서울북부지방법원 2024타경3831. 서울 중랑구 망우동 503-6, 상봉로20길 26에 있는 2022.09.27 사용승인 다세대주택의 3층 301호입니다. 감정평가 이용상태는 방 3개, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 거실, 발코니, 현관 등입니다. 감정가는 515,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 329,600,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.01.11 접수된 수협은행의 채권최고액 492,000,000원 근저당권입니다. 근저당 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 본건 301호에는 김선복이 같은 날짜인 2023.01.11 전입한 것으로 조사됐습니다. 날짜만으로는 근저당 접수와 전입·점유의 시간적 선후를 가릴 수 없고, 보증금과 확정일자도 미상입니다. 따라서 이 임차인을 단순히 “대항력 없음”으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경3831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26, 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.61㎡ · 방3·거실·욕실 겸 화장실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 9세대 · 2022.09.27 사용승인 |
| 소유자 | 김금만·김금미·김금복·김금숙·김금용·김금화·이왕희·이최희 (각 8분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 329,600,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에이치 2406 유동화전문유한회사(양도인 수협은행) / 4,098,571,132원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.11 수협은행 근저당권 · 채권최고액 492,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 별도 확인
이환배 명의로 소유권보존과 수협은행 신탁등기가 이뤄진 뒤, 2023.01.11 신탁재산이 이환배에게 귀속되고 같은 날 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.04.28 상속을 원인으로 여덟 명이 각 8분의 1 지분을 취득했고, 2025.02.06 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 본건 1명, 같은 건물 조사 인원 9명
본 표시 부동산인 3층 301호의 확인 임차인은 김선복 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어, 조사된 9명은 모두 실제 점유·임차인 명의입니다. 다만 같은 사건의 감정평가에는 2층부터 6층까지 9개 호수가 함께 기재돼 있으므로, 매각목록과 일괄매각 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
| 구분 | 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 본건 | 김선복 | 3층301호 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 같은 건물 | 김소율 | 2층201호 | 2023.04.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 같은 건물 | 정은주 | 2층202호 | 2024.01.31 | 미상 | 2025.04.15 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 같은 건물 | 김채용 | 3층302호 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 같은 건물 | 박찬영 | 4층401호 | 2023.02.08 | 5,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 같은 건물 | 이요나 | 4층402호 | 2023.02.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 같은 건물 | 박혜연 | 5층501호 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 같은 건물 | 민경세 | 5층502호 | 2024.03.29 | 미상 | 2025.04.16 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 같은 건물 | 이승윤 | 6층601호 | 2023.01.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 가격 구조 — 64% 할인보다 실질취득가 확인이 먼저
현재 최저가는 감정가 515,000,000원의 64%인 329,600,000원입니다. 그러나 본건 임차인의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않아 실질취득가는 단순히 329,600,000원으로 고정되지 않습니다. 대항력이 인정되고 배당받지 못한 보증금이 있다면, 매수인의 실질취득가는 낙찰가 + 미배당 보증금으로 올라갑니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 329,600,000원 | 64% | 167,814,400원 | 329,600,000원 + 임차인 승계액 미상 |
| 3회 유찰 시 | 263,680,000원 | 51.2% | 232,811,520원 | 263,680,000원 + 임차인 승계액 미상 |
| 4회 유찰 시 | 210,944,000원 | 40.96% | 284,809,216원 | 210,944,000원 + 임차인 승계액 미상 |
감정가 대비 할인율은 확인되지만, 동일 조건의 최근 거래가격과 비교해 싸다는 결론을 내릴 근거는 아직 확보되지 않았습니다. 특히 다세대주택은 같은 건물 안에서도 층·전용면적·구조·점유관계에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로, 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,414,400원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 492,000,000원 | 324,185,600원 |
| 근저당 미배당 | - | 167,814,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 이는 301호 김선복의 보증금과 대항력 여부가 확정되기 전의 잠정값입니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜원여자중학교 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.09.27 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 외벽은 석재 마감, 창호는 하이샷시이며 급탕·위생·승강기·도시가스 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 259㎡의 정방형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 3,190,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 소규모주택정비 관리지역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 9세대 규모의 단지형 다세대주택이고 현재까지 2회 유찰됐습니다. 아파트처럼 단지 표준가격을 적용하기 어려우므로 개별 호수의 임대차·층·면적·내부상태를 반영한 보수적인 가격 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 임대차 원본. 김선복의 임대차계약서, 보증금, 점유 개시일, 주민등록 전입 시각과 확정일자를 확인해 2023.01.11 근저당 접수와의 선후를 확정해야 합니다.
- 매각목록 범위. 감정평가에는 2층 201호부터 6층 601호까지 9개 호수가 함께 기재돼 있습니다. 301호 단독매각인지, 다른 호수와 일괄매각인지 원문 목록을 대조해야 합니다.
- 601호 분리 확인. 이승윤은 2023.01.05 전입으로 말소기준일보다 빠릅니다. 601호가 별도 물건이면 301호에 합산하지 말고, 매각범위에 포함되면 보증금 승계위험을 별도로 계산해야 합니다.
- 공유자·점유자 명도. 현재 소유자가 여덟 명의 공유자로 등기돼 있고 점유 임차인이 확인됩니다. 낙찰 후 인도명령 가능 여부와 실제 명도 대상을 구분해 검토해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 329,600,000원에 예상 승계액, 명도비용, 체납 관리비 등을 더한 총취득비용을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 날짜
이 물건의 등기 구조만 보면 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 전형적인 임의경매입니다. 하지만 본건 301호 김선복의 전입일이 말소기준권리 설정일과 같은 2023.01.11이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 한 날짜의 정확한 선후가 매수인 인수액과 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 64%인 329,600,000원이지만, 동일 조건의 최근 거래가격과 확정된 임차보증금 없이 “싸다”는 결론을 내릴 수는 없습니다. 또한 같은 건물 601호에는 말소기준일보다 빠른 전입자가 있으므로, 매각대상 호수와 일괄매각 여부도 분명히 해야 합니다. 등기상 담보권은 소멸, 임차관계와 실질취득가는 미확정. 입찰 여부는 김선복의 임대차 원본과 매각목록 범위를 확인한 뒤 결정해야 합니다.