4,886,000원
서울북부지방법원 2024타경3343. 서울 강북구 우이동의 다세대주택 1층 102호입니다. 감정가는 217,000,000원이지만 17회 유찰되며 최저매각가는 4,886,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부에 살 수 있는 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차인 양선은 2021.07.14. 전입·점유를 시작했고 2021.06.09. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 180,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2024.05.23.이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 앞섭니다.
현재 최저가 4,886,000원을 전액 납부하더라도 매각대금에서 집행비용 487,948원을 먼저 빼고, 임차인에게 배당되는 금액은 4,398,052원에 그칩니다. 배당되지 않는 보증금 175,601,948원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가 4,886,000원과 인수액을 합치면 180,487,948원으로, 사실상 보증금 180,000,000원 부근에 실질취득비용이 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경3343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로155길 51-7, 1층102호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 · 사용승인 2000.12.29. |
| 소유자 | 이지현 · 2022.06.29. 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 4,886,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 양선 / 193,592,768원 |
| 매각기일 | 2026.10.20. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다
현재 핵심 권리는 을구 13번 주택임차권 양선입니다. 임대차계약일은 2021.06.05., 확정일자는 2021.06.09., 주민등록·점유개시일은 2021.07.14.이며 보증금은 180,000,000원입니다. 2023.07.26. 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 경매개시결정은 2024.05.23.이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 양선 | 제1층 제102호 전부 | 180,000,000원 | 2021.07.14. / 2021.06.09. | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
② 유찰돼도 실질취득은 약 1.80억
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 보면 이 구조가 명확합니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 17회 유찰 | 4,886,000원 | 175,601,948원 | 180,487,948원 |
| 18회 유찰 시 | 3,908,800원 | 176,561,558원 | 180,470,358원 |
| 19회 유찰 시 | 3,127,040원 | 177,329,247원 | 180,456,287원 |
17회에서 19회까지 최저가는 4,886,000원에서 3,127,040원으로 더 떨어지지만, 매수인 인수액은 175,601,948원에서 177,329,247원으로 오릅니다. 결국 총 부담은 계속 약 180,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 사건에서 유찰 횟수 자체는 가격 할인으로 직결되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
오성아트(나동)의 비교 면적은 59.7㎡이고 총 9세대입니다. 실거래 3건의 평균은 172,000,000원, 최고 195,000,000원, 최저 150,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.04.의 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 59.7㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2022.02 | 59.75㎡ | 3 | 171,000,000원 |
| 2021.07 | 59.7㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 172,000,000원 |
표면 최저가 4,886,000원은 최근 12개월 평균의 2.8%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 실질을 설명하지 못합니다. 인수형 임차권을 반영한 실질취득 기준은 약 180,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 172,000,000원의 약 104.7%입니다. 즉 평균 시세보다 싸게 사는 구조가 아닙니다. 다만 최신 거래 195,000,000원보다는 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,886,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 487,948원 |
| 1. 임차인 양선 보증금 | 180,000,000원 | 4,398,052원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 양선 | 193,592,768원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 4,398,052원만 배당되고 부족분 175,601,948원을 매수인이 인수합니다. 예상 집행비용은 487,948원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 우이동 서라벌중학교 북동측 인근으로, 다세대주택과 아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 246.0㎡, 제1종일반주거지역이며 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지입니다. 공시지가는 2,615,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·정비구역·과밀억제권역 등에 해당하고 소로3류에 접합니다.
- 규모. 오성아트(나동)는 총 9세대이고 사용승인일은 2000.12.29.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득비용으로 판단. 현재 회차 기준 낙찰가 4,886,000원에 인수액 175,601,948원을 더하면 180,487,948원입니다.
- 선순위 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2021.06.05., 확정일자 2021.06.09., 전입·점유 2021.07.14., 임차권등기 2023.07.26.을 원본과 대조해야 합니다.
- 양선의 중복 지위 확인. 임차인이면서 강제경매 신청채권자이므로 임대차관계와 채권 발생 경위를 함께 확인해야 합니다.
- 층수 현황 확인. 공부상 1층이나 북측 접면도로 기준으로는 계단을 통한 지상 2층에 소재한다는 감정평가 내용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 18회·19회 유찰 시에도 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 전환돼 총 부담은 약 1.80억원 수준을 유지합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “488만원짜리 물건”이 아니다
17회 유찰, 최저가 4,886,000원이라는 숫자는 매우 강렬합니다. 하지만 이 사건에서 그 숫자는 실제 취득가격을 뜻하지 않습니다. 대항력 있는 임차인 양선의 보증금 180,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 175,601,948원을 매수인이 인수하기 때문입니다. 결과적으로 실질취득비용은 180,487,948원으로 보증금 수준에 고정됩니다.
시세 판단도 같은 원칙으로 해야 합니다. 최근 12개월 평균은 172,000,000원인데 실질취득 기준 약 180,000,000원은 그보다 약 4.7% 높습니다. 최신 거래 195,000,000원보다는 낮지만, “17회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 소규모 9세대 다세대, 반복 유찰, 임차인과 경매 신청채권자의 동일성까지 함께 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수되는 임차보증금을 포함한 총 부담입니다.
