유하고 있습니다. 이 사건은 채권자 김성호의 강제경매로 진행되고 있으며 청구액은 370,000,000원입니다.
표면적인 가격만 보면 매우 강한 할인이 눈에 띕니다. 감정가 306,000,000원에서 16회 유찰되어 현재 최저매각가는 8,613,000원입니다. 동일 단지의 최근 12개월 실거래 평균 379,666,666원과 비교하면 최저가는 불과 2.3% 수준입니다. 하지만 이 사건은 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 읽을 수 없습니다. 임차인 김성호가 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있고 보증금 액수는 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장한로10길 48, 4동 3층302호 (장안동, 금성아트빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 40.82㎡ |
| 소유자 | 사형택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 8,613,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성호 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 금성아트빌 · 48세대 · 2016.06.20 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 말소기준권리는 2023.08.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이 가압류의 청구금액은 1,279,000,000원이며 매각으로 소멸합니다. 이후 2024.02.14 강제경매개시결정과 2024.03.04 국의 압류 역시 매각으로 소멸합니다. 과거의 압류와 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
다만 임차인 김성호의 전입일은 2021.07.15로 말소기준권리보다 약 2년 빠릅니다. 조사자료상 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 판정되어 있으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당으로 회수되지 않는 임차보증금이 존재한다면 그 금액이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.
② 임차인 — 최저가보다 먼저 확인할 항목
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성호 | 3층302호 | 2021.07.15 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 싸게 보이지만 ‘실질취득’이 먼저다
금성아트빌의 실거래 자료 중 최근 거래는 다음과 같습니다. 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 379,666,666원, 최신 거래는 2026.03의 376,000,000원입니다. 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 10.1% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 40.82㎡ | 2 | 376,000,000원 |
| 2026.02 | 44.58㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2025.09 | 43.41㎡ | 3 | 353,000,000원 |
| 2024.08 | 43.41㎡ | 3 | 299,800,000원 |
| 2024.04 | 42.98㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2022.06 | 44.35㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2021.09 | 43.41㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 379,666,666원 |
감정가는 306,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮고, 현재 최저가 8,613,000원은 최근 12개월 평균의 2.3%입니다. 하지만 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 임차인 인수액을 합친 실질취득비용이어야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용을 산출할 수 없으므로, 현재 단계에서 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 555,034원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 8,057,966원 |
| 3. 경매개시결정 · 김성호 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 1,649,000,000원 중 배당되는 금액은 8,057,966원이고, 미배당액은 1,640,942,034원입니다. 이 표의 매수인 인수 0원은 채권 배당 시뮬레이션 값이며, 별도로 존재하는 대항력 임차인의 보증금은 미상이므로 임차보증금 인수위험이 해소됐다는 의미가 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 16회 유찰 | 8,613,000원 | 8,057,966원 | 1,640,942,034원 |
| 17회 유찰 시 | 6,890,400원 | 6,366,373원 | 1,642,633,627원 |
| 18회 유찰 시 | 5,512,320원 | 5,013,098원 | 1,643,986,902원 |
추가 유찰로 최저가가 6,890,400원 또는 5,512,320원까지 내려가더라도 대항력 임차인의 보증금이 존재하고 미배당 인수되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액 비중이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 추가 유찰 자체를 가격 호재로 평가하기보다 임대차 보증금의 정확한 확인이 선행되어야 합니다.
⑥ 공매·등기 교차 확인
등기부에는 2018.11.30 공매공고 부기등기가 존재합니다. 현재 법원 경매와 별개로 한국자산관리공사 공매 관련 진행 이력을 교차 확인할 필요가 있습니다. 과거 서초세무서의 압류는 2019.11.08 말소됐고, 2021.09.24 압류 역시 2022.07.21 해제로 말소됐습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평중학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 4동 3층302호이며, 도시가스 난방·엘리베이터·급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 부정형 평지이며 북서측과 북동측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 4,499,000원입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조는 건축물현황도와 외부관찰·탐문조사를 통해 확인됐습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 보증금 액수 확인이 최우선. 김성호의 임대차계약서·매각물건명세서·현황조사 원본에서 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가를 실질취득비용으로 보지 않기. 8,613,000원은 입찰 출발가격일 뿐, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 매수인 부담이 추가될 수 있습니다.
- 김성호 동일인 여부 확인. 임차인 김성호와 강제경매 신청채권자 김성호가 동일인인지, 임대차와 채권 관계가 어떻게 연결되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 104동 표기 확인. 현장 외벽의 104동 표시와 등기상 4동의 대응관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 등기부에 공매공고가 존재하므로 법원 경매와 공매 진행관계를 교차 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인이 점유하고 있는 것으로 조사된 만큼 낙찰 이후 인도와 명도 가능성까지 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “3% 낙찰가”보다 보증금이 먼저다
이 사건은 감정가 306,000,000원에서 16회 유찰되어 최저가가 8,613,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 379,666,666원과의 표면적인 가격 차이도 매우 큽니다. 그러나 임차인 김성호는 2021.07.15 전입으로 2023.08.30 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 보증금은 미상입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “8,613,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “낙찰 후 얼마의 임차보증금을 실제로 떠안게 되느냐”입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용과 시세 대비 할인폭을 계산할 수 없습니다. 16회 유찰이라는 이력, 신청채권자와 임차인의 동일 이름, 공매공고 존재까지 함께 고려하면 가격보다 임대차 실체와 인수범위 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
