서울북부지방법원 2024타경740. 사건상 용도는 다가구주택으로 기재되어 있으나 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 (단지형다세대주택)입니다. 금성아트빌 4동 3층 302호, 전용 40.82㎡의 집합건물로, 현 소유자는 사형택입니다. 감정가는 306,000,000원이지만 14회 유찰되어 최저매각가는 13,458,000원까지 내려왔습니다.
가격 숫자만 보면 최근 12개월 평균 시세의 3.5%입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 임차인 김성호가 2021.07.15 전입했고, 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2023.08.30 접수됐습니다. 전입이 말소기준보다 앞서는 만큼 임대차의 실체와 점유 유지가 확인되면 대항력 있는 선순위 임차인이 될 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않으므로 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금도 알 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장한로10길 48, 4동 3층 302호 (장안동, 금성아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 사건 용도 다가구주택 · 감정상 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 40.82㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 13,458,000원 (14회 유찰, 감정가의 4.4%) |
| 경매채권자 / 청구 | 김성호·신현아 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급 | 서울북부지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기상 2016년 광명동부새마을금고 근저당권은 2017.09.08 해지로 말소됐습니다. 2017년과 2021년의 국세 압류도 각각 2019.11.08과 2022.07.21 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.08.30 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 2024.03.04 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성호 | 3층 302호 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
경매개시 채권자 중 김성호는 임차인 조사에 기재된 김성호와 이름 및 호수가 일치합니다. 그러나 강제경매 청구액 370,000,000원을 곧바로 김성호의 임차보증금으로 단정할 수는 없습니다. 신현아도 경매채권자로 기재되어 있으나 임차인 조사에는 별도 임차인으로 기재되어 있지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가와 비교해야 한다
금성아트빌은 48세대, 2016.06.20 준공된 도시형생활주택입니다. 전용 40.82㎡를 포함한 유사 면적의 전체 실거래 7건 평균은 359,828,571원이고, 최근 12개월 3건 평균은 379,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.03 전용 40.82㎡ 2층 376,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 40.82㎡ | 2 | 376,000,000원 |
| 2026.02 | 44.58㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2025.09 | 43.41㎡ | 3 | 353,000,000원 |
| 2024.08 | 43.41㎡ | 3 | 299,800,000원 |
| 2024.04 | 42.98㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2022.06 | 44.35㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2021.09 | 43.41㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 379,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 359,828,571원 |
최근 거래 추세는 과거 거래보다 10.1% 높은 흐름입니다. 감정가 306,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만, 이 물건은 최저가나 감정가를 곧바로 시세와 비교해서는 안 됩니다. 미배당 임차보증금을 포함한 실질취득가가 확인된 뒤 379,666,666원 및 최신 거래 376,000,000원과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,458,000원 산정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 642,244원 | 매각가의 약 4.8% 추정 |
| 2. 광명동부새마을금고 근저당 | 8,280,000,000원 | 12,815,756원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,279,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 경매개시 채권 | 370,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권 총액 9,929,000,000원 중 채권자 배당액은 12,815,756원, 미배당액은 9,916,184,244원으로 산정되어 있습니다. 임차인 김성호의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 임차보증금 배당 및 실제 승계액이 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 14회 유찰 | 13,458,000원 | 12,815,756원 | 9,916,184,244원 | 0원 |
| 15회 유찰 시 | 10,766,400원 | 10,172,605원 | 9,918,827,395원 | 0원 |
| 16회 유찰 시 | 8,613,120원 | 8,058,084원 | 9,920,941,916원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰대금은 감소하지만, 임차인의 미배당 보증금이 승계되는 구조라면 낮아진 낙찰가만큼 인수액의 비중이 커질 수 있습니다. 보증금과 배당 여부를 확인하지 않은 상태에서는 유찰 횟수가 늘어도 실질취득가가 유리해졌다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 장평중학교 남측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 4,499,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조를 건축물대장 현황도·외부관찰·탐문으로 확인했습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김성호의 실제 보증금, 계약기간, 임대인, 점유 개시일을 확인해야 합니다.
- 점유 유지 확인. 전입일만으로는 부족하므로 현재 실제 점유와 주민등록 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 예상 미배당액을 계산할 수 있는 핵심 자료입니다.
- 청구액 성격 확인. 김성호·신현아의 청구액 370,000,000원이 어떤 채권인지 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 배당 산정 재검증. 2017년 말소된 근저당이 예상배당에 반영된 사유를 채권계산서와 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세 압류 이력과 2024년 압류가 있으며, 당해세에 해당하면 배당 순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 병행 확인. 2018.11.30 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 교차 확인해야 합니다.
- 물건 특정. 등기상 4동과 외벽상 104동 표기가 동일한 대상인지 현장과 건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.14로 기재되어 있으므로 매각·변경·연기 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.4% 할인”이 아니라 “실질취득가 미상”
이 물건은 감정가 306,000,000원에서 13,458,000원까지 내려와 표면상 할인율이 매우 큽니다. 최근 12개월 실거래 평균도 379,666,666원으로 감정가보다 높습니다. 그러나 2021.07.15 전입한 임차인이 2023.08.30 말소기준권리보다 선순위이고, 보증금과 배당요구 여부를 알 수 없습니다.
따라서 현재 확인할 수 있는 것은 최저 입찰가격뿐입니다. 낙찰자가 실제로 부담할 총액은 13,458,000원 + 미배당 임차보증금이며, 두 번째 항목을 계산할 자료가 없습니다. 14회 유찰, 공매공고, 동 표기 차이, 배당 산정과 근저당 말소기재의 불일치까지 겹쳐 있습니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 권리확인 전에는 가격 메리트도 인수액도 확정할 수 없는 D등급 고위험 물건입니다.