감정가 64%까지 내려왔지만, 기준권리 전 전입 5명이 발목 — 망우동 다세대 9개 호수

서울북부지방법원 2024타경3831. 서울 중랑구 망우동 상봉로20길 26에 있는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 감정평가 대상은 2층 201호·202호, 3층 301호·302호, 4층 401호·402호, 5층 501호·502호, 6층 601호의 합계 9개 호수입니다. 2022.09.27. 사용승인을 받았고, 각 호는 주거용으로 이용 중입니다.

등기상 말소기준권리는 2023.03.02. 설정된 수협은행 근저당권 489,600,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 사람이 5명이며, 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 전입자가 포함되어 있어 매수인이 부담할 보증금 규모를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 위험은 별도

2022.10.14. 이환배 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 수협은행 앞으로 신탁됐고, 2023.03.02. 신탁등기가 말소되면서 이환배에게 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 489,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단의 20,000,000원 가압류와 에프에스에이치 2406 유동화전문유한회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

2024.04.28. 상속을 원인으로 김금만·김금미·김금복·김금숙·김금용·김금화·이왕희·이최희가 각 8분의 1 지분을 취득했고, 2025.01.09. 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 근저당권이 329,600,000원의 매각대금으로 전액 변제되지 않더라도, 미배당 근저당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력과 보증금 인수 문제는 등기권리 소멸과 별개입니다.

② 임차인 분석 — 실제 전입자 9명, 기준권리 전 전입 5명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인된 실제 전입자는 9명입니다. 말소기준일인 2023.03.02.보다 먼저 전입한 사람은 김선복·김채용·박찬영·이요나·이승윤 5명입니다. 박찬영을 제외한 4명의 보증금이 미상이고, 확정일자도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 329,600,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 합계 509,600,000원 중 324,185,600원이 배당되고, 185,414,400원이 미배당됩니다. 배당표상 확인된 매수인 인수는 5,000원이지만, 기준권리 전 전입자 4명의 보증금이 미상이라 실제 인수액은 증가할 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 중랑구 망우동 소재 혜원여자중학교 서측 인근입니다. 다세대주택·단독주택· 아파트·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2022.09.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 공동주택으로, 급탕·위생·승강기· 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 201호·202호·301호·302호·401호·402호·501호·601호는 방3, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실2, 거실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다. 502호는 하층부와 상층부를 연결한 복층구조입니다.
• 토지·규제. 259.0㎡ 정방형 평지의 다세대주택 건부지이며 제2종일반주거지역입니다. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 9세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%이고 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 거래·낙찰 실적 근거가 부족해 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 기준권리 전 전입자 5명 전수 확인. 김선복·김채용·박찬영·이요나·이승윤의 실제 점유 여부, 전입 유지 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 호수별로 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 4명 확인 전 입찰가 산정 금지. 이들의 미배당 보증금이 인수된다면 최저가와 별도로 실질취득비용에 더해집니다.
• 박찬영 5,000원 원자료 대조. 배당표는 5,000원을 전액 인수로 반영하고 있습니다. 금액과 계약관계를 매각물건명세서·임대차계약서 원본으로 확인해야 합니다.
• 9개 호수 일괄 점유·명도 계획. 전입자와 점유 호수가 다수이므로 각 호의 인도 협의, 인도명령 가능 범위와 별도 명도소송 가능성을 구분해야 합니다.
• 호별 관리비·공과금 확인. 9개 호수의 공용부분 관리비 체납과 도시가스·전기·수도 정산 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 매각 범위 원본 대조. 등기사항, 감정평가 대상 9개 호수, 매각물건명세서의 일괄매각 범위와 대지권 표시를 직접 대조해야 합니다.
• 신청채권자 지위 확인. 경매개시결정 채권자는 에프에스에이치 2406 유동화전문유한회사이며 양도인은 수협은행입니다. 채권양도·승계서류와 청구금액 4,098,571,132원의 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건과 임대차 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰가보다 미상 보증금이 먼저다”

이 물건은 감정가 515,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 329,600,000원까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하므로 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 실제 투자 판단의 중심은 등기부가 아니라 9명의 전입자입니다.

특히 말소기준권리보다 먼저 전입한 5명 중 김선복·김채용·이요나·이승윤의 보증금이 확인되지 않았습니다. 박찬영의 5,000원만을 인수액 전부로 보고 접근하면 안 됩니다. 미상 보증금이 확인되는 순간 실질취득비용은 최저가보다 높아지고, 명도 대상도 호수별로 달라질 수 있습니다. 가격은 내려왔지만 위험금액은 아직 닫히지 않았습니다. 이 사건은 임대차 원본으로 인수액의 상단을 확정하기 전까지 입찰을 보류하는 것이 맞는 D등급 고위험 물건입니다.