서울북부지방법원 2024타경3817. 장안동 현대썬앤빌601 비1608호, 전용 21.03㎡ 오피스텔입니다. 감정가 105,000,000원에서 13회 유찰돼 최저가가 5,772,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 평균의 5.6%에 불과하지만, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
임차인 한귀복은 2018.01.29 전입했고, 현재 말소기준권리인 신용보증기금 근저당은 2018.10.08 설정됐습니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정된 상태이며, 보증금 110,000,000원에 대한 배당이 없으면 매수인이 그 미회수 보증금을 승계합니다. 따라서 유찰로 최저가가 더 낮아지더라도 실질취득가격이 최근 시세 아래로 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경3817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장한로 91, 16층비1608호 (장안동, 현대썬앤빌601) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 21.03㎡ · 16층 |
| 단지 정보 | 현대썬앤빌601 · 193세대 · 2015.10.02 준공 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 조혜영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 5,772,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한귀복 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
등기상 현재 말소기준권리는 2018.10.08 설정된 신용보증기금 근저당 14,000,000원입니다. 2017.08.17 설정됐던 비엔케이캐피탈 근저당 30,000,000원은 2018.02.06 해지로 말소됐습니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 한귀복의 전입일은 2018.01.29로 말소기준보다 빠릅니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한귀복 | 전부 | 2018.01.29 | 확인되지 않음 | 110,000,000원 | 2024.07.31 | 있음 | 확인되지 않음 | 110,000,000원 인수 |
② 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다
현대썬앤빌601 동일 면적 21.03㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 가격판단은 과거 고가가 섞일 수 있는 장기 평균보다 최근 12개월 평균 102,583,333원과 최신 거래 100,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 21.03㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 21.03㎡ | 6 | 97,500,000원 |
| 2026.05 | 21.03㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 21.03㎡ | 9 | 98,000,000원 |
| 2026.01 | 21.03㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2026.01 | 21.03㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2025.12 | 21.03㎡ | 14 | 104,500,000원 |
| 2025.12 | 21.03㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.12 | 21.03㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.12 | 21.03㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 2025.12 | 21.03㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 21.03㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 21.03㎡ | 12건 | 102,583,333원 |
2025.12 거래는 104,500,000원~105,000,000원이었지만, 2026.04~2026.06 거래는 97,500,000원~100,000,000원으로 낮아졌습니다. 최신 거래가가 100,000,000원인 상황에서 실질취득 약 110,000,000원은 최근 시장가격 이상입니다. 최저가가 최근 평균의 5.6%라는 수치는 보증금 인수를 빼고 본 착시에 불과합니다.
유찰 시나리오 — 입찰가 하락이 메리트로 이어지지 않는다
| 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 가격판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 5,772,000원 | 110,000,000원 | 약 110,000,000원 |
| 14회 유찰 시 | 4,617,600원 | 110,000,000원 | 약 110,000,000원 |
| 15회 유찰 시 | 3,694,080원 | 110,000,000원 | 약 110,000,000원 |
대항력 있는 임차보증금이 최저가를 초과하므로 가격 비교는 최저가가 아닌 보증금 수준의 실질취득을 기준으로 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 503,896원 |
| 인수. 임차인 한귀복 보증금 | 110,000,000원 | 0원 매수인 인수 110,000,000원 |
| 2. 비엔케이캐피탈주식회사 근저당 | 30,000,000원 | 5,268,104원 |
| 3. 신용보증기금 근저당 | 14,000,000원 | 0원 |
| 4. 오케이저축은행 경매채권 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 제니스자산관리대부 가압류 | 28,963,157원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 경매채권 | 110,000,000원 | 0원 |
| 7. 한귀복 경매채권 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 402,963,157원 중 채권자 예상배당은 5,268,104원, 미배당은 397,695,053원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안동사거리 남서측 인근으로, 오피스텔·단독주택·저층 공동주택·아파트·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 엘리베이터·소화전·난방·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역의 장방형 평지이며 남동측 도로에 접합니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래는 12건 확인되지만, 최근 체결가는 97,500,000원~100,000,000원으로 2025.12 거래보다 낮습니다. 단지 경매 통계는 평균 11.5회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조가 건축물현황도·외부 관찰을 토대로 평가돼 실제 현황과 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 110,000,000원 지급내역, 전입세대확인서, 실제 점유 상태를 대조하세요.
- 신청채권자와 임차인의 관계. 한귀복이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 기재된 경위와 채권 발생 원인을 확인하세요.
- 실질취득 기준. 최저가 5,772,000원이 아니라 대항력 보증금 수준인 약 110,000,000원을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요. 당해세는 배당액과 명도협상에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당순위 대조. 2018.02.06 말소된 비엔케이캐피탈 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 법원 배당표와 채권계산서에서 확인하세요.
- 내부·관리비 확인. 폐문으로 확인하지 못한 내부 상태와 체납 관리비를 관리주체·현장조사를 통해 확인하세요.
- 사건 진행 확인. 매각기일 2026.07.14가 등기 발급일 2026.07.24보다 앞서 있으므로 현재 매각·변경·연기 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “577만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 5,772,000원이지만, 가장 중요한 숫자는 임차보증금 110,000,000원입니다. 임차인 한귀복은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 예상배당은 0원으로 계산돼 보증금 인수위험이 남습니다. 따라서 가격판단은 실질취득 약 110,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
최근 12개월 실거래 평균은 102,583,333원, 최신 거래는 100,000,000원이며 최근 거래가격도 97,500,000원~100,000,000원으로 낮아졌습니다. 실질취득은 이 시세를 웃돕고, 이미 13회 유찰됐으며, 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 추가 확인사항도 있습니다. 최저가는 매우 낮지만 실질가격은 낮지 않습니다. 임대차의 실체와 인수금액이 법원 원본에서 해소되지 않는 한 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
