서울북부지방법원 2024타경3343. 강북구 우이동 오성아트(나동) 1층 102호, 전용면적 59.7㎡대의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 6,108,000원이라는 최저매각가가 아닙니다. 임차권자이자 신청채권자인 양선이 2021년 7월 14일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 6월 9일이며 보증금은 180,000,000원입니다. 등기된 주택임차권은 현재 사건의 말소기준으로 제시된 2024년 5월 23일 강제경매개시결정보다 앞서므로, 자료상 대항력이 있는 인수형 임차인입니다.
현재 회차 매각가 6,108,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 509,944원을 먼저 제외하고 임차인에게 5,598,056원만 배당됩니다. 보증금 잔액 174,401,944원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 610만원이라고 해서 610만원에 취득하는 구조가 아닙니다. 실제 자금부담은 6,108,000원 + 174,401,944원 = 180,509,944원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경3343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로155길 51-7, 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.7㎡대 · 공부상 제1층 제102호 |
| 소유자 | 이지현 (2022.06.29 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 6,108,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양선 / 193,592,768원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2000.12.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거의 가압류·압류·근저당권은 등기부상 이미 말소된 내역이 대부분입니다. 현재 분석에서 결정적인 권리는 을구 13번 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 6월 5일, 확정일자는 2021년 6월 9일, 전입·점유개시는 2021년 7월 14일이며 보증금은 180,000,000원입니다. 2023년 7월 26일 임차권등기가 경료되었고, 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양선 | 제1층 제102호 전부 | 180,000,000원 | 2021.07.14 / 2021.06.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 가격 비교 — 비교 기준은 610만원이 아니라 180,509,944원
오성아트(나동)의 전용 59.7㎡대 확인 거래는 3건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 172,000,000원이고, 최신 거래는 2022년 4월 195,000,000원입니다. 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이므로 가격 경쟁력을 판단할 때 최저매각가 6,108,000원을 시세와 비교하면 안 됩니다. 비교해야 할 금액은 실질취득 180,509,944원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 59.7㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2022.02 | 59.75㎡ | 3 | 171,000,000원 |
| 2021.07 | 59.7㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 172,000,000원 |
실질취득 180,509,944원은 최근 12개월 평균 172,000,000원의 약 104.9%로, 평균 시세보다 약 8,509,944원 높습니다. 최신 거래 195,000,000원보다는 낮지만, 거래 표본이 3건뿐이고 2021~2022년 거래라는 점에서 610만원이라는 표면가격을 근거로 ‘시세보다 현저히 싸다’고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,108,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 509,944원 |
| 1. 임차인 양선 보증금 | 180,000,000원 | 5,598,056원 |
| 2. 경매개시결정 · 양선 | 193,592,768원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 174,401,944원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 신청채권자 청구 193,592,768원에 대한 별도 배당은 0원입니다. 실제 배당은 집행비용 및 우선순위 채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 우이동, 서라벌중학교 북동측 인근으로 다세대주택과 아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 우이신설선 솔밭공원역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 건물, 사용승인일 2000.12.29이며 위생·난방·급배수 설비가 되어 있습니다.
- 층 표시 주의. 공부상 지상 1층이지만 북측 접면도로 기준으로는 계단을 통한 지상 2층에 소재하는 것으로 감정평가서에 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 고도지구, 정비구역, 과밀억제권역 등에 포함되고 북동측 약 4m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,615,000원/㎡입니다.
- 환금성. 오성아트(나동)는 총 9세대 규모의 소형 다세대이며 확인된 동일 면적대 거래는 3건입니다. 16회 유찰된 현재 경매 이력까지 함께 보면 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 기준 6,108,000원에 낙찰되어도 인수액 174,401,944원을 더한 실질취득은 180,509,944원입니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 13번 주택임차권, 전입일 2021.07.14, 확정일자 2021.06.09, 보증금 180,000,000원 및 배당요구 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 양선과 신청채권자 양선이 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급, 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 17회 유찰 시 4,886,400원, 18회 유찰 시 3,909,120원으로 내려가지만 인수액은 각각 175,601,555원, 176,561,244원으로 늘어납니다.
- 현황 확인. 공부상 1층과 북측 도로 기준 실제 접근층 차이가 있으므로 현장 동선·채광·사생활·매도성에 미치는 영향을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “610만원짜리 집”이 아니라 “약 1.8억 인수형”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 6,108,000원입니다. 너무 낮아 보이기 때문에 할인 폭에 시선이 고정되기 쉽지만, 권리분석을 끝까지 하면 결론은 반대입니다. 대항력 있는 임차인 양선의 180,000,000원 보증금 중 현재 배당으로 충당되지 않는 174,401,944원을 매수인이 인수하므로 실질취득 부담은 180,509,944원입니다.
최근 12개월 평균 실거래 172,000,000원보다 높은 데다 16회 유찰, 9세대 규모의 다세대, 임차인과 신청채권자가 동일한 관계까지 함께 확인해야 합니다. 추가 유찰이 이어져도 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어 총부담은 180,000,000원 부근에 머뭅니다. 표면가격은 극단적으로 낮지만 실질가격은 시세 평균 이상인 물건이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
